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证明责任特征与性质新探/李强

作者:法律资料网 时间:2024-07-12 11:54:19  浏览:9397   来源:法律资料网
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证 明 责 任 特 征 与 性 质 新 探

李 强 (四川省合江县人民法院)


摘要:对证明责任在我国现行法律体制下的特征与性质的认定,直接影响着司法实践中对“要件事实真伪不明”类诉讼按举证责任分配原则进行判决的合理和规范。本文通过对证明责任概念的三个基本特征的论述,以及对五种有代表性的性质学说的介绍评析,尝试论证得出“证明责任是当事人责任负担和法院裁判规则的统一”这一性质结论。
关键词:证明责任 裁判规则 当事人责任负担

一、伴随着2002年4月1日最高人民法院《关于民事诉讼证据若干问题的规定》(以下简称《民诉证据规则》)的正式施行,证据再次成为了诉讼法研究和论争的焦点。而尤其引人注目的是,该规定的第73条第2款(因证据的证明力无法判断导致争议事实难以认定的,人民法院应当依据举证责任分配的规则做出裁判。)将西方发达法治国家早已确立并大力推崇的“依举证责任分配原则进行判决”的裁判方式首次以有效的司法解释形式予以了明确认可[1]。回顾我国近现代法制发展历程,虽然诉讼法律体系对证明责任进行吸纳和研究的时间较早[2],但由于新中国的法律在浓重政治因素影响下所形成的“一味追求客观真实”、“片面注重法院在民事诉讼程序中的主导作用”、甚至“以法院主动收集证据取代证明责任是社会主义法律与资本主义法律的本质区别”的民事审判思想[3],令当事人举证作用始终难以受到重视,也使得我国诉讼法中对于“证明责任”的定义,始终只能停留在“当事人对自己所主张的事实提出的证据加以证明的责任”[4]这一简单且缺乏强制效力的层面上。而这一致命缺陷也让证明责任的作用很大程度上只能被认作是完备诉讼法律结构的“点缀装饰”而难以对实体裁判产生实质影响[5]。较之德、美、日等发达法治国家将证明责任视为法院裁判,特别是在诉讼要件事实真伪不明时“强行下判”的“决定性因素”、“民事诉讼的脊梁”[6],我国这种做法显然是极不妥当的,长期以来众多法律工作者和学者都期盼着立法对证明责任在认识和规定上能有所突破和转变。
令人庆幸的是,顺应着我国改革开放的前进步伐,在西方先进法律理念的冲击和影响下,我们欣喜地看到了证明责任的性质首先在司法实践领域出现了变化,其中尤以审判阶段中“法官对证明责任的考察”方面最为典型。在考察的侧重点上,表现为从当事人主张的角度考察提供证据的责任,逐渐发展到从法院裁判的结果角度考察举证责任的分担;在考察的基础上,从以前简单粗糙地默守“谁主张,谁举证”原则,逐渐发展到考察判决结果(特别是在要件事实真伪难辨条件下做出的)与证明责任的关系,即考察“依举证责任分配原则下判”的可能性和合理性。而在考察基础上观念和做法的转变,则更可被认为是对证明责任性质重新认定的一个重要标志。众所周知,当今世界法学理论在“要件法律事实真伪不明是一种不可避免的常态”,“法院(法官)审理查明的目标和裁判认定的依据应是法律事实而非客观事实”两个观点上已逐渐达成了肯定共识[7],而当这两个观点也潜移默化渗入到我国法律界,特别是为实务领域的法官们所广泛接受之后,这种可概括为“从依举证责任表明权利主张到依证明责任决定判决结果”的转变,则无疑为最终将证明责任确立为解决要件事实真伪不明的一类民事诉讼的最有力手段打下了十分牢固的现实基础。
与此同时,随着我国理论法学界对证明责任重视程度的不断加深,证明责任中最为基础的定义、特征和性质问题,也成为了各家理论交锋的前沿和主战场,围绕着证明责任的定义、性质的种种学说也使得诉讼法学界呈现出一片“争鸣”的繁荣景象。历史规律告诉我们,这种学说上的争论交锋,最终往往成为了去伪存真、求得真理的最为快捷有效的途径,而理论学说上的所谓真理,事实上也往往是以将各家理论通过比较论证的方法提炼出相对合理的部分并加以整合而得出的相对最为合理的结论的形式存在的。面对我国目前仍处于学说林立,尚无定论的争鸣阶段这一现实,我想以下不妨对几家有代表性的证明责任性质学说进行一番简要介绍和评析,并在前二者的基础上尝试得出一个个人认为相对最为合理的结论,虽不可称之为“真理”,但期望能为真理认识的最终发现起到些许积极作用。
二、(一)概念 借鉴各发达法治国家特别是大陆法系国家对证明责任所下的定义[8],考虑到我国的法律传统和审判制度的特点[9],尤其是结合最新司法解释对“将证明责任作为裁判规则”予以肯定的新情况,我认为,证明责任(也称结果意义上的举证责任、客观举证责任)[10],是指当要件事实无法查明时,负有证明其主张法律要件事实责任的一方当事人,被法院根据举证责任分配原则判决的承担不利诉讼后果的责任。
(二)从上述概念出发,我认为证明责任概念具备以下三个基本特征:
1、证明责任以举证责任分配原则作为前提和基础
较之“超职权主义”诉讼模式下法官几乎可以一手包办调查和审判,证明责任只能真正存在于对当事人举证作用的重要性有充分认识并配以一定强制性保障规范的“当事人主义”和“职权主义”国家。具体而言,举证责任(也即提供证据的责任、行为意义上的举证责任、主观举证责任)的分配会因诉讼类型不同,同一诉讼类型中种类的区分以及案件间个体差异而不尽相同,因此证明责任必须在明确的举证责任分配原则基础上才可能正确发挥其在最后裁判中的决定作用。反之,如果在适用证明责任时脱离了举证责任分配原则这个前提和基础,那不仅会造成所做出的裁判明显缺乏依据,没有说服力,而且将会使审判法官在要件事实真伪不明条件下享有无限广大的“自由裁量权”,而这种缺少法律原则约束的“绝对自由裁量”对保障司法的公正和当事人的利益只能是百害而无一利。
2、证明责任直接决定“要件事实真伪不明”类诉讼的裁判结果
依概念所述,证明责任只能在要件事实真伪难辨而又必须对案件做出即时裁判时发挥其决定性作用。这一功能也就决定了它总是与裁判结果紧密相连。明确这一点对法律和法官都有着重要意义。就法律而言,证明责任是在当今司法审判领域案件事实无法查明已逐渐成为常态的情况下立法者为相对公正地解决此类诉讼而设立的一条“超级法则”,它有效弥补了法律对处理日渐增多的“要件事实真伪不明”类诉讼缺乏有效手段的缺陷,在保证法院对此类诉讼处理的公正性上作用无可比拟。就法官而言,在深谙证明责任是决定裁判结果的“胜负手”之后,则更应注意在决定适用证明责任问题上务必慎之又慎,斟酌再三。换言之,运用举证责任分配原则进行裁判的前提必须,也只能是要件事实确实依审判规则无法查明这一种情况,除此之外皆不能以此作为单独裁判依据。法官决不可轻易适用甚至滥用它作为解决事实复杂、不易查明的一类诉讼的“万金油”,而必须充分运用法律赋予的权力,督促当事各方积极收集、组织证据材料或自己在法定范围内依职权努力调查搜取证据以推动诉讼进行,以求达到在查明案件事实基础上依法做出判决的理想诉讼状态。
3、证明责任由法律预先设定,是确定不移的责任负担
证明责任是一条抽象的法律规则,它的特性在于一旦被当事人所承担,即不会因法官或当事人的意志被忽略、否定或改变。证明责任的这一层含义虽未在概念中明确显现而是隐藏于文字背后,但其意义同样不可小觑。对于法官,证明责任是一条裁判的规则,在案件事实真伪不明情况下,必须依从此规则的指引适用“证明责任法” [11]进行裁判;对于当事各方,证明责任是一项责任负担,它不仅直接决定着当事人在不充分举证而可能造成的要件事实无法查明情况下,被法院判以承担不利诉讼后果的责任,而且间接决定了诉讼过程中当事人提供责任的责任。因为当事人在诉讼过程中之所以愿意承担提供证据的责任,正是为了摆脱最终对己不利的证明责任。即提供证据的责任只不过是证明责任在具体诉讼中的“投影”而已[12]。结合审判实践来看,曾经被一些老审判工作者视作处理“要件事实真伪不明”类诉讼的“窍门”“绝招”的诸如“只调不判”、“各打五十大板”、强行归罪等做法,在确定了证明责任规则后,必须坚决杜绝;某些当事双方依合意对合同内容的解释以及对文书本身的解释而企图改变证明责任的做法,当然也应被认定为因违法而无效。
