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汕头经济特区职工社会养老保险试行办法

作者:法律资料网 时间:2024-05-29 23:20:38  浏览:8628   来源:法律资料网
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汕头经济特区职工社会养老保险试行办法

广东省汕头市人民政府


汕头经济特区职工社会养老保险试行办法
汕头市人民政府


第一章 总则
第一条 为保障退休职工的基本生活,促进经济发展和维护社会安定,根据《中华人民共和国宪法》和国务院、省政府有关规定,结合我市实际,制定本试行办法。
第二条 本办法适用于汕头经济特区(以下简称特区)范围内的全民所有制企业、城镇集体所有制企业、外商投资企业、乡镇企业、私营企业、股份制企业和实行企业化管理的事业单位(以下统称单位)及其所属全部职工。
单位的全部职工包括:固定职工、合同制职工、临时工、农民轮换工,部队无军籍的职工、外商投资企业的中方职工。
劳务输出人员也适用本办法。
国家机关、社会团体和事业单位的劳动合同制工人及临时工在省未作出新规定之前,按国务院颁布的《国营企业实行劳动合同制暂行规定》和省政府颁布的《〈国营企业实行劳动合同制暂行规定〉实施细则》的有关规定执行。
第三条 特区社会养老保险实行统一政策、统一制度、统一基金、统一管理,分级负责的办法。市社会保险委员会统一指导、协调全市职工社会养老保险工作,检查本办法的贯彻执行。市社会保险事业局管理全市职工社会养老保险工作,负责本办法的实施。市辖区社会保险事业局负责
本区的职工社会养老保险工作,执行本办法。各街道(乡镇)设立社会保险管理所,受区社会保险机构和街道办事处(乡镇政府)的双重领导,所需经费由区社会保险事业局核发。各级社会保险事业局归口上级社会保险事业局业务管理和指导。
第四条 单位和职工均必须参加社会养老保险,政府运用法律、行政、经济等手段保证社会养老保险基金的征集和给付,遇有特殊情况,社会养老保险基金不敷使用时,由财政给予补贴。
养老保险基金由国家、单位和职工三方合理负担,养老保险待遇与缴费工资、缴费年限挂钩,与国民经济发展相适应,与社会生活水平同步提高。

第二章 养老保险基金的征集
第五条 单位和职工必须按月缴纳养老保险金。单位缴纳的养老保险基金计入社会养老保险基金,属于参加社会养老保险的职工共同所有;职工个人缴纳部分,全部计入个人养老保险专户。
第六条 养老保险基金按照以支定收、略有结余、部分积累的原则,从二条渠道征集。按单位和职工工资总额的一定比例提取作为基本养老保险基金;按单位销售营业额的一定比列提取作为社会共济基金。
(一)单位缴纳的基本养老保险基金:按全部职工人数,以上年度本市区企业职工月人均工资总额的百分之十三缴纳,根据保证待遇支付和必要积累的需要进行调整。
职工缴纳的基本养老保险金:职工个人按本人月工资总额的百分之三缴纳,由单位从职工本人当月工资中统一扣缴,由社会保险机构记入个人养老保险专户。职工个人缴费比例,每年根据职工实际工资水平提高和个人专户积累需要进行调整。
(二)单位缴纳的养老保险共济基金标准按销售营业额千分之二缴纳,其中商业批发按千分之一缴纳。
第七条 养老保险基金缴纳办法:
(一)市直全民、集体单位和中央、省、部队驻市区单位及其职工应缴纳的基本养老保险金,由市社会保险机构按月委托各单位的开户银行通过“专项委托收款”结算办法向单位收取。
(二)各市辖区属全民、集体单位和街道(乡镇)企业、私营企业及职工、城镇个体劳动者及其从业人员,应缴纳的基本养老保险金由区社会保险机构按月委托各单位的开户银行通过“专项委托收款”结算办法或直接向单位收取。
(三)外商投资企业和股份制企业及其职工应缴纳的基本养老保险金按税收管理归属分别由市、区社会保险机构按上述办法向单位收取。
(四)社会养老保险共济基金委托市、区税务部门按月(或季)向单位收取,并按月(或季)解入市社会保险机构在银行设立的“社会养老保险基金”帐户。具体收取办法另行制订。
第八条 单位缴纳的养老保险基金,在税前提取,营业列支;机关、社会团体和事业单位缴纳的养老保险金在行政事业经费中列支。
第九条 社会养老保险基金由财政担保。市、区财政部门按上年度财政收入的百分之一,纳入年度财政预算,作为社会养老保险补充基金,分别拨给市、区社会保险事业局。

