您的位置: 首页 » 法律资料网 » 法律论文 »

逐条解读《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 》/武志国

作者:法律资料网 时间:2024-05-20 08:49:55  浏览:8984   来源:法律资料网
下载地址: 点击此处下载
逐条解读《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 》

武志国


最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

(2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过)

法释[2009]8号

中华人民共和国最高人民法院公告

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过,现予公布,自2009年10月1日起施行。

二○○九年五月十五日



为正确审理物业服务纠纷案件,依法保护当事人的合法权益,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定,结合民事审判实践,制定本解释。

第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。
解读:明确了前期物业管理合同对业主有约束力,业主虽然不是前期物业管理合同签署人,但却是当事人,应当遵守前期物业服务合同的约定。
前期物业服务合同的性质的确特殊,值得探讨,是为了业主的权利和义务由开发商和前期物业服务企业签署的合同。
提及“前期物业服务合同”的性质,则不能不提及“物业服务合同”的性质,前期物业服务合同"和"物业服务合同"是两个不同的有名合同,不应被混淆。前者的性质其签署方和约束方的特殊性而区别于后者。
《物业管理条例》曾将“物业管理委托合同”改为“前期物业服务合同”,“委托合同”改为“服务合同”,似乎是对合同的性质界定的一种导向,但首先是对物业企业角色定位的导引。目前物业服务合同的性质有委托合同性质说、完成服务内容性质说、混合性质说、非典型合同说,说法不一。本解释似乎认为物业服务合同是一种委托性质的合同(因其也用“转委托”的说法)。

第二条 符合下列情形之一,业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的,人民法院应予支持:
(一)物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同;
(二)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。
前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。
解读:现实中前期物业服务企业基本上是开发商控制,因此前期物业服务合同难免出现利益冲突的条款。解释为了规范物业服务企业的行为,规定了物业合同等相关合同或条款(包括前期物业服务合同)的几种无效情形:(1)为了防止物业服务市场混乱,《物业管理条例》第四十条规定“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。”《解释》规定物业服务企业转委托无效。现实中有物业服务转包和分包的情形,如果属于转包情形容易发生类似建筑市场转包的不良后果。“将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人”包括一并委托给专业性的服务企业或非专业性的物业服务企业,也包括肢解转委托或转包的情形也应属无效范畴。(2)免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款无效(即便给与了提示和说明)。此条款的法律依据:《合同法》第四十条规定“具有《合同法》第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。”
此等确认之诉业主委员会可以提出,业主也可提出,两者均可作为原告。

第三条 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则,应当认定为物业服务合同的组成部分。
解读:此条容易理解,物业服务企业的义务依据包括:1)法律法规;2)行业规范;3)合同约定;4)公开的服务承诺和服务细则。
不属于物业服务企业的服务项目,物业服务企业务必在物业服务合同列为明示条款,但这也不能超越《合同法》第五十三条的免除责任无效:(1)造成对方人身伤害的;(2)因故意或者重大过失造成对方财产损失的。
同时注意,并非是发生此种情形只能业主委员会出面起诉,业主具备诉讼主体地位,业主可以自行起诉。
此等违约赔偿之诉业主委员会可以提出,业主也可提出,两者均可作为原告。

第四条 业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约,实施妨害物业服务与管理的行为,物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的,人民法院应予支持。
解读:业主的违规(违反法律法规和管理规约)或违约处理。物业服务企业可以视情况作为原告起诉业主。 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约应当尊重社会公德,不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。(《物业管理条例》第十七条)
建设单位应当在销售物业之前,制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约,不得侵害物业买受人的合法权益。 建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示,并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。(《物业管理条例》第二十二条、第二十三条) 
第五条 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定,擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费,业主以违规收费为由提出抗辩的,人民法院应予支持。
业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的,人民法院应予支持。
解读:《物业服务条例》第四十一条、第四十四条规定:物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方约定。
《物业服务收费管理办法》第六条、第七条规定:物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。物业服务收费实行政府指导价的,有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素,制定相应的基准价及其浮动幅度,并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费,由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。物业管理企业物业管服务收费还应当符合国家发展改革委、建设部《物业服务定价成本监审办法(试行)》(发改价格〔2007〕2285号)、关于印发《物业服务收费明码标价规定》的通知 (发改价检[2004]1428号)等文件、
物业服务企业应注意按上述规定收费,应避免:1)擅自扩大收费范围;2)擅自提高收费标准;3)重复收费。第1)、2)项针对施行政府指导价的物业服务收费,第3)同时针对实行政府指导价和市场调节价。
当然,此条规定并非说物业服务企业就不能扩大收费范围或者提高收费标准,而是应当符合物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定。
下载地址: 点击此处下载