三、(一)当今我国理论界关于证明责任性质的学说不少,抛开将证明责任仍等同于提供证据责任的过时观点不谈,以下仅介绍现代意义(结果意义、客观意义)上的证明责任性质学说中有代表性的五种:
1、权利说[13]
此学说认为当事人向法院提交证据是民事诉讼法第50条第1款(当事人有权……收集、提交证据……)所明文规定的任何人不能剥夺的法定权利,因此证明责任这一与当事人举证有着密切联系的概念也应该是一种权利,而举证不力致使要件事实真伪不明被判决承担的不利后果,只不过是当事人行使权利所承受的一定负担而已。显而易见,这种主观臆想的联系所导致的错误认识,是由于对证明责任概念界定错误或性质认识不清所致。权利的一大基本特性就是可由权利所有人自由选择行使或放弃,而证明责任显然是法律对诉讼程序中的当事人设定的一种负担,要求当事人只能被动承担,不可主动选择。持此观点者将“证明责任”和“举证权利”两概念进行类推混同,却根本无视二者在定义内容上的巨大区别,殊不知放弃举证权利本身并不会导致不利后果,但由此可能造成的要件事实无法查明的情况下却正是由证明责任确定放弃举证权利方的不利结局。
2、义务说[14]
此学说以民事诉讼法第64条第1款(当事人对自己提出的主张,有责任提供证据)为依据,认为证明责任是与“举证权利”相互对应的一项诉讼义务,并认为不提供证据证明自己致使要件事实真伪不明而被法院判决承担不利后果就是违反此义务的法律后果。此观点失误在于对“义务”和“责任”在法律上的意义产生了模糊。违反法律上的义务是会直接招致法律制裁的,而不负法定责任却并不会马上招来惩罚,而只是产生对责任人的不利影响。从这一显著区别来看证明责任,依举证责任分配原则下判显然不能视为一种制裁,而是为防止法官拒绝裁判,求得相对正义公平的判决结果而采取的一种裁判方式,法律要求适用此方式的法官裁判当时仍须“心平如水”,不得对承担证明责任方先行存有打压制裁的主观偏见。
3、裁判必要说[15]
此学说认为在要件事实真伪状况不明前提下,证明责任是法院做出裁判的必要依据,即法院应判决承担证明责任一方败诉。这种学说的可取之处在于清晰表明了设置证明责任规则的目的是为了解决“要件事实真伪不明”类诉讼。但其缺点亦十分明显:首先,它将创立概念的原因直接认定为概念的性质,这未免有过于简单肤浅之嫌;其次,它也混淆了一对重要概念——证明责任和举证责任分配原则。二者固然有着紧密联系,即有证明责任才会有举证责任分配原则;但是,证明责任侧重对象是当事人,强调不充分提供证据的当事人在要件事实真伪不明时要承担不利后果;举证责任分配原则侧重对象是法官,要求法官以公正合理心理分配举证负担,进而做出裁判[16]。此外,即使二者都具有约束法官裁判行为的含义,但证明责任是将法官引向适用举证责任分配原则下判的前提规则,而举证责任分配规则则是“接应”证明责任并将其最终落实于判决的后续规范,二者在时间顺序和具体内容上仍迥然有别,法官裁判的真正必要依据是举证责任分配原则而非证明责任。
4、当事人责任负担说[17]
如果说前面的“权利说”、“义务说”和“裁判必要说”或因年代久远、与现代理论脱节,或因定义偏颇较大,始终缺乏说服力而已逐渐被理论法学界所摒弃的话,那么“当事人负担说”几乎成为了上世纪九十年代以来整个诉讼法学界的通说。且由于这种学说紧扣字面进行解释,看似非常合法入理,故在司法实践领域也已被绝大多数法官所采纳。此学说认为,证明责任是指引起法律关系发生、变更或者消灭的构成要件事实处于真伪不明状态时,当事人因法院不适用以该事实存在为构成要件的法律而产生的不利于自己的法律后果的负担。对照定义来看,这种经典的性质学说几乎无懈可击。但我认为,在法制不断发展完善,特别是《民诉证据规则》出台后,这个经典学说已不再完美。而其破绽正在于,它没有将举证责任被《民诉证据规则》所确立的、作为法院对“要件事实无法查明”类诉讼进行裁判所必须依据的“裁判规则”这一新兴而极其重要的性质包含在内。而未将性质内涵概括完全的学说,无论其阐述得如何经典美妙,都必然失之于完整和周延。
5、裁判规则说[18]
正是由于看到了传统经典的“当事人责任负担说”在证明责任的新性质要素——“裁判规则性”上的疏漏,近一两年来,着重强调证明责任的“裁判规则性”的“裁判规则说”开始出现。应该说,提出此观点的用意、动机都不错,但问题在于,将证明责任最终只确立为一项法律上的裁判规则,又是否概括完全了呢?我以为不然。传统的“当事人责任负担说”,即使不再经典完美,但它所肯定的“证明责任是当事人因要件事实真伪不明而被法院判决承担不利法律后果的负担”,却是经历了长期学术论争和实践检验而得出得一条正确认识,证明责任对于当事人的意义,也绝非一部司法解释或一个学说的出现就可完全抹杀和替代。否则,将证明责任只认定为立法者为解决“事实真伪不明”类诉讼而确立的、法院在裁判时必须遵循的法律规则,最为直接一个问题就是,法律要求当事人接受法院依举证责任分配原则所做出的判决,将缺乏理论依据。
(二)基于对以上学说优缺点的综合评析,我认为,证明责任的性质应该被界定为:证明责任乃是当事人的责任负担和法院的裁判规则的统一。之所以敢大胆地将两项都相对合理却又都有失全面的观点加以整合得出此结论(在此为方便论述权且将其称为“统一说”),我的理由如下:
1、 就现有研究高度而言,“当事人责任负担说”和“裁判规则说”可以说分别代表着传统和现代两派对证明责任性质认识的相对正确的观点。虽然从现状上看,“当事人责任负担说”由于已深植于我国诉讼法律思想体系之中,且在司法实践中作用不可或缺,因此地位十分稳固。但从长远发展来看,裁判规则说对于提升我国法官的法律观念,强调人民法院必须严格依法办案,从而加快健全和完善我国法院审判制度,意义却更为重大,因此“统一说”将二者都包入证明责任性质当中,使其能达到古今结合,眼前和长远利益兼顾,实属有利无害之举。
2、证明责任作为一部具有立法性质的最高人民法院司法解释中的一项核心内容,其自身的法律属性是勿庸质疑的。一般认为,法作为规范具有两个方面的含义:作为规范人们行为的社会规范和作为裁判准则的强制规范[19]。而“统一说”所包含的证明责任的两重性质,恰好分别与法的两方面性质相对应,既点明了对当事人的社会意义,也强调了对法院的规则意义,使证明责任作为法律的一部分更具权威和说服力。
3、“责任负担说”一直强调:要件事实真伪不明,负要件事实举证责任的当事人就应当依举证责任分配原则被判决承担不利后果。从这一结论就已经可以隐隐感到,持此学说的各家学者们似乎已将“法院必然会遵守证明责任这一裁判规则做出对承担责任人不利的判决”作为了证明责任性质内涵中的“应有之义”,“统一说”在此将这一层大家已一致认同而心照不宣的含义作显性化表述,使其一目了然,应是顺理成章所为。
4、回顾本文第一部分,我国诉讼法学界对于证明责任性质的认识,仍处在“争鸣”阶段,但司法实践领域面对日益增多的需适用证明责任处理的诉讼纠纷以及全新的司法解释,却亟需一个统一而完整的证明责任性质定论来指导日常审判工作。从功利角度而言,若在此独辟蹊径再创出一套未经任何理论交锋提炼的全新观点来,虽未尝不可,但也不可避免要遭受一番矿日持久的理论洗礼,最终作用还可能难以体现。倒不如将现有学说中相对合理部分认真加以锻造整合,得出的成果既一定程度上满足了实践需要,却也不乏创新之处,在推动理论研究向前发展上的积极作用更为明显。