第三章 享受养老保险条件
第十条 按本办法参加社会养老保险,缴费年限满十年和十年以上者,符合下列条件之一的,均可办理退休手续,按月领取养老金,直至去世:
(一)按国家有关规定,达到退休年龄的;
(二)男年满五十周岁,女年满四十五周岁,由医院诊断证明,经市或区劳动能力鉴定委员会确认,因病完全丧失劳动能力的。
第十一条 缴费年限的计算:
(一)本办法实施后参加社会养老保险的职工,均按缴纳养老保险费的时间积累计算为缴费年限。
(二)全民和区以上集体单位的固定职工,参加社会养老保险前,国家规定计算的连续工龄视同缴费年限。
(三)本办法实施前,已参加社会养老保险的劳动合同制工人和其他职工,其过去参加社会养老保险的年限与按本办法参加养老保险年限合并计算为缴费年限。
(四)本办法实施后,单位或职工中的任何一方,不按规定的标准缴纳养老保险金或中断缴费的时间,不计算为缴费年限。

第四章 养老保险待遇
第十二条 参加社会养保险的职工,符合养老条件的,退休后养老保险待遇包括:养老金、丧葬费和供养直系亲属的救济费、生活困难补助费。
第十三条 符合本办法规定养老条件者,养老金标准按下列规定的基础养老金、附加养老金和个人专户养老年金三部分计发。
(一)基础养老金:按按上年度本特区职工月平均缴费工资的百分之三十计发,由社会养老保险基金支付。基础养老金水平根据职工平均工资增长情况、社会平均基本生活费占工资收入比重的变动情况,每年适当调整。
(二)附加养老金:根据职工本人的指数化月平均缴费工资和缴费年限计发,由社会养老保险基金支付。
缴费年限累计满十年至十四年的,每满一年计发相当于职工本人指数化月平均缴费工资的百分之零点八。
缴费年限累计满十五年及十五年以上的,每满一年发给相当于职工本人指数化月平均缴费工资的百分之一。
附加养老金随上年度职工平均缴费工资的变动情况统一调整。
(三)个人专户养老年金:按本办法储存在个人专户中的养老基金,在职工退休时,连同利息一并转为养老年金,按月支取。
凡个人专户存储额(连同利息)不够上年度本市区职工月平均缴费工资六个月的,可一次性支取。
职工在退休前出国定居或死亡的,储存在个人专户的养老保险基金连同利息退还给职工本人或其法定继承人。
职工退休后出国定居的,其个人养老专户的保险基金或养老年金退还本人;在保证期内死亡的,结存的养老年金退还其法定继承人。
第十四条 参加社会养老保险的单位,在本办法实施前按国家有关规定已办理离退休的全民和区以上单位集体职工,养老金标准暂按原计发办法发给。原养老金标准:按国务院国发〔1978〕104号文规定和纳入统筹范围的国务院、省、市政府规定的各项补贴(见附表)计发,未
纳入统筹范围的省、市政府规定的各项补贴(见附表),由企业按规定负责发给。
这部分离退休人员的养老金标准逐步过渡到按新办法计发,将其退休费加各项补贴之和,按本办法的规定分为两部分:其中一部分为基础养老金,其余部分为附加养老金,并按有关规定逐年调整。
第十五条 新办法计发的基础养老金、附加养老金和个人专户养老年金三项待遇合计低于原计发办法的待遇标准的,按原办法计发水平由社会保险机构和企业按本办法第十四条的规定补齐。
第十六条 不符合本办法养老条件者,到达退休年龄,缴费年限不满十年的,不发基础养老金和附加养老金,计发一次性老年津贴。一次性老年津贴标准为:缴费年限每满一年,按本人指数化平均缴费工资计发二个月。
第十七条 参加社会养老保险的退休职工死亡,按有关规定发给丧葬费和直系亲属救济费或抚恤费或生活困难补助费。
第十八条 因工致残鉴定为永久性完全丧失劳动能力的在职职工,按工伤保险的有关规定发给残废退休金。享受残废退休金的职工,达到国家规定退休年龄时,按本办法享受退休养老保险。退休养老金低于残废退休金的,可按残废退休金标准发给,并按本办法同时享受个人专户养老年
金。
第十九条 参加社会养老保险的退休职工易地安置或出境、出国定居的,按国家有关规定处理。
第二十条 参加社会养老保险的职工在本省内变换工作单位、地区时,其养老保险关系由所在的市、区社会保险机构给予办理转移手续,职工个人缴纳的养老保险金随之转移。跨省(区)调动的,按国家和省有关规定办理养老保险转移手续。
第二十一条 宣布破产的企业和终止经营的单位,其主管部门必须通知社会保险机构。
上述单位进行清算时,其剩余资产必须首先清偿欠缴的养老保险金。原已享受养老保险待遇的退休职工,其养老待遇由社会保险机构继续支付。
第二十二条 户籍在本特区的退休职工凭《养老金发放手册》和居民身份证,按月向社会保险机构指定的单位领取养老金;户籍不在本特区的,社会保险机构可将养老金每半年一次划转给户籍所在地社会保险机构,按月代发至死亡为止。

