中国和葡萄牙发表联合新闻公报
中国 葡萄牙
中国和葡萄牙发表联合新闻公报(全文)
2005年1月13日，中华人民共和国和葡萄牙共和国共同发表联合新闻公报。公报全文如下：
中华人民共和国与葡萄牙共和国联合新闻公报
（二零零五年一月十三日）
1、值此中华人民共和国与葡萄牙共和国庆祝建立外交关系二十五周年这一具有特殊意义的时刻，应中华人民共和国主席胡锦涛邀请，葡萄牙共和国总统桑帕约于2005年1月11日至17日对中华人民共和国进行国事访问。
一
2、中葡重申两国建立在相互尊重基础上的友谊，并表示愿共同努力，加深和丰富两国在各个领域特别是经济领域的关系。
3、中葡积极评价1979年建交以来两国关系的发展，重申愿通过加强高层互访、双边接触和深化经济、文化和科技合作进一步加强双边关系。
4、经中国政府同意，葡萄牙政府决定于2005年在上海设立总领事馆，并向香港委派名誉领事。
5、中葡高度评价中华人民共和国澳门特别行政区成立5年来取得的成就，并对《联合声明》的贯彻和实施表示赞赏。双方认为，在进一步发展双方的交往与合作中，澳门特别行政区应当继续发挥重要作用。
6、中葡高度重视发展两国在经济、文化、科技、旅游、司法等领域的交流与合作，相信访问期间签署的有关协议将有助于加强两国在上述领域的合作。
7、中葡致力于深化经济关系，承诺采取措施，特别是通过宣传两国间或与第三国的贸易机会以及所存在的合作潜力，为两国企业在贸易、投资和旅游领域的交流与合作提供便利。两国认识到建立企业合作关系的重要性和彼此所怀有的兴趣，愿意努力创造条件支持两国企业，特别是中小企业间的合作，并促进双边贸易的平衡发展。
8、中葡重视澳门特别行政区在推动开展商品和服务贸易方面所发挥的重要的区域性平台作用。不久前，由于新的经济协定（《内地与澳门关于建立更紧密经贸关系的安排》和《泛珠三角区域合作框架协议》）的签署，这一平台作用得到加强。双方强调“中国－葡语国家经济贸易合作论坛（澳门）”在发展中国与葡语国家间经济及企业界关系中所发挥的作用，并重申将致力于深化两国在该框架内的合作。
9、中葡将旅游业视为经济发展的动力之一，也视其为密切两国人民之间联系的重要途径。双方鼓励两国旅游主管部门之间和企业家之间开展合作，并愿在中国与欧盟签署的、从2004年9月起生效的关于旅游目的地国谅解备忘录的基础上，扩大两国旅游往来。10、中葡认为发展文化关系对于进一步拉近两国人民和社会的距离，以及加强两国各方面关系具有重要作用。因此，双方鼓励加强大学合作，特别是在语言教学层面，促进汉语和葡语在葡萄牙和中国的教学。11、中葡重申愿通过向两国学生颁发奖学金等方式，促进科技、高教领域的进一步交流。
12、中葡愿进一步加强在司法领域的合作并深化法治问题的对话。双方研究了两国最高法院之间，特别是通过实现法官定期互访来开展合作的可能性。
13、中葡表示愿通过播放节目、开展培训和开发新技术等活动促进两国官方电视台的交流。
二
14、中葡为中欧关系的良好发展感到高兴。两国表示愿继续为深化中欧在政治、经济等各领域的关系做出贡献。
15、葡萄牙重申支持一个中国的政策，反对旨在改变台湾地位、加剧台海紧张局势或可能导致台湾独立的任何单方面举动。葡方认为，应以建设性对话作为两岸关系的基础，和平解决台湾问题，以保证该地区的稳定、繁荣。16、中葡重申欧盟尽早解除对华军售禁令对促进巩固中欧双边政治关系所具有的意义。葡方表示，将根据去年12月8日第七次中欧领导人会晤上欧盟采取的立场，为实现这一目标做出努力。
17、中葡为中欧经济关系在贸易及投资方面所显示出的活力感到高兴，强调加强产业对话、开辟知识产权保护合作等新领域的重要性。
18、中葡强调欧盟给予中国市场经济地位对深化中欧全面战略伙伴关系的重要意义。葡萄牙积极评价中国发展市场经济的取向。双方欢迎成立中欧工作小组，旨在积极确定切实解决此问题的方法。