[1]黄松有:《适用与解释》人民法院出版2002年第1版 第361页
[2].有关“证明责任”的规定最早出现在清政府1910起草的《大清民事诉讼律草案》第230条:当事人应立证有利己之事实上主张。参见陈刚:《证明责任法研究》中国人民大学出版社2000年第1版 第50页
[3] 参见张卫平《程序公平实现中的冲突和衡平——外国民事诉讼研究引论》成都出版社1993年第1版 231——234
[4] 柴发邦:《民事诉讼法教程》 法律出版社1983年第1版 第213页
[5] 至上世纪90年代中期以前,我国民诉法学界几乎都一致认定“证明责任”即“提供证据的责任”(行为意义、主观意义上的举证责任),讨论结果意义、客观意义上的证明责任的声音十分微弱。参见李祖军:《民事诉讼法学论点要览》 法律出版社2001年第1版 第277——284页
[6] 罗森贝克著,庄敬华译《证明责任论》中国法制出版社2002年第1版 第64页
[7] 参见吕立秋:《行政诉讼举证责任》中国政法大学出版社2001年第1版 第12页
[8] 按德国学者罗森贝克的解释,“确定责任”才是“证明责任”的本质,而奥地利学者威利和阿德拉使证明责任概念摆脱“行为责任和结果责任双重含义说”真正走向独立。参见陈刚:《证明责任法研究》中国人民大学出版社2000年第1版 第29页
[9] 我国自引入“证明责任”以来一直将其定位于“提供证据的责任”(行为责任),令证明责任作用被大打折扣甚至虚无化;我国一向以人民法院作为审判活动主体,只谈法院外部独立而不讲法官内部独立。
[10] “结果(行为)意义的举证责任”、“客观(主观)意义上的举证责任”中的“举证责任”并非现今大陆法系国家的“举证责任”概念所指的“提供证据的责任”,而是传统的包括“提供证据责任”和“要件事实真伪不明时承担不利后果的责任”双重含义的“广义”举证责任,现今仍沿用此提法盖是顾及传统的“双重含义说”影响太深而为的无奈之举。建议今后借鉴日本学术界的做法,将前者统一称为“提供证据的责任”,后者统一称为“证明责任”,以方便交流理解,防止不必要的概念混淆。相关内容参见陈刚:《证明责任法研究》中国人民大学出版社2000年第1版 第37页
[11] “证明责任法”是指法院(法官)在要件事实处于真伪不明时适用的法律规范。参见陈刚:《证明责任法研究》中国人民大学出版社2000年第1版 第117页
[12] 参见陈刚:《证明责任法研究》中国人民大学出版社2000年第1版 第45页
[13] 参见廖新仲:《民事诉讼证据认识论》天马图书有限公司2002年第1版 第230——240页
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海口市经济适用住房管理暂行办法