湖南省农村专业经济协会促进办法

湖南省人民政府


湖南省农村专业经济协会促进办法
   

湖南省人民政府令
第212号


《湖南省农村专业经济协会促进办法》已经2007年3月28日省人民政府第102次常务会议审议通过,现予发布,自2007年6月1日起施行。


省 长 周 强
二○○七年四月二十日


第一章 总 则


  第一条 为了促进农村专业经济协会健康发展,规范农村专业经济协会的组织和行为,促进农业和农村经济发展,根据《社会团体登记管理条例》及国家有关规定,结合本省实际,制定本办法。
  第二条 本办法所称农村专业经济协会,是指由农民、农户、农业企业、农业服务组织或者相关经济组织自愿组成的,为种植、养殖、加工、销售、运输、储藏等农业生产经营提供服务的县市区、乡镇、村非营利性社会组织。
  农村专业经济协会是社会团体法人,实行会员制。
  第三条 农村专业经济协会遵循民办、民管、民受益的原则,坚持入会自愿、退会自由、民主办会。
  农村专业经济协会的正常活动受法律保护。
  第四条 农村专业经济协会应当遵守法律、法规和规章,依照章程开展活动,并接受业务主管单位、登记管理机关和有关部门的业务指导和监督管理。
  第五条 各级人民政府及有关部门应当采取措施,对农村专业经济协会给予指导和扶持。
  鼓励社会力量支持农村专业经济协会的发展。
  第六条 县级人民政府民政部门是农村专业经济协会的登记管理机关。登记管理机关负责协会的登记和监督管理。
  县级人民政府农村工作、农业、林业、水利等部门,科协、供销等组织以及经县级人民政府委托的乡镇人民政府是农村专业经济协会的业务主管单位。业务主管单位对协会的发展给予业务指导和监督管理。


第二章 登 记


  第七条 成立农村专业经济协会应当具备下列条件:
  (一)有30个以上的个人会员或者20个以上的单位会员,个人会员、单位会员混合组成的,会员总数不少于30个;
  (二)有规范的名称和相应的组织机构;
  (三)有固定的办公场所;
  (四)有与其业务活动相适应的专职或者兼职人员;
  (五)有2000元以上活动资金;
  (六)有独立承担民事责任的能力。
  第八条 农村专业经济协会以产品特征、技术特征或者生产方式、流通方式命名,名称前部冠地域名称,名称后部标明“协会”字样。
  第九条 农村专业经济协会的章程,参照省人民政府民政部门会同省人民政府有关部门制定的示范文本制定。
  第十条 申请设立农村专业经济协会,应当向业务主管单位和登记管理机关提交下列材料,经业务主管单位审查后,报登记管理机关批准:
  (一)由会员签字盖章的会员名单,会员的身份证明;
  (二)拟任会长、副会长、理事、监事、秘书长的基本情况和身份证明;
  (三)办公场所使用权证明;
  (四)章程草案;
  (五)活动资金证明。
  业务主管单位收到申请后,应当在20日内提出审查意见。
  登记管理机关收到审查意见后,应当在20日内作出决定。对符合登记条件的,应当作出同意设立的决定,并发给登记证书;对不符合登记条件的,应当作出不同意设立的决定,并说明理由。
  第十一条 农村专业经济协会设立分支机构、代表机构的,应当经业务主管单位审查同意后,向登记管理机关申请登记。
  第十二条 农村专业经济协会成立后,应当依法向有关部门申请组织机构代码登记,按照有关规定刻制印章、领购票据。
  第十三条 农村专业经济协会变更登记、注销登记,按照社会团体登记管理有关法规、规章办理。


第三章 会员和组织机构


  第十四条 从事相同或者相关农业产业的农民、农户、农业企业、农业服务组织或者其他相关经济组织,承认协会章程,自愿申请并经理事会同意可以成为协会会员。
  第十五条 农村专业经济协会由全体会员组成会员大会,会员较多的,也可以依照章程推选代表组成会员代表大会,行使会员大会职权。
  会员大会按照章程规定召开,行使章程规定的职权。
  第十六条 农村专业经济协会根据实际需要和章程,设立并产生会长、副会长、理事、理事会、监事、监事会和秘书长。
  会长是协会的法定代表人。会长不得同时担任其他社会团体的法定代表人。
  理事会是会员大会的执行机构,对会员大会负责,依照章程和会员大会的决议履行职责。
  监事、监事会监督协会的业务活动和财务管理,并向会员大会报告工作。监事列席理事会会议。会长、副会长、秘书长、理事和财务人员不得兼任监事。
  秘书长在理事会领导下负责处理协会的日常工作。
  第十七条 农村专业经济协会的会长、秘书长、监事和财务人员不得从同一会员单位产生。