19、中葡表示将致力于加强中欧在人员交流和打击非法移民方面，特别是尽快开始商谈人员遣返协议的对话与合作。
20、中葡重申促进和保护人权的重要性，强调欧盟与中国在这一领域业已存在的对话的重要性。双方认为中欧对话有助于促进人权事业，主张在平等和相互尊重基础上加强和深化人权对话。
21、中葡强调与联合国框架内的国际人权机构开展紧密合作的必要性。葡方赞赏中国为在短期内批准《公民权利和政治权利国际公约》所做的努力。22、中葡认识到维护地区稳定的重要性。因此，强调继续朝核问题六方会谈的必要性。在这一问题上，中国发挥了突出作用。
23、中葡均确信联合国在解决21世纪之初困扰国际社会的问题上发挥着根本性作用。两国欢迎去年12月2日发表的关于威胁、挑战和变革的高级别名人小组报告，希望它所提出的建议能有利于推动联合国的改革进程。24、中葡重申对多边主义的承诺，表示愿深化在联合国范围内的磋商与合作，为加强多边体制和联合国改革进程的成功做出贡献。
25、中葡表示决心加强合作，以应对艾滋病等新挑战，并与国际恐怖主义、贩毒和有组织犯罪等安全威胁作斗争。
26、中葡声明将全力在国际组织中合作，同各种形式恐怖主义作斗争，以维护对人权、基本自由和法治社会的尊重。
27、中葡认为，各种形式的恐怖主义是对国际和平与安全的严重威胁，是经济和社会发展的障碍。双方因此支持打击恐怖主义的多边性，强调联合国在这一过程中发挥核心作用。
28、中葡确信，在全球化形势下，只有依靠国际社会的共同努力，才能公正解决世界所面临的问题和增进人民福祉。
29、桑帕约总统感谢胡锦涛主席在其访华期间所给予的热情接待，并邀请胡锦涛主席访问葡萄牙。胡锦涛主席接受了邀请。
附件：两国元首会谈后中葡签署的双边合作协议《中华人民共和国最高人民法院与葡萄牙共和国最高行政法院合作协议》
《中华人民共和国政府和葡萄牙共和国政府关于经济合作协定》
《中华人民共和国政府和葡萄牙共和国政府关于相互承认高等教育学历、学位证书的协定》
《中华人民共和国政府和葡萄牙共和国政府2005-2007年度文化交流执行计划》
《中国中央电视台和葡萄牙电视台合作协议》《中华人民共和国航空当局与葡萄牙共和国航空当局关于代号共享安排的谅解备忘录》
《中国对外文化交流协会与葡萄牙东方基金会2005-2007年度交流合作协议》
【摘要】 伴随着社会进步、城市发展和公共利益的需求，土地征收时代全面到来。《国有土地上房屋征收与补偿条例》（本文简称“《征收条例》”）的出台施行，加强了对房屋所有权人的利益保护，对公权利推进征收起到效果，与此同时对房屋承租人的权利保护被忽略。这引发房屋所有权人和房屋承租人的权益之争，以非住宅为代表的承租人在权益博弈时势必影响征收工作的顺利进行。本文拟就现有法律框架下，如何保护征收中房屋承租人的利益问题，做以初步探究。
【关键词】 房屋土地 征收 承租人 权利保障
随着房屋征收制度的完整建立，房屋征收时代全面到来。面临着国有土地上的征收人、房屋所有权人、承租人、使用人等主体，房屋征收各主体也展开各种权利和利益的博弈。现行房屋征收制度中对于房屋征收补偿主体规定为房屋所有权人，但是对于其他主体利益的平衡将突显矛盾。
房屋征收中“承租人”这类群体，在房屋征收制度中不再作为补偿合同主体，这种情况将对房屋征收行为带来一定影响，也使出租人与承租人这间的权利义务变得复杂和不稳定。承租人作为房屋使用人其在房屋征收中的地位决定其权利保障，在现今的房屋征收规定中承租人与征收人、出租人之间的法律关系处理得当与否将成为征地补偿中一个不可忽视的问题。所以，笔者也旨在从房屋征收条例施行前后的一起案例入手来研究一下承租人主体的各种特征，也对现实提出一些浅知拙见。
一、案例和分析
1、案例