海南省海口市人民政府


海口市经济适用住房管理暂行办法

海口市人民政府令第73号


《海口市经济适用住房管理暂行办法》已经2009年6月19日十四届市政府第45次常务会议审议通过,现予发布,自2009年9月1日起施行。



市长:徐唐先
二○○九年七月六日


海口市经济适用住房管理暂行办法

第一章 总则

第一条 为规范经济适用住房管理,保障本市低收入家庭的基本住房需求,根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号)、《经济适用住房管理办法》(建住房〔2007〕258号)、《海南省经济适用住房管理实施办法》(琼府办〔2009〕31号)等有关规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本市行政区域内经济适用住房的规划、建设、供应、使用及监督管理,适用本办法。
本办法所称经济适用住房,是指政府提供政策优惠,限定套型面积、供应对象和销售价格,按照合理标准建设,具有保障性质的政策性住房。
第三条 经济适用住房应当面向符合本市城镇低收入住房困难标准的家庭出售。根据社会经济发展状况,可逐步将符合本市城镇中等偏低收入住房困难标准的家庭纳入经济适用住房供应对象范围。
本办法所称城镇低收入及中等偏低收入住房困难家庭是指家庭收入、住房状况符合市政府规定的标准条件的家庭。
第四条 市住房保障和房产管理行政主管部门(以下简称市住房保障主管部门)具体负责本市经济适用住房的管理工作。区住房保障和房产管理行政主管部门(以下简称区住房保障主管部门)按照本办法负责经济适用住房管理的相关工作。
各区人民政府、发改、规划、土地、建设、财政、监察、人劳、价格、民政、公安、税务等管理部门,以及各街道办事处、镇政府应当按照各自职责,协同做好经济适用住房的相关工作。
第五条 经济适用住房的管理应当坚持公平、公正、公开的原则,接受社会的监督。


