您的位置: 首页 » 法律资料网 » 法律论文 »

谈“商品房认购协议”/郭旺生

作者:法律资料网 时间:2024-05-20 23:07:31  浏览:9240   来源:法律资料网
下载地址: 点击此处下载
谈“商品房认购协议”

郭旺生


  当今中国,房地产事业兴旺发达,是个企业都想跟房地产沾点边,没办法,市场经济嘛,哪里有“黄金”哪里就会有扎堆的“企业家”。虽然房地产业遍地开花,但是,性价比高的户型却是卖少见少,是稀缺资源,下手必须得快,于是,“购房意向书”这么个东西就应运而生。
  很多情况下,开发商在取得《商品房预售许可证》后,在与购房者签订正式的《商品房预售合同》前,往往都会要求购房人签订《认购协议书》,初步确认双方的权利义务。
据笔者所接触到的认购协议,该类协议一般包含以下内容:
  1、买卖双方的基本信息;2、定金条款;3、购买者拟购买房屋的基本信息(含位置、面积、座向等);4、购房款;5、签署正式售房合同的期限;6、违反协议的责任。
那么,认购协议书这个玩意的法律性质是什么呢?其法律效力如何?
  其实,认购协议书是一个预约合同,学者们一般将其定义为“约定将来订立一定合同之合同”,其将来应订立的合同称为本约合同。预约合同本质上属于债权合同。王泽鉴先生认为,“预约,乃约定将来订立一定契约的契约,本约则为履行该预约而订立的契约, 故预约亦系一种契约(债权契约),而以订立本约为其债务的内容”。”预约合同的目的是要订立本合同。认购书作为预约合同,它附加给买卖双方当事人依约进行协商签订《商品房预售合同》的义务,即买卖双方在为签订正式的售房合同而进行谈判的时候,必须公平公正的促成本合同的成立。
  实践中,有些房地产开发商基于楼价上涨等原因,千方百计不与已经签订认购协议的购买者签订正式的售房合同,他们的理由就是认购协议并非正式的合同,即使违反了也只是退双倍定金,购房者无权要求继续履行签订正式合同的义务。
  根据合同法理论,作为预约合同的一方当事人违反预约合同,需要承担违约责任。承担责任的方式主要包括实际履行和赔偿损失(赔偿损失包括双倍返还定金、直接损失和间接损失)。在司法实践中,法院既有要求开发商予以继续履行签订义务的的,也有判决合同不再履行,但开发商应赔偿损失的。总之,开发商无故不履行签订正式售房合同的,是不能独善其身的,要么就要继续履行要么就要赔偿损失。法律是不会允许故意促使合同不成就的一方获益的。


郭旺生律师联系方式:dffy101@163.com
QQ:1462647942
下载地址: 点击此处下载

甘肃省人民代表大会常务委员会关于修改《甘肃省饲料和饲料添加剂管理条例》的决定

甘肃省人大常委会


甘肃省人民代表大会常务委员会关于修改《甘肃省饲料和饲料添加剂管理条例》的决定


(2002年3月30日省九届人大常委会第二十七次会议通过)



甘肃省第九届人民代表大会常务委员会第二十七次会议决定对《甘肃省饲料和饲料添加剂管理条例》作如下修改:

一、第二条修改为:“凡在本省行政区域内从事饲料和饲料添加剂生产、经营、使用、检验和监督管理活动的单位和个人,应当遵守本条例。”

二、增加一条,作为第五条:“各级饲料管理部门应当对依法经过审定或者登记的饲料、饲料添加剂的试验数据和其他数据实施保护。审定或者登记机关不得披露上述数据,并自依法予以审定或者登记之日起6年内,未经申请者同意,不予受理其他单位和个人以相同的数据提出的审定或者登记申请。但是下列情况可以披露有关数据:

(一)公共利益需要;

(二)已采取措施确保该类信息披露后不会被用于非正当的商业目的。”

三、第七条修改为第八条:“在饲料和饲料添加剂中不得直接添加兽药和其他药物,允许使用药物饲料添加剂的饲料产品,其配方应当报省饲料管理机构批准。”

四、第十五条修改为第十六条:“禁止生产、销售下列饲料和饲料添加剂:

(一)未附具产品质量检验合格证的;

(二)标签不符合本条例规定的;

(三)无生产许可证或批准文号的;

(四)无产品质量标准;

(五)未经国务院农业行政主管部门登记进口的;

(六)未经批准擅自加入药物或改变所经营产品成分的;

(七)产品所含成分与执行标准不符的;