第五章 企业补充养老保险
第二十三条 凡完成当年生产计划,上缴税利任务或承包指标,并有一定留利的单位,都应实行补充养老保险。
第二十四条 企业补充养老保险金从企业节余的工资基金、奖励基金和福利基金中提取。每年提取的补充养老保险金不超过企业工资总额的百分之十二。企业补充养老保险金实行年度提取,提取的基金转入市或区社会保险机构在银行设立的“企业补充养老保险基金”专户。
第二十五条 企业补充养老保险金的分配章程,由企业自行制订,经职工代表大会通过后公布实施。社会保险机构要为企业职工设立补充养老保险台帐和卡片,将每年的补充保险金记入职工个人帐户。
第二十六条 职工达到退休条件办理退休后,凭退休证和《养老金发放手册》及身份证到社会保险机构办理支取手续,补充养老保险金加利息一次发给退休职工。
第二十七条 职工跨地区或在本特区流动或因故解除劳动关系,原企业为职工提供的补充养老保险金,由社会保险机构按企业章程的规定处理。
职工在退休之前死亡,企业补充养老金按财产继承法处理。

第六章 养老保险基金管理
第二十八条 按本办法规定参加社会养老保险的单位,除已实行退休费用社会统筹并预交周转金的单位外,都应在本办法实施前一个月按第六条(一)、(二)的规定预交一个月的养老保险周转金。
养老保险基金由社会保险机构负责管理,专款专用,任何单位和个人不得挪用。
第二十九条 社会保险机构可按有关规定,在保证支付的前提下,根据“安全、增值”的原则运用养老保险基金进行营运。养老保险基金存入银行的所得利息和营运收益转入养老保险基金。各级政府及有关部门,对养老保险基金营运要提供必要的安全保证及有关条件。
第三十条 社会保险机构从养老保险基金总额中提取百分之五的积累金。
社会保险机构按养老保险基金征收总额的百分之二至百分之五提取管理费,具体比例由各级社会保险机构提出,经上级业务主管部门审核,当地政府批准后执行。其中,税务部门从负责收取的养老保险共济基金中提取百分之三的惩收手续费。
第三十一条 养老保险基金及所得利息、积累基金、营运增值、管理服务费不征税和附加费。
第三十二条 养老保险基金实行省、市分级核算制度。基础养老金的收支和积累实行全省统一核算,其余由市核算。特区养老保险基金实行统一管理,分级负责。
(一)本办法实施前,各区的养老保险结余和积累基金由各区负责管理。
(二)本办法实施后,特区社会保险养老保险基金,实行年度统一预算,养老保险基金由市统一管理。
市、区在核定基数内负责收缴的养老保险基金中,应发放的退休职工养老保险待遇费用,由市、区社会保险机构负责发放。
积累基金、管理费、职工个人专户的养老保险基金和企业补充养老保险基金以及核定基数内结余基金的百分之三十、核定基数外增收的基本养老保险基金的结余基金,由区社会保险机构负责管理。
各区核定基数内结余基金的百分之七十,应于当月上调市,由市统一调剂。
(三)遇有特殊情况,养老保险基金不敷使用时,各区负责管理的结余和积累基金,由市统一调剂。
(四)应交市的调剂金和上调的结余基金,由市社会保险事业局开具缴款通知书,通知开户银行扣缴。调剂金和上调结余基金不得拒付。
(五)各区动用积累基金进行营运时,应报市社会保险事业局批准。
(六)企业的行政隶属关系发生变动时,实行积累式的养老保险基金随其行政隶属关系变动划转。
第三十三条 各级社会保险机构应建立和健全财务、统计、审计等制度。区社会保险机构应逐月向市社会保险事业局报告养老保险基金收支、运用情况;市社会保险事业局每季、年应向市社会保险委员会及有关部门报告养老保险基金收支、运用及管理费的年度预决算和季度结算。