第二章 规划和建设


第六条 经济适用住房发展规划和年度建设计划列入本市住房发展规划和年度住房建设计划,由市住房保障主管部门会同市发改、土地、规划等部门组织编制,报市政府批准后实施。
第七条 经济适用住房的规划建设应当坚持统筹规划、合理布局、配套建设、人文生态、便利节能、经济适用的原则。
第八条 经济适用住房项目相配套的城市基础设施应当同步建设。
第九条 经济适用住房的套型建筑面积原则上以中小套型为主,小套型单套建筑面积控制在60平方米左右,中型单套建筑面积控制在80平方米左右。
经济适用住房建设应当严格执行保障性住房建设技术规定。
第十条 经济适用住房建设可采取下列方式实施:
(一)由政府直接投资建设。政府提供土地,委托企业代建,出售给供应对象。
(二)由社会投资建设。政府划拨土地,房地产开发企业出资建设或由房地产开发企业利用其自有土地建设,所建设的经济适用住房由政府按经济适用住房指导价格回购。
(三)由政府直接向低收入住房困难家庭发放购房补贴。
(四)国家法律法规许可的其他方式。
第十一条 按照本办法第十条规定建设的经济适用住房的项目,应当报经市住房保障主管部门审核、市政府批准,按基本建设程序建设。竣工验收合格的经济适用住房由市住房保障主管部门统一组织出售给供应对象。
第十二条 经济适用住房开发建设享受下列优惠政策:
(一)建设用地以行政划拨方式供应。经济适用住房建设用地应纳入本市年度土地供应计划,在申报本市年度用地指标时单独列出,确保优先供应。
(二)免交城市基础设施配套费,免收建设和出售中的行政事业性收费和政府性基金,人民防空地下室易地建设费减半收取,事业单位的服务性费用减半收取。
(三)与经济适用住房项目相配套的城市基础设施建设费用由政府承担。
(四)税收减免按《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔2008〕24号)执行。
(五)各银行业金融机构按照《经济适用住房开发贷款管理办法》(银发〔2008〕13号)的规定向经济适用住房建设单位发放经济适用住房开发贷款,经济适用住房建设单位可以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款。
第十三条 经济适用住房建设单位对其建设的经济适用住房工程质量负最终责任,建设单位应向买受人出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,并承担保修责任,确保工程质量和使用安全。有关住房质量和性能等方面的责任,应当在建设合同中予以明确。
第十四条 经济适用住房物业管理参照国家、省、市住宅小区物业管理的有关规定执行。

第三章 申请和审核

第十五条 经济适用住房出售实行“一个家庭限购一套”的原则。
第十六条 申请购买经济适用住房应当同时符合下列条件:
(一)具有本市城镇常住户口,或在本市辖区内依法注册登记的单位(包括各类经济实体、其他组织)连续工作并依法缴交各项社会保险满8年。
(二)无自有住房或住房面积低于市政府规定的住房困难标准。
(三)家庭收入符合市政府划定的家庭收入标准。
经济适用住房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准由市人民政府确定,实行动态管理,每年向社会公布。
第十七条 申请购买经济适用住房应当以家庭为单位,并以户口簿记载的户主作为申请人。与申请人有法定的赡养、抚养或收养关系的家庭成员可作为共同申请人提出申请。
年龄在35周岁以上(含35周岁)的下列人员可作为单身申请人提出申请:
(一)离异不带子女的人员;
(二)丧偶不带子女的人员;
(三)未婚人员。
第十八条 有下列情形之一的,不得申请购买经济适用住房:
(一)已按房改政策购买公有住房的;
(二)已拥有解困房、安居房、集资建房等政策性优惠住房的;
(三)已按规定领取住房补贴的;
(四)申请人及其共同申请人在申请之日前5年内转让过房产的。
第十九条 以公房租金标准租住公房或享受廉租住房的家庭,符合经济适用住房申购条件的,可以申请购买经济适用住房。但必须在入住经济适用住房的同时退出原租住的公房或廉租住房。拒不退出的,由市住房保障主管部门按原出售价格收回所购买的经济适用住房。
第二十条 申请购买经济适用住房按照下列程序办理:
(一)申请。申请人向户口所在地的区住房保障主管部门提出申请,填写《海口市城镇居民购买经济适用住房申请表》并提交相关材料。
(二)审核。区住房保障主管部门应会同街道办事处(镇政府)、居委会在受理申请材料后30个工作日内通过审核材料、入户调查、组织评议等方式对申请人的家庭收入情况和住房情况等进行调查核实。
(三)公示。经调查符合购买经济适用住房条件的申请人名单,由区住房保障主管部门在申请人工作单位、家庭户籍所在地和实际居住地的街道办事处(镇政府)所在地公示10日。经公示无异议的,再次通过媒体发布公告的形式进行公示,公示的时限为15日。经公示有异议的,应当及时核实,经核实不符合购买经济适用住房条件的,由受理申请所在区住房保障主管部门书面告知申请人。
(四)批准。经两次公示无异议的,由区住房保障主管部门批准,并核发《经济适用住房准购通知书》(以下简称《准购通知书》)。区住房保障主管部门按照申请人家庭人口数核准申请人购买经济适用住房的面积,并在《准购通知书》中注明。
(五)排序。市住房保障主管部门应定期对已取得《准购通知书》的申请人的购房需求情况进行分类登记,并在监察、公证部门的监督下公开进行电脑随机定号排序,根据房源情况发放《选房通知书》。未获得选房资格的申请家庭进入轮候。对重残疾人员、优抚对象、复员军人、转业军人、危房户等住房困难家庭应优先安排。
(六)选房。选购经济适用住房按照下列程序办理:
1、市住房保障主管部门组织对已取得《选房通知书》的申请人按排序号顺序公开进行电脑随机选购住房,申请人可在多个备选房源中选购一套住房;
2、申请人选定住房后,应当场签署《选房确认书》,并在规定时间内签订购房合同。
第二十一条 申请人拒绝选房、不签署《选房确认书》、不按规定时间签订合同的,视同放弃本次购房资格。申请人放弃购房资格的,两年内不得申请购买经济适用住房。
第二十二条 申请购买经济适用住房应当提交下列证明材料:
(一)家庭成员身份证明、户口簿及婚姻关系证明。
(二)家庭住房状况的证明材料。由房屋产权部门出具相应的产权证明,包括自有住房的产权证明,承租住房的证明,无产权登记的证明。
(三)家庭成员上一年度收入证明材料。未就业的,提供该家庭成员所居住地或户籍地镇(街道)或居委会出具的相关收入状况证明材料;有工作单位的,提供单位出具的年收入情况证明;属于个体工商户的,提供营业执照及上一年度相关税收缴纳凭证。
(四)其他必要材料。
属本市城镇居民低保家庭、烈士遗属、优抚对象、孤老、残疾人等特殊困难家庭的,由属地民政部门提供相关证明。
申请家庭成员中属离、退休的,由发放离、退休金的银行或社会保障部门出具相关证明材料。
第二十三条 申请家庭成员人均自有住房建筑面积核定按照下列规定进行审核:
(一)自有住房产权已登记的,按登记的面积核定;
(二)自有住房产权未登记的,按实测面积核定。
第二十四条 购买经济适用住房的面积不得超过《准购通知书》注明的核准面积。购买经济适用住房的面积,由区住房保障主管部门按照下列规定核准:
(一)申请人家庭成员在3人以下(含3人)的,购买经济适用住房的面积为60平方米;
(二)申请人家庭成员在4人以上(含4人)的,购买经济适用住房的面积为80平方米;
享受经济适用住房价格的面积按照前款的规定执行。购买经济适用住房的面积超过核准面积的部分不得享受优惠,由购房人按照当时同地段同类普通商品房的市场评估价补交购房差价。
第二十五条 已签订经济适用住房买卖合同的,可提取个人住房公积金或优先办理个人住房公积金贷款。