(八)非法获取、使用标签或包装物的;

(九)非法获取、使用生产许可证、产品批准文号、产品登记证的。”

五、增加一条,作为第十七条:“禁止生产、销售、使用下列饲料和饲料添加剂:

(一)新研制但未经国务院农业行政主管部门审定公布的或明令停用、禁用、淘汰的;

(二)超过保质期、霉坏变质、受到有毒有害物质污染或卫生指标不合格的。”

六、增加一条,作为第十八条:“禁止在饲料和动物饮用水中添加激素类药品和国务院农业行政主管部门规定的其他禁用药品。”

七、增加一条,作为第十九条:“饲料和饲料添加剂企业在产品销售后,认为其产品存在缺陷,可以采取措施回收其产品,并披露相关信息。”

八、第二十条修改为第二十四条:“违反本条例第十二条、第十六条第(一)、(二)、(三)、(四)项规定的,由县级以上饲料管理部门责令限期改正;逾期不改正的,责令停止生产、销售,没收违法所得,可以并处违法所得1倍以下的罚款。”

九、第二十一条修改为第二十五条:“违反本条例第十六条第(五)、(六)、(七)、(八)项和第十七条第(二)项规定的,由县级以上饲料管理部门责令停止生产经营,没收违法生产、经营、使用的产品和违法所得,可以并处违法所得1倍以上5倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。”

十、增加一条,作为第二十七条:“违反本条例第十七条第(一)项或者第十八条规定的,由县级以上地方人民政府饲料管理部门没收违禁药品,可以并处1万元以上5万元以下的罚款。”

此外,对个别文字和条文顺序作相应的修改和调整。

本决定自公布之日起施行。

《甘肃省饲料和饲料添加剂管理条例》根据本决定作相应的修改,重新公布。



附:甘肃省饲料和饲料添加剂管理条例(2002年修正本)

(2001年6月2日省九届人大常委会第二十二次会议通过 根据2002年3月30日省九届人大常委会第二十七次会议《关于修改〈甘肃省饲料和饲料添加剂管理条例〉的决定》修正)

第一条 为了规范饲料和饲料添加剂的生产经营管理活动,保证饲料产品质量,维护饲料生产经营者和使用者的合法权益,促进饲料产业和养殖业的发展,保障人民身体健康,根据国务院《饲料和饲料添加剂管理条例》等有关法律法规,结合本省实际,制定本条例。

第二条 凡在本省行政区域内从事饲料和饲料添加剂生产、经营、使用、检验和监督管理活动的单位和个人,应当遵守本条例。

第三条 省农牧行政主管部门负责全省饲料和饲料添加剂管理工作,其饲料管理机构具体负责日常监督管理工作。主要职责是:

(一)贯彻执行国家发展饲料产业的方针、政策,制订全省中长期饲料发展规划;

(二)组织全省饲料产品安全性的监督检查;

(三)组织饲料产品检验机构考核;

(四)组织饲料添加剂、添加剂预混合饲料企业的生产许可证的申报,核发饲料添加剂、添加剂预混合饲料产品批准文号;

(五)组织拟定全省饲料地方标准;

(六)发布行业信息;

(七)依法查处违反本条例的行政案件。

市、州(地区)、县(市、区)人民政府饲料和饲料添加剂行政管理部门(以下简称饲料管理部门),负责本行政区域内的饲料和饲料添加剂管理工作。

各级质量监督、工商行政管理等有关部门应当在各自职责范围内做好饲料和饲料添加剂管理工作。

第四条 各级人民政府应当支持饲料产业发展,鼓励国内外组织和个人兴办饲料企业,合理开发利用饲料资源,保护生态环境,促进经济可持续发展。

各级饲料管理部门应当根据国家产业政策,统筹规划、协调发展饲料产业,建立健全饲料科研和技术推广服务体系,及时提供信息和技术服务,组织研制、引进和推广新技术、新工艺、新产品,引导农村小型饲料加工厂(点)提高生产技术水平。

第五条 各级饲料管理部门应当对依法经过审定或者登记的饲料、饲料添加剂的试验数据和其他数据实施保护。审定或者登记机关不得披露上述数据,并自依法予以审定或者登记之日起6年内,未经申请者同意,不予受理其他单位和个人以相同的数据提出的审定或者登记申请。但是下列情况可以披露有关数据:

(一)公共利益需要;

(二)已采取措施确保该类信息披露后不会被用于非正当的商业目的。

第六条 设立饲料和饲料添加剂生产企业,应当依法经省农牧行政主管部门的饲料管理机构或委托的县级以上饲料管理部门按照权限审查,符合条件的,到所在地工商行政管理部门依法办理企业登记注册手续。