某制造厂（承租人）租赁一片厂区（出租人），签订有租赁协议书。租赁期限内承租人对该厂区厂房进行扩建，并对原破旧厂区进行装修和修缮。承租人在此出租人的厂区经营具有工商营业执照。在《征收条例》施行前，该棚改项目取得房屋拆迁许可证，但在《征收条例》进行征地，2012年棚改办与该厂区出租人即房屋所有权单位签订了拆迁补偿协议书。之后，承租人得知拆迁补偿协议已签订，拆迁补偿款已经支付60%，但是未向承租人进行补偿。承租人拒不搬走要求取得相应补偿，双方僵持不下，影响房屋征收中棚改项目进度，给社会带来不安定因素。
2、案例分析
拆迁补偿协议书承租人是否应该作为协议主体和补偿主体是本案例的关键，此问题也是本文研究的意义。
第一、本案例中承租人应为拆行补偿合同主体
《征收条例》于2011年1月21日公布，该征收条例在公布之日起施行。《征收条例》附则规定，在征收条例实施前取得房屋拆迁许可的项目，继续沿用原规定，所以不按现今条例操作。依照当年（即2001年公布）的《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称“《拆迁条例》”）和《哈尔滨市城市房屋拆迁管理暂行办法》的规定承租人为协议主体。而现今《征收条例》规定不需要承租人作为协议主体和补偿主体。
第二、拆迁补偿主体的确定。
（1）部分装修修缮扩建的投入评估作价应属于承租人抑或出租人取决于事实证实，以及合同约定。
（2）停产、停业损失应给予承租人。理由是按照《哈尔滨市城市房屋拆迁管理暂行办法》之规定，因拆迁房屋造成停产、停业的，对无论实行货币补偿或产权调换的被拆迁人或者房屋承租人都应该给予损失补助。
（3）搬迁补助费应给予承租人。因为，根据事实判断搬迁的设备和设施均属于承租人，应当补偿给承租人。
本案在法律更替时期具有其特殊性和针对性，但是此问题如果出现在完整的房屋征收时代又该出现怎样的处理，下文中将进行分析和提出操作建议。
二、承租人在房屋征收与补偿中的地位
在城市房屋拆迁征收中，对被征收房屋承租人地位的确定一直是理论界争论的焦点，也是拆迁征收工作的难点之一。房屋租赁权是债权还是用益物权，对确定承租人在拆迁中的法律地位有决定性作用。有法律学者认为适用我国《物权法》理论，房屋租赁权利是所有权派生的物权，为“他物权”。承租人作为他物权人虽然对财产所有权无权处分，但是基于租赁关系对所有权人财产享有占有、使用、收益的权利，是独立于所有权而存在的权利，与土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、自然资源使用权并列为用益物权。所以，物权法理论中将承租人列为用益物权人。我国《物权法》第121条规定，用益物权人当然享有与房屋所有权人一样取得征收补偿的权利。这也是理论界能够找到对于房屋承租人或使用人在法律层面的唯一保障渊源。
1、承租人现实成因和影响。
第一、形成租赁关系的原因比较复杂，有公房租赁关系，有私房租赁关系；有因政策原因形成的，如公房租赁关系就区分有直管公房和自管公房；在因市场原因形成的，有公房对外租赁的，有私房对外租赁的。不同原因形成的租赁关系导致承租人的权利义务有重大差异。
第二、拆迁出租房屋涉及到拆迁征收人、被征收人、承租人三方之间的权利义务，其法律关系较为复杂。房屋出租人与承租人合同权利义务约定的内容，约定的期限等均对各方利益产生或多或少的影响，这种影响不是完全能够用协商达成一致的。
第三、以非住宅为例补偿项目争议较大，哪些补偿项目属于被征收人，哪些补偿项目属于承租人，容易产生争议。
2、承租人在征收中的重要性。
显而易见，虽然房屋征收补偿规定被征收人是房屋所有权人，但是实践中忽视承租人的存在显然不适合。现实中承租人虽不是被拆迁征收房屋的所有权人，但拆迁活动也会影响他们的生产生活，给其带来损失。正因为此，对其法律关系如何处理关乎征收工作能否顺利进行。
3、房屋征收补偿协议主体的立法现状。
第一、《拆迁条例》与《征收补偿条例》关于承租人作为协议主体的不同规定。