第四章 价格和产权管理

第二十六条 经济适用住房价格实行政府指导价。
经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成。
经济适用住房的销售价格不得高于市价格行政主管部门核定的销售价格,不得在标价之外收取任何未标明的费用。
经济适用住房价格管理办法另行制定。
第二十七条 经济适用住房产权为有限产权。购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易。
申请人购买的经济适用住房在取得完全产权之前不得用于出租经营。
第二十八条 购买经济适用住房不满5年需退出的,由政府按照原出售价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。
第二十九条 购买经济适用住房5年内,因继承或离婚析产等原因需要变动房屋产权的,受让人应当符合经济适用住房申请购买条件,并经市住房保障主管部门批准,办理变更登记手续,原经济适用住房性质不变。
前款规定的受让人不符合经济适用住房购房条件的,由政府回购或者受让方按照本办法的规定补缴土地收益等相关价款后取得完全产权。
第三十条 购买经济适用住房满5年经市住房保障主管部门核准,并办理下列手续的,可以上市交易:
(一)补缴土地收益等相关价款,土地收益价款按照当时同地段普通商品住房的市场评估价与经济适用住房购房差价的80%计算。购买超过核准面积的经济适用住房,已按照当时同地段普通商品住房补交购房差价的面积部分,不再补缴土地收益价款;
(二)依法办理相关房地产权属登记手续,并在其房地产权属证书上注销原经济适用住房注记,取得房屋完全产权。
第三十一条 市政府对上市交易的经济适用住房有优先购买权。市政府回购的经济适用住房继续向符合条件的供应对象供应。
第三十二条 经济适用住房购买人出售经济适用住房后,不得再申请购买经济适用住房。已经购买经济适用住房的家庭又购买其他住房的,原经济适用住房由政府按规定回购。

第五章 集资合作建房

第三十三条 集资合作建房是经济适用住房的组成部分,其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均按照海南省职工集资建房的有关规定和标准执行。
单位集资合作建房应当纳入我市经济适用住房年度建设计划和用地计划管理。
第三十四条 单位申请集资合作建房应当符合下列条件之一:
(一)属本市城市总体规划中心城区之外的独立工矿企业;
(二)无房户和住房未达标户人员较多的企业;
(三)经省、市政府批准破产、关闭、改制,并在原改制方案中明确规定需要解决职工住房问题的住房困难企业。
第三十五条 单位集资合作建房应当遵守下列规定:
(一)符合本市城市规划、土地利用总体规划、住房发展规划及年度住房建设计划;
(二)不得利用新征用或新购买土地集资合作建房;
(三)参加集资合作建房对象应限定在本单位、本系统无房户和原住房面积未达标的职工家庭以及符合市政府规定的经济适用住房购买条件的家庭;
(四)单位集资合作建房不得有利润。
第三十六条 申请集资合作建房的单位应当向市住房保障主管部门提出申请,由市住房保障主管部门审核并上报市政府审批。经市政府批准的,凭市住房保障主管部门的批复方可办理规划报建等相关手续。