省饲料管理机构或委托的县级以上饲料管理部门收到企业的全部申请资料后,应当在15个工作日内提出审查意见。

第七条 从事国家实施生产许可的饲料产品生产的企业,应当取得国务院农业行政主管部门颁发的生产许可证和省农牧行政主管部门核发的产品批准文号。

第八条 在饲料和饲料添加剂中不得直接添加兽药和其他药物,允许使用药物饲料添加剂的饲料产品,其配方应当报省饲料管理机构批准。

第九条 饲料和饲料添加剂经营者,必须具有符合要求的仓储设施、人员、经营场地,并按规定制订相关管理制度。在同一经营场地和仓储设施内,不得同时存放或经营有毒有害物品。

第十条 饲料和饲料添加剂生产企业应当执行国家、行业或地方的有关标准。自行制定的企业产品质量标准应当按省标准化主管部门和省农牧行政主管部门的规定备案。

第十一条 饲料和饲料添加剂生产企业应当建立健全生产、销售记录和产品留样观察制度,并进行产品质量检验。检验合格的,应当附具产品质量检验合格证。

第十二条 饲料、饲料添加剂和饲料原料的包装,应当符合保证饲料产品质量、安全和卫生的规定。

第十三条 饲料和饲料添加剂产品应当附有标签和使用说明书。标签内容按饲料标签国家标准执行。用标签代替产品使用说明书的,应当在标签中增加产品使用说明书的内容。

配合饲料、浓缩饲料、精料补充料、单一饲料中蛋白质饲料的产品标签报县级以上饲料管理部门备案。国家实施生产许可的和添加药物饲料添加剂的饲料产品的合格证书和饲料标签报省饲料管理机构备案。

第十四条 省外企业在我省销售饲料产品应当附有产品合格证书和饲料标签,国家实施生产许可的和添加药物饲料添加剂的饲料产品的合格证书和饲料标签应当按规定报省饲料管理机构备案。

第十五条 饲料和饲料添加剂的广告应当符合国家的有关规定。未办理饲料生产企业审查手续的,无生产许可证和产品批准文号的饲料产品,不得发布广告。

饲料和饲料添加剂广告不得有预防或者治疗动物疾病的说明或者宣传。添加药物饲料添加剂的饲料产品,可以对所加药物饲料添加剂的作用予以说明,但不得作虚假宣传。

第十六条 禁止生产、销售下列饲料和饲料添加剂:

(一)未附具产品质量检验合格证的;

(二)标签不符合本条例规定的;

(三)无生产许可证或批准文号的;

(四)无产品质量标准;

(五)未经国务院农业行政主管部门登记进口的;

(六)未经批准擅自加入药物或改变所经营产品成分的;

(七)产品所含成分与执行标准不符的;

(八)非法获取、使用标签或包装物的;

(九)非法获取、使用生产许可证、产品批准文号、产品登记证的。

第十七条 禁止生产、销售、使用下列饲料和饲料添加剂:

(一)新研制但未经国务院农业行政主管部门审定公布的或明令停用、禁用、淘汰的;

(二)超过保质期、霉坏变质、受到有毒有害物质污染或卫生指标不合格的。

第十八条 禁止在饲料和动物饮用水中添加激素类药品和国务院农业行政主管部门规定的其他禁用药品。

第十九条 饲料和饲料添加剂企业在产品销售后,认为其产品存在缺陷,可以采取措施回收其产品,并披露相关信息。

第二十条 县级以上饲料管理部门根据产品质量监督抽查工作规划,可以组织对饲料和饲料添加剂质量进行监督抽查,并会同同级质量监督管理部门公布抽查结果。

省饲料管理机构根据国务院农业行政主管部门和省人民政府的规定和要求,可以组织对饲料和饲料添加剂安全性进行监督检查。

进行质量抽查和安全检查需要检验的,应当书面委托饲料检验机构,按规定抽取样品和索取有关产品资料,对产品进行检验,不得向受检人收取检验费用,不得重复抽查、检查。检验所需费用由委托方负担。

第二十一条 从事饲料和饲料添加剂检验的机构,应当经省质量监督管理部门或者省农牧行政主管部门考核合格,方可承担饲料产品质量检验工作。

饲料和饲料添加剂质量检验机构可以接受企业的产品质量委托检验,费用由委托方负担。

第二十二条 饲料和饲料添加剂质量检验机构在收到受检样品后,常规检验项目10个工作日内做出检验报告,非常规检验项目30个工作日内做出检验报告。逾期不能完成的,应当书面通知委托方并报告省饲料管理机构。