无论是《拆迁条例》还是《征收条例》都未将房屋承租人列为补偿主体，但是作为承租人在房屋征收的整个过程对于然带来的利益影响不多赘述。但是，逐渐退出历史舞台的《城市房屋拆迁管理条例》却规定了，“拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议”；同时还规定，“拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决”。可以看出在拆迁行为中，房屋承租人是独立于被拆迁人存在的 ，是合法的被拆迁主体。这说明已被同时废止的《拆迁条例》对承租人的权利和保障是有明确规定的，起码在程序上作为补偿合同主体也能够保障其权益。
但是，按照法律溯及力的问题，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条规定，本条例自公布之日起施行，原城市房屋拆迁管理条例同时废止，本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，只不过政府不得责成有关部门强制拆迁。
这说明在2011年1月21日《征收条例》公布以前已经取得房屋拆迁许可证的项目中，如果涉及有承租关系的房屋是需要按照原有的条例进行拆迁协议签订的，这时承租人是合法的拆迁补偿协议主体。所以本文案例中虽然补偿协议是《征收条例》施行后签订的，但是应该沿用原有政策，将承租人列入补偿协议中。
第二、《征收条例》将房屋承租人排除在协议之外之立法现状和权利保护不足。
《征收条例》开宗明义对于补偿协议签订主体规定是房屋征收部门和被征收人，被征收人为被征收房屋所有权人，同时第二条规定对被征收房屋所有权人（即被征收人）给予公平补偿。这样于承租人而言对装修、装璜乃至停产停业损失，却不能在《征收条例》中得到明确的保护。假设承租人如果没能与出租人通过租赁合同约定加以明确约定征收补偿归属或装修投入的归属，则会导致承租人因征收形成财产损失，这种损失不能不说是为公共利益需要形成的特别牺牲或者奉献。当然对承租人是不公平的。
《征收条例》作为国务院公布的行政法规，属于位居于《宪法》和《物权法》之下位法。按照《宪法》第13条规定国家为了公共利益需要，对公民私有财产征收应该给予补偿。如前所述《物权法》中对于用益物权的也有同等征收补偿的权利。所以在房屋征收活动中一旦在房屋的使用人即承租人得不到补偿，仍然会拒绝搬迁，进而形成大量的纠纷。因此，房屋征收仅以被征收房屋所有权人为权利保护对象，不考虑被征收房屋所承载的住房权保障属性，仍然存在权利保护范围狭窄的重大缺失。
4、房屋征收补偿协议的性质，以及对承租人的约束力。
第一、行政行为之理由。
对于房屋补偿协议法律属于问题，一直争论不休没有统一。理论性分为两种观点。一种观点认为房屋征收补偿协议属于行政合同，另一种观点认为房屋征收补偿属民事合同。第二种观点的认为，被征收房屋补偿不是来源于房屋征收部门的行政决定，而是根据民法原理上的公平、等价、有偿原则获得的民事权益，所以是民事法律关系。认为是特殊民事合同的认为，房屋征收补偿协议签订的自由度受到一定限制，而且只能在货币补偿或房屋产权调换上作出选择，不允许其他形式实现补偿。所以不能以任何理由拒绝，对协议本身来说，补偿不是一种权利，而是一种强加的义务，不能以任何理由拒绝。虽然体现了补偿原则，但是也不是完全按照市场定价，完全公平、公正，自愿的原则进行。公共利益必须服从，让步。签订补偿协议的一方为房屋征收部门，它是行政法规授权的主体，是公权利的主体，带有特权。签订补偿协议的被征收方是所有权人也是固定的，所以承租人参与其中是法律没有明文规定的。笔者赞同是一种行政行为。
第二、对于承租人的约束力或救济途径空白。