第六章 法律责任

第三十七条 有下列情形之一的,由相关管理部门依法予以处罚:
(一)经济适用住房建设单位将经济适用住房建设用地用于普通商品住房等其他房地产开发经营或擅自改变经济适用住房(含集资合作建房)土地用途的,由土地行政主管部门按有关规定进行处罚;
(二)经济适用住房建设单位擅自提价出售经济适用住房(含集资合作建房)的,由价格主管部门责令限期退还收取的差价款,并依据有关规定进行处罚。
第三十八条 对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件,骗购经济适用住房(含集资合作建房)的,由市住房保障主管部门限期按原购房价格并考虑折旧等因素作价收回所购住房,按市场价收取其住房租金,租金从购买之日至退还住房之日计收,并依法追究责任。该个人及所在家庭成员5年内不得购买经济适用住房。对出具虚假证明的,依法追究相关责任人的责任。
因特殊情况不能收购的,由市住房保障主管部门责成其补缴经济适用住房或单位集资合作建房与同地段同类普通商品住房购房差价。
第三十九条 国家机关及其职能部门的工作人员在经济适用住房建设、供应、使用及监督管理中,玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,依法追究责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第七章 附则

第四十条 驻军的经济适用住房建设计划应当纳入本市经济适用住房年度建设计划,其实施建设、供应、使用、监督管理等按照有关规定执行。
第四十一条 市住房保障等主管部门应根据本办法制定相应的实施细则。
第四十二条 本办法具体应用中的问题由市住房保障主管部门负责解释。
第四十三条 本办法自2009年9月1日起施行。

深圳经济特区房屋拆迁管理办法

广东省深圳市政府


深圳经济特区房屋拆迁管理办法
深圳市人民政府令第21号发布


第一章 总 则
第一条 为妥善处理城市建设中房屋拆迁补偿安置问题,保障城市建设顺利进行,根据国家有关法律、法规和国务院《城市房屋拆迁管理条例》,结合深圳经济特区实际情况,制定本办法。
第二条 凡市、区国土管理部门(以下统称国土管理部门)因征用土地、收回土地或其他用地单位征用土地,涉及拆除土地上的房屋而引起的拆迁、补偿、安置事宜的,适用本办法。
第三条 深圳市规划国土局(以下简称市规划国土局)对全市的房屋拆迁工作进行管理、协调和监督。
区国土管理部门负责组织实施本辖区范围内的房屋拆迁工作,接受市国土局的业务指导和监督。
第四条 国土管理部门拆除被收回、被征用土地上的房屋时应遵循在城市规划的指导下,统筹安排、依法进行、合理补偿、妥善安置的原则。
第五条 任何单位和个人必须服从国家建设需要,不得妨碍和阻挠征用拆迁工作的进行。
第六条 拆迁补偿应协商解决,协商不能解决的,由国土管理部门依法作出征用或收回土地补偿安置处理决定。自决定书发出之日起,土地的权属转为国有或被收回。

第二章 拆除管理
第七条 拆除房屋应经国土管理部门批准并领取《拆除房屋许可证》。未经批准许可的,任何单位或个人均不得擅自拆除房屋。
第八条 属国土管理部门征用或收回土地的,由所在地的区国土管理部门将实施方案报市规划国土局,由市规划国土局同意后发给《拆除房屋许可证》。区国土管理部门领取《拆除房屋许可证》后向业主发出拆除房屋通知书。
南油、蛇口、华侨城、盐田港、沙头角保税区、福田保税区规划范围内的房屋拆除,由用地单位向所在区的国土管理部门领取《拆除房屋许可证》并自行组织实施。必要时,国土管理部门也可以将特殊用地范围内的房屋拆除,指定使用该宗土地的单位或其他单位组织实施。
第九条 由用地单位组织实施拆除工作的,用地单位应提交下列文件、资料,向所在区国土管理部门申领《拆除房屋许可证》。
(一)拟拆除房屋的业主姓名、家庭人口及产权部门提供的产权资料;
(二)拟拆除房屋所在地段、面积、结构、用途及价值;
(三)拟补偿安置方案,包括:补偿金额、安置面积、地点和临时安置计划。
第十条 经区国土管理部门审查,认为用地单位提供的资料真实、补偿方案合理、安置措施妥善的,发给《拆除房屋许可证》,并向业主发出拆除房屋通告书。国土管理部门应将有关拆除事项在《深圳特区报》公告或以其它形式予以公布。
第十一条 业主应自接到拆除房屋通知书之日起三个月内与区国土管理部门或用地单位进行协商,并签订补偿安置协议。法律、法规有特殊规定的,按规定执行。
有关补偿应按本办法和本办法附件规定的标准执行。没有规定标准的,由国土管理部门委托市物业估价所进行评估。本办法附件规定标准的调整,由市建设主管部门公布。
第十二条 协商期限届满后仍不能达成协议的,由区国土管理部门作出征用或收回土地补偿安置处理决定,自处理决定发出之日起,土地原属农村集体所有的,被征为国有;土地使用权原属单位或个人拥有的,被政府收回。业主对补偿安置有异议的,可在接到处理决定书之日起三十日
内向所在区人民法院起诉。诉讼期间不停止拆迁的执行。
业主或使用人必须在处理决定限定期间内自行搬迁。期限届满仍未搬迁的,由市、区人民政府责令有关部门强制拆迁,或由所在地国土管理部门向人民法院申请强制执行。