受检人对检验结果有异议的,可自收到检验结果之日起15日内向省饲料管理机构申请复检。

第二十三条 饲料和饲料添加剂质量检验机构及其工作人员对其所出具的检验报告承担法律责任,并对企业提供的技术资料承担保密义务。

第二十四条 违反本条例第十二条、第十六条第(一)、(二)、(三)、(四)项规定的,由县级以上饲料管理部门责令限期改正;逾期不改正的,责令停止生产、销售,没收违法所得,可以并处违法所得1倍以下的罚款。

第二十五条 违反本条例第十六条第(五)、(六)、(七)、(八)项和第十七条第(二)项规定的,由县级以上饲料管理部门责令停止生产经营,没收违法生产、经营、使用的产品和违法所得,可以并处违法所得1倍以上5倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第二十六条 违反本条例非法获取、使用生产许可证、产品批准文号和产品登记证的,由省农牧行政主管部门收缴或者吊销产品批准文号,提请国务院农业行政主管部门收缴或者吊销生产许可证、产品登记证,没收违法生产、经营的产品和违法所得,并处违法所得1倍以上5倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第二十七条 违反本条例第十七条第(一)项或者第十八条规定的,由县级以上地方人民政府饲料管理部门没收违禁药品,可以并处1万元以上5万元以下的罚款。

第二十八条 饲料和饲料添加剂的生产者、经营者因产品质量问题给使用者造成损失的,应当依照《中华人民共和国产品质量法》、《中华人民共和国消费者权益保护法》的有关规定,承担相应的民事责任。

第二十九条 各级饲料管理部门、饲料质量检验机构及其工作人员违反本条例规定,有下列行为之一的,由其上级主管部门或本级人民政府责令改正,情节严重的,对其主管人员或直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

(一)行使企业审查、审批、年检、监督检查等管理职责时,擅自改变标准或条件,或者推诿、拖延的;

(二)越权核发资质证书、批准文号、生产许可证的;

(三)在饲料产品检验中,弄虚作假出具不真实检验报告、故意延长检验期限或不按时送达检验报告的;

(四)泄露受检人技术秘密的;