第四章 工作职责


  第十八条 农村专业经济协会的主要职责:
  (一)提供技术、信息、政策、法律咨询和经营管理策划;
  (二)举办经济技术培训;
  (三)在遵守国家规定的前提下,制定本协会的农产品生产经营规范;
  (四)组织农资和农产品购销;
  (五)依法参与调解、仲裁、行政复议、诉讼活动,维护会员合法权益;
  (六)章程规定的其他职责。
  第十九条 农村专业经济协会可以依法申请注册证明商标和集体商标。
  第二十条 农业专业经济协会可以依照有关规定创办为会员服务的经济实体。
  第二十一条 农村专业经济协会可以接受政府及有关部门的委托开展服务和相关活动。


第五章 扶持措施


  第二十二条 县级人民政府应当将促进农村专业经济协会发展纳入当地经济和社会发展总体规划,制定本地农村专业经济协会培育发展规划和相关政策。
  第二十三条 县市区、乡镇人民政府及业务主管单位和村民委员会,应当指导、支持农民专业大户、农业企业发起组建农村专业经济协会,并在场地、办事程序等方面提供便利和服务。
  第二十四条 县级以上人民政府及有关部门应当安排一定的资金用于扶持农村专业经济协会创办、发展,支持农村专业经济协会开展科技推广、信息咨询、产销服务和技术培训等工作。
  第二十五条 县级以上人民政府及有关部门制订涉农政策、技术标准、发展规划以及评定优秀农产品等,应当听取农村专业经济协会的意见或者邀请其直接参与。
  第二十六条 业务主管单位和登记管理机关应当指导农村专业经济协会开展活动,帮助培训管理人员,督促制定管理制度,提供产业政策、行业信息、技术、管理知识等咨询服务。
  第二十七条 农村专业经济协会及其经济实体开展农业产业化经营、绿色食品开发、科技推广、信息服务和技术培训等活动,享受有关涉农单位的优惠政策。
  第二十八条 对农村专业经济协会减免收取行政事业性收费,依照国家规定不能免收的,按照最低标准收取。
  禁止任何单位和个人违法或者违反规定向农村专业经济协会收费、摊派。
  第二十九条 各级人民政府及有关部门对有突出贡献的农村专业经济协会,应当给予表彰和奖励。


第六章 监督管理


  第三十条 农村专业经济协会不得有下列行为:
  (一)强行要求他人入会;
  (二)垄断市场,妨碍公平竞争;
  (三)在会员之间实施歧视性待遇;
  (四)限制会员开展正当的生产经营活动或者参与其他社会活动;
  (五)开展超出协会宗旨或者业务范围的活动;
  (六)法律、法规和规章禁止的其他行为。
  第三十一条 农村专业经济协会会员的权利和义务平等。会员不得利用其经营规模、市场份额、资金资助等优势,侵犯其他会员的合法权益。
  第三十二条 农村专业经济协会可以通过收取会费、接受捐赠、政府资助、开展服务等途径筹措经费。
  农村专业经济协会的财产根据章程规定的宗旨和业务范围使用,不得在会员中分配,不得挪作他用。资产来源属于捐赠、资助的,应当按照与捐赠人、资助人的约定使用。
  第三十三条 农村专业经济协会应当建立财务制度,实行财务公开,并接受监督。
  第三十四条 农村专业经济协会应当于每年3月31日前,向业务主管单位和登记管理机关报送上一年度的活动情况和本年度的活动安排。
  农村专业经济协会组织大型活动、涉外活动,应当事先报业务主管单位和登记管理机关备案。
  第三十五条 业务主管单位、登记管理机关和其他有关部门,依法对农村专业经济协会进行监督检查,但不得干预其正常活动,不得在农村专业经济协会中谋取利益。
  第三十六条 农村专业经济协会有违反社会团体登记管理行为的,由登记管理机关或者其他有关部门依照《社会团体登记管理条例》或者其他有关法律、法规和规章予以处罚。


第七章 附 则


  第三十七条 本办法自2007年6月1日起施行。



全国人民代表大会常务委员会关于支持朝鲜最高人民会议为迫使美军撤出南朝鲜、实现朝鲜和平统一给世界各国议会的信的决议

全国人民代表大会常务委员会


全国人民代表大会常务委员会关于支持朝鲜最高人民会议为迫使美军撤出南朝鲜、实现朝鲜和平统一给世界各国议会的信的决议

(1962年7月6日第二届全国人民代表大会常务委员会第五十六次会议通过)