业主不起诉,在规定期限内又不来领取补偿费的,该补偿费由国土管理部门无息保管。
业主在规定期限内不来认领房屋产权的,该房屋由房管部门代管。
第十三条 业主自接到国土管理部门拆除房屋通知之日起,不得为下列行为:
(一)对被通知拆除的房屋进行改建、扩建和装修;
(二)对被通知拆除的房屋进行买卖、交换、抵押;
(三)对被通知拆除的房屋设立或变更租赁关系。
第十四条 被通知拆除的房屋所在地的居民委员会或村民委员会、公安机关以及业主所在单位,有责任协助、配合国土管理部门和用地单位做好拆迁工作。
第十五条 国土管理部门应当建立、健全拆迁档案制度,加强对拆迁档案资料的管理。

第三章 补偿和安置
第十六条 拆除房屋,根据不同情况进行补偿:
(一)拆除属于城市居民的房屋,补偿同等面积的房屋,但经业主同意,也可以现金补偿。如该地属有偿受让用地(即由市区国土局有偿出让用地,下同)补偿双方必须对地价的差价进行结算。
(二)农村村民在农村用地规划范围内已安排有宅基地的,对其被征用的旧居屋,只给予补偿现金,不再划地,也不再补偿房屋。
(三)拆除华侨和港、澳、台同胞本人在农村的旧屋,可以房屋进行补偿,经业主同意也可以现金补偿。业主在农村规划用地范围内已安排有宅基地的,以现金进行补偿。

(四)拆除单位(含集体、国营企事业单位、机关、团体,中外合资、合作企业,外资企业等)房屋,以同等结构、同等面积进行补偿;该用地属有偿受让的,补偿双方必须就地价(现值)的差价进行结算。经补偿双方商定,也可以换地的方式进行安置。
按本条规定用房屋进行补偿的,以统建形式进行安置,补偿双方应对面积、结构、质量的差异进行差价结算,并在协议中订明。
协商期限届满仍不能达成协议,由区国土管理部门作出处理决定的,对房屋拆迁安置补偿,一般以现金进行补偿。
第十七条 拆迁补偿实行产权调换的,如补回的房屋与原房屋质量或面积相差校大的,补偿双方应进行质量、面积的差价结算。补偿的面积大于被拆房屋面积的,超出部分按微利商品房价格由业主补偿给用地单位。
第十八条 被征用土地拟建房屋与被拆除房屋的用途相同的,业主应当获得就地安置。
第十九条 因公产住房被拆除而受影响的使用人,由市住宅局按有关房管规定给予安置。
第二十条 拆除经批准的临时用地的房屋,原临时用地合同自动终止。合同存续期仍有一年以上的,应对房屋作适当的补偿,但临时用地合同另有规定的,按合同规定办理。
第二十一条 对应当补偿房屋而暂时又无法补偿的,应对受影响的业主和使用人妥善、合理地给予安置临时居所,由此产生的费用由用地单位支付。
第二十二条 因动迁而产生的搬迁费用,由用地单位按实际支出支付给业主或使用人。
业主和使用人所在单位应给予必要的搬迁时间。搬迁期间的工资应予照发。
第二十三条 被拆除房屋原有租赁关系,被拆除后又补偿房屋的,租赁合同继续生效,租赁双方可对有关权利义务进行协商变更;用现金补偿的,租赁合同自动终止。
第二十四条 拆除有产权纠纷房屋,在拆除房屋协商补偿期限内纠纷未解决的,拆迁前,国土管理部门应当组织拆迁人及邀请市物业估价所对将被拆除的房屋作勘察纪录,并向公证机关办理证据保全。
第二十五条 被拆除房屋属下列情况之一的,不予补偿:
(一)违章建筑的房屋;
(二)违法占地上的房屋;
(三)违反土地使用合同,被市国土局收回土地使用权,被收回的土地上的房屋;
(四)违反本办法第十三条第(一)项规定的改建、扩建和装修部分;
(五)土地使用年期届满的房屋。
第二十六条 拆除非住宅房屋造成停产、停业引起经济损失的,由用地单位给予适当的补助费。

第四章 法律责任
第二十七条 用地单位未领取《拆除房屋许可证》,擅自拆除的,属违章拆除行为,所在地国土管理部门可对其处以每平方米五十元的罚款,并责令停止拆除,限期补办手续。
第二十八条 业主或使用人违反本办法第十二条规定,在限定的期间内不自行搬迁的,由所在地国土管理部门对其处以五千元以下的罚款。
第二十九条 用地单位违反本办法规定,擅自提高补偿标准,或在申领《拆除房屋许可证》时报抵补高的,由所在地国土部门责令其予以纠正。拒不纠正的,收回其土地使用权,已付地价款予以没收,由此造成的其他损失均由其自行承担,并由其上级机关对主管人员和直接责任人员作
出行政处分;对业主或使用人的非法所得,一并予以没收。
第三十条 对煽动群众闹事,阻挠拆除房屋的,由公安机关按《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定处理。
第三十一条 国土管理部门和用地单位的工作人员在补偿、安置工作中,利用不正当手段为自己或他人谋取非法利益的,由行政监察部门作出行政处分,情节严重,构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第三十二条 当事人对区国土管理部门处罚决定不服的,可自接到处罚通知之日起十五日内,向市国土管理部门申请复议;对复议决定不服的,可自接到复议裁决之日起十五日内向人民法院起诉。当事人亦可依法直接向人民法院起诉。

第五章 附 则
第三十三条 本办法实施前已签订拆迁补偿协议的,按原协议执行。
第三十四条 房屋拆迁补偿标准由市国土管理部门制订,报市政府批准后公布实施。
第三十五条 本办法自公布之日起施行,宝安、龙岗两区参照执行。



1994年1月29日