(五)在饲料企业审查、产品检验中,利用职务上的便利收受贿赂的。

第三十条 本条例实施中的具体应用问题,由省农牧行政主管部门负责解释。

第三十一条 本条例自2001年7月1日起施行。




震撼的深山法律援助

作者:靖州司法局 陈平


空气中弥漫着往年六月天少有的热辣蒸熏,远近山丘沸腾的热浪此起彼伏,摩托车盘旋在当地政府引以自豪的“村村通”崎岖公路上吃力的挣扎着,靖州县法律援助中心二名法律援助工作者缓慢行驶的身影时隐时现。
几天前我们接待了一个年过八十,身着只在影视中才见的“文物”级破烂衣裳,手杵一根与其弱小身躯极不协调的硬木手杖,动作居然“灵敏”地落座方式使接待人员还在惊诧中老人就开口说明来意:“政府干部要为我做主啊,我那‘接崽’不孝顺,我要打官司取消”,老人扭曲的面容透着愤怒,蒙着白晰的残疾眼睛紧盯着接待人员,继而颤巍地恳求:“我只有100块钱能打这场官司吗?”法律援助中心的主任刘军表明要老人到村委会出个经济困难的证明来,并免费为他打官司的意见时,正经过援助中心办公室门口的局长杨正求走了进来,凭着多年的工作经验,局长已经判断出这里的情况,指着老人对刘军说:“你要他拿什么证明?他自己就是活证明了,他这个样子我们不给援助还给谁援助?‘应援尽援’不是光挂在嘴上的”。
我们耐心的为老人办理了接受援助的手续,约好了到老人家办理的时间,老人满意的走了。
老人名叫张大顺,83岁,在靖州县某乡一个偏远的深山村落里居住,无儿无女孤身一人,年前与同村组的房族张某签了个“自愿接崽协议书”,我们理解双方建立的是遗赠抚养协议关系。现在老人声称其“崽”不孝顺,要解除这一协议,笔者作为一名法律援助工作者与刘军一起为解决老人的问题正赶往目的地。
在村组干部的带领下,我们终于来到张大顺老人居住的家门前,相邻的牲畜棚里散发出刺鼻的恶臭,低矮的木质结构房屋陈腐没落的外形证实着该房屋历年久远的沧桑。走进张大顺家里,我们简直不敢相信自己的眼睛,整个房屋里透出一股浓烈的潮湿霉味,地上长着发霉的绿色青苔,简易的桌椅堆积着厚厚的灰尘,家徒四壁四字在这里得到了最有效的验证。老人看到我们显得异常激动,不断拉扯着我们去黑咕咕的“厨房”吃饭。村组干部似乎根本没有跨进张大顺家的打算,一直在外面的树阴下休息。我们一直处在惊愕中感叹老人生存环境如此恶劣,忘却了来此的使命,外面的村组干部也许是等急了,干练地大声说要去找老人的“接崽”,我们慌忙应承并感谢他们想的周到。
在村组干部的有效斡旋下,张大顺及其“接崽”等一干人全部被安排在组长家宽大的院落里坐下,组长爱人热情好客,早已把鲜甜的西瓜整齐地摆在桌上,清新的西瓜味漾荡在四周令人心旷神怡。我们正襟危坐并神情严肃地占据了村组干部特意为我们安排的居中位置,村组干部各坐我们两边,“被接崽”一方等一干人悠扬自得地坐在左边,张大顺孤零零地苟着瘦小的身躯坐在右边的小木柄上,浑浊的残疾眼睛惊恐地眨巴着。
我主持纠纷调解工作历手无数,其中不泛疑难、复杂、重大的争议,无不经我们巧妙的周旋,动情的说教后迎刃而解,但如此场面我从未经历。村组干部见我表情复杂的神情提醒我正式开始,刘主任也用眼神示意我开始调解,我亲切的招呼老人陈述事实、理由及要求,并特意提醒他大胆叙述、不要顾虑。
漫长的调解过程中,“被接崽”一方的强势远比我想象的明显,村组干部对“被接崽”一方的“援助”贯穿调解过程始终。纠纷非常简单,根本谈不上复杂,但其中渗透的难度是来自“被接崽”一方“天经地义”的抗辩。几个小时的“磨嘴皮”已使我们大汗淋漓,在我们固执的坚持下,“被接崽”一方赌气的跑回家将原来拿走张大顺的火盆、顶罐、铁锅等家什全部搬来当场摔给了他,将拿走张大顺的稻谷150斤也担到现场过秤还给他,对我们一再要求应补偿给张大顺的100元钱也拍在桌上,在我们的恳求下,村组干部带人将现场的稻谷及家什全部搬到张大顺家中,钱也塞进张大顺破旧的衣服口袋中。我们制作的“调解协议书”双方全部签字确认,纠纷算彻底解决了。
村组干部没有了当初的热情,下意识的动作算是送别的礼节,但并没有口头表达挽留吃饭之类的习惯性客套意愿,我们向村组干部真诚表示感谢配合调解的同时,仍然坚持将张大顺继续享受“五保户”待遇的要求坚定的提了出来,并用书面的方式予以确认下来。
当我们走到村口准备离开时,张大顺依依不舍地站在村角招手告别,因酷热难熬,我们坚持让他先回去再走,他象个小孩子似的听话的转身往回走,我看着他艰难行走的背影,生出了无限的感慨!
张大顺原先就被确定为村里的“五保户”,因其房族张某看中其责任山上的一片“摇钱树”杨梅林,就反复与张大顺商议,愿意做其“接崽”,愿意负责其生养死葬,条件是张大顺死后一切财产归于张某所有,双方为此签定了“协议”。张某一直协调村、乡领导欲取消其“五保户”身份,但一直未能办妥。年初,张大顺因担水做饭不慎摔倒,致使腿部受伤动弹不得,实指望所接之崽在这个关键时刻出现帮扶治伤,但不幸的是“崽”并不照管“老子”。张大顺艰难的度过几个月后慢慢奇迹般的康复了,遂要求解除“接崽”关系,并要求其退回擅自拿走的稻谷和家什,但遭到拒绝。为此,张大顺借坐村民拖拉机到国道口,靠两条腿在国道上走了十多公里路程来到县司法局求援。
张大顺的纠纷调解已过了一段时间,但他恶劣而艰难的生存环境令人悲哀,他就象一块巨石压在我心头有说不出的沉重。我似乎真正体会了口号似的“深入群众”的提法了,我们的机关干部如果看到张大顺如此悲凉的生活状态该作何感想?我想,我们不但要给他法律援助,还要给他物质援助和精神援助,但愿他垂暮之年能享受到党的关怀和政府的救济。
(文稿转载:靖州司法行政网,作者:陈平)