民事行为抑或行政行为，自然与被征收人的法律救济途径相挂钩。《征收条例》规定，被征收人与房屋征收部门达不成补偿协议，作出房屋征收决定的市、县级人民政府可以作出补偿决定，被征收人对补偿决定不服的，可以申请行政复议，或提起行政诉讼。可见征地补偿的行政行为性质，以改《拆迁条例》拆迁协议可民事诉讼之民事合同效力。与此同时应该注意到，这样的救济途径，对于承租人来讲当然面临着救济途径落空的问题。既不是补偿协议主体，又无救济途径，那么承租人在房屋征收过程中就成为彻底被遗弃的主体。试想这种情况下，承租人能够轻易的腾出房屋被征收吗。
当然对于法院强制执行中被执行人的确定仍然存在被征收人与实际居住人不符的问题，强制文书中可以对被征收人强制，但是对实际居住人强制的依据何在。最高人民法院《关于申请强制执行国有土地房屋征收与补偿决定若干问题的规定》中要求申请强制执行时需要提供直接利害关系人的意见，但是补偿协议签订时如果没有经过承租人等利害关系人确认或协商，直接利害关系人的意见对于强制执行有碍而无一利。所以寻求一种当前法律权利保护缺失下的折衷方式当然不失为明智并无奈之举。
三、房屋征收补偿中承租人权利保障。
1、作为房屋居住人之权利保障现状。
我国现行法律并无居住权的法律明确规定,2005年《物权法》草案时曾经将居住权制度规定立法，但最终未出现在《物权法》中，不失为一种权利保障不完整。正因如此，在现实中经常出现的由于婚姻家庭、继承赡养关系而形成的约定居住权，有的约定居住权时间是十年甚至“终身”，这种居住的权利就会由于一方所有权的变化，或者房屋征收事件而使原本稳定的居住权利而丧失。并且在丧失居住权利的前提下，现行法律对其无法保障。曾出现在《拆迁条例》中对于承租权人、居住权的产权调换制度，在《征收条例》中也未见存在。
某种意义上是一种进步，也是一种权利保障缺失。
进步在于，征收制度本意是对于房屋所有权人的征收制度，调整的是房屋征收法律关系，已不完全是拆迁意义，当然在《征收条例》中再出现居住人、承租人的概念；另外，《征收条例》是行政法规，相对于《物权法》而言是下位法，上位法没有出现居住理论，下位法不可能存在这种权利保障。
权利保障缺失在于，现实中面临的实际居住人问题非常普遍，在我国房地产政策持续调整的背景下承租人越来越多，这一群体的利益将是“人权”的基本保障。承租人与出租人而言，不单纯是一种契约关系，不是只受市场交易调整。法律意识虽然有所进步，但是诚实依旧缺失、对于所处利益以及契约达成时所处地位之不完全平等，承租人利益有时无法完整保障。如，出现不可抗力承租人必须搬出房屋等契约规定、承租人对于房产约定的装修填附补偿契约双方达不成一致时。这种情况下让承租人与出租人之间通过协商或者法律诉讼途径，必然导致对承租人或出租人带来不必要的麻烦，影响征收进程。这种现实问题也是案例中双方僵持不下的根本原因。
2、 “适足居住权”人权理论之运用。
我国于1997年签署的联合国《经济、社会与文化权利公约》规定了“适足住房权”的人权属性，《第4号意见》第8条在“使用权的法律保障”部分特别强调：“使用权的形式包罗万象,包括租用(公共和私人)住宿设施、合作住房、租赁、房主自住住房、应急住房和非正规住区,包括占有土地和财产。不论使用的形式属何种,所有人都应有一定程序的使用保障,以保证得到法律保护,免遭强迫驱逐、骚扰和其他威胁。缔约国则应立即采取措施,与受影响的个人和群体进行真诚的磋商,以便给予目前缺少此类保护的个人与家庭使用权的法律保护。”这既是全社会进步的理想，也是我国加入相关国际人权公约后承担的当然义务。即在房屋征收中拆除被征收人房屋同时，必须同时保障被征收人的适足住房权。 这说明对于公有住房承租人、私有住房承租人而言，被征收房屋还具有住房权利属性，即住房保障意义。所以说，现今《征收条例》乃至《物权法》是否保护范围过于狭窄，值得商榷。
3、被征收补偿主体、出租人、承租人现实法律关系。
法学理论界曾称，承租人与出租人之间的法律关系可以适用《物权法》用益物权理论调整，即虽然《征收条例》未予规定，但是适用《物权法》仍然可以找到保障的法律依据。物权法调整理论如前所述，此处不再赘述。但是《合同法》等法律规定调整是无可厚非。