中华人民共和国全国人民代表大会常务委员会收到并且讨论了朝鲜民主主义人民共和国第二届最高人民会议第十一次会议通过的给世界各国议会的信和有关文件。朝鲜最高人民会议在这些文件中用大量的确凿的事实和论据,揭露和谴责了美帝国主义霸占南朝鲜、危害朝鲜人民、阻挠朝鲜和平统一的滔天罪行,号召朝鲜人民展开全民性的救国斗争,把美国侵略者赶出朝鲜的领土,提出了北朝鲜同南朝鲜当局举行谈判,讨论美军撤出南朝鲜、签订南北朝鲜之间不用武力反对对方的协议、以及在美军撤出南朝鲜的情况下,把南北朝鲜的军队分别减到最低限度的合理建议。朝鲜最高人民会议同时呼吁世界各国议会给予积极的支持。这是发自3000万朝鲜人民内心深处的正义呼声,是朝鲜民主主义人民共和国谋求祖国和平统一和缓和远东紧张局势的又一次真诚重大的努力。中国全国人民代表大会常务委员会热烈响应朝鲜最高人民会议的庄严呼吁,坚决支持朝鲜人民反对美帝国主义侵略、争取祖国和平统一的正义斗争。
自从朝鲜停战以来,朝中两国为谋求朝鲜问题的和平解决,作出了坚持不懈的努力。朝鲜民主主义人民共和国一贯主张在排除外来干涉的情况下,由朝鲜人民通过协商来和平解决自己的问题。为了实现全体朝鲜人民和平统一祖国的民族愿望,朝鲜最高人民会议和共和国政府几年来提出了一系列切实合理的建议,赢得了全世界爱好和平国家和人民的广泛同情和支持。1958年,中国政府响应了朝鲜政府关于一切外国军队撤出朝鲜的倡议,建议中国人民志愿军主动、全部地撤离了朝鲜,表现了朝中方面最大的和平诚意。
但是,美国政府和南朝鲜当局却从来没有采取过任何有利于朝鲜人民实现自己民族愿望的积极措施。美国军队至今仍赖在南朝鲜不走。南朝鲜当局在美帝国主义的指使下一次又一次地拒绝朝鲜民主主义人民共和国关于和平统一祖国的一切合理建议。美帝国主义不顾它亲手签字的朝鲜停战协定的庄严规定,非法向南朝鲜增派侵略军队,运入包括原子武器在内的各种军事装备,扩建和增建各种军事基地,并且不断在非军事区附近举行大规模挑衅性的军事演习。美帝国主义还指使南朝鲜朴正熙集团同日本池田政府举行“日韩会谈”,以便拼凑以日本军国主义为骨干的东北亚军事同盟。所有这些,都充分表现了美帝国主义是在蓄意阻挠朝鲜问题的和平解决,企图把南朝鲜长期作为它进行侵略和发动新战争的军事基地。
南朝鲜人民在美国军队的刺刀下,过着暗无天日的悲惨生活。正如朝鲜最高人民会议给世界各国议会的信件中所沉痛揭露的:“美军自从在解放了的南朝鲜领土上登陆的最初日子起,就强制推行残暴的殖民统治,并对南朝鲜无辜人民犯下种种暴行——杀人和抢劫、殴打和纵火、行凶和侮辱。”南朝鲜的“民族工业被摧残殆尽,农村经济被破坏无遗”,“人民在难以忍受的苦难中呻吟”。这是一幅何等凄惨的画面,这是一片多么令人激愤的情景。一个高度自尊的民族岂能容忍这样的奇耻大辱!坚强勇敢的朝鲜人民怎能允许别人如此放肆的欺凌!南朝鲜人民面对敌人的刺刀,展开了英勇的斗争。他们把斗争的矛头直接指向了朝鲜人民的民族敌人——美帝国主义。朝鲜最高人民会议发出的响亮号召,正在把朝鲜人民的无比愤怒聚成一支强大的反对美帝国主义的洪流;不论美帝国主义和南朝鲜当局怎样倒行逆施,决不能阻止朝鲜人民争取和平统一祖国的坚强意志。
美国侵略者霸占南朝鲜,危害南朝鲜人民的滔天罪行使人们越来越清楚地认识到,美帝国主义是全世界人民最凶恶的敌人,是在全世界到处散布灾难的“瘟神”。美帝国主义的魔掌伸到哪里,灾难就在哪里降临。美帝国主义不仅霸占着南朝鲜,而且还霸占着中国的领土台湾,支持蒋介石匪帮企图向中国大陆沿海地区窜犯。美帝国主义还在加紧对越南南方进行武装干涉,并对亚洲、非洲和拉丁美洲各国进行颠复和侵略活动。南朝鲜人民所遭受的苦难,正是一切在美帝国主义压迫和奴役下的人民的缩影。朝鲜人民所进行的英勇、正义的斗争也就是全世界人民争取和平、民族解放、民主和社会进步事业斗争的一个组成部分。中国全国人民代表大会常务委员会坚决地相信,所有爱好和平的国家和人民一定会积极行动起来,热烈响应朝鲜最高人民会议的呼吁,大力支持朝鲜人民为迫使美军撤出南朝鲜所展开的救国斗争。朝鲜人民和平统一祖国的民族愿望一定能够实现。美国侵略军总有一天会被朝鲜人民的愤怒的铁拳赶出朝鲜去!