第七章 检查与处罚
第三十四条 所有企业必须参加社会养老保险。各级工商管理部门批准新办企业领取营业执照或注销营业执照时和机构编制审批部批准成立或撤销企业化管理的事业单位时,要同时抄送当地社会保险机构和税务机关备案。
第三十五条 单位和职工应按时缴纳养老保险金,发生拖欠、偷漏的,按日加罚滞纳金,滞纳金数额为应缴纳保险金的百分之零点五。拒不履行者,由社会保险机构或代征单位通知单位开户银行从其银行帐户中强制扣缴或向当地人民法院申请强制执行,并处以应缴款项百分之五的罚款
,罚款转入养老保险基金。对拒不参加社会养老保险或偷漏、欠缴养老保险金,情节严重者,由社会保险机构或代征单位提请市社会保险委员会通知工商行政管理部门吊销其营业执照,并追究企业法定代表人的责任。
第三十六条 单位应缴纳的基本养老保险基金和社会共济基金不能减免。对经济确有困难的单位,不能发放职工标准工资(或本市区社会最低工资标准)或因天灾人祸等特殊原因,需缓交基本养老保险基金的,由单位提出书面申请,说明生产经营情况、缓交理由、缓交时限和数额,经
主管部门审核后报社会保险机构审批。由于上述原因确需缓交社会养老保险共济基金的,由市政府授权市税务局酌情审批缓交,并抄报市社会保险事业局。
经批准缓交基本养老保险金或社会养老保险共济基金的单位,退休职工仍按本办法规定的待遇标准发给养老金。
第三十七条 在职职工如有变动,单位应按月向社会保险机构报告变动情况。
单位应将缴纳养老保险金的情况逐月向职工公布,按受职工监督。
第三十八条 社会保险机构及代征单位有权对单位的职工人数、工资总额、单位和个人的缴费情况以及有关经营情况进行稽查。
第三十九条 单位和职工有权向社会保险机构查询本单位养老保险基金的收支情况和职工个人专户的有关情况,监督养老保险待遇的给付。社会保险机构应提供相应的服务。
第四十条 退休职工及其供养的直系亲属在享受各项养老保险待遇条件变更或失去享受备件时,应立即向社会保险机构报告。虚报、匿报、冒领养老金的,一经查出,社会保险机构可按情节轻重,给予批评教育或者处以罚款,并追还虚报、匿报、冒领的金额。对不履行的,由作出决定
的社会保险机构向人民法院申请强制执行。
第四十一条 单位和社会保险机构滥用职权,侵犯退休职工合法权益的,视其情节轻重,由上一级主管部门给予行政处理;触犯刑律的,依法追究有关人员刑事责任。
第四十二条 挪用、贪污养老保险基金或擅自动用养老保险基金或截留社会保险机构拨付的养老金的,视其情节轻重,由上一级主管部门给予行政处分,并责令其如数退还金额;触犯刑律的,依法追究有关人员的刑事责任。

第八章 争议处理
第四十三条 离退休职工与单位因养老待遇给付等问题产生争议时,由企业调解组织调解,或由社会保险机构处理,也可向劳动争议仲裁委员会申请仲裁,由仲裁委员会按有关仲裁规定裁决。
第四十四条 企业和离退休职工对社会保险机构作出的养老保险待遇的处理决定不服的,应当在按到处理决定书之日起十五天内向作出决定机构的上一级社会保险机构申请复议。对复议决定不服的,可在按到决定书之日起十五天内向所在地人民法院起诉。

第九章 附则
第四十五条 外籍员工和港、澳、台员工是否参加当地的社会养老保险,由该企业(公司)董事决定,并写入企业(公司)合同。
除国务院另有批准外,驻特区的中央、本省及外省企业、部队企业一律执行本办法。
第四十六条 目前按低标准实行行业统筹的集体企业,可逐步过渡到按本办法的规定执行。
第四十七条 本办法实施之前的职工工资指数,一律按本办法实施前一年本人标准工资加国家及省规定的补贴与本市区平均标准工资加国家及省规定的补贴之比计算,本办法实施后改为按缴费工资计算。
第四十八条 本办法实施之日起,现行国家和省规定的各项退休补贴并入基础养老金和附加养老金,不再单独计发。今后国家规定加发的补贴通过每年调整基础和附加养老金解决,不另行发放。
第四十九条 企业工资总额按国务院批准,由国家统计局1990年发布的《关于企业工资总额组成的规定》执行。
第五十条 市属各县职工社会养老保险,按照省的规定和参照本办法,制订具体办法并组织实施,报市社会保险委员会备案。
第五十一条 本办法由市社会保险委员会负责解释。
第五十二条 本办法从1993年5月1日起施行。凡过去本市实行的有关规定与本办法有抵触的,按本办法执行。
城镇个体劳动者从1994年1月1日起按本办法的规定执行。
附表(略)



1993年2月24日
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南昌市城市房屋租赁管理条例修正案

南昌市人大常委会


南昌市城市房屋租赁管理条例修正案


(2002年10月11日南昌市第十二届人民代表大会常务委员会第十一次会议通过 2002年11月29日江西省第九届人民代表大会常务委员会第三十三次会议批准 2002年12月12日南昌市人民代表大会常务委员会公告第11号公布)



一、第一条在“《中华人民共和国城市房地产管理法》”之后增加“《中华人民共和国合同法》”。

二、第二条修改为:“本条例适用于本市城市规划区国有土地范围内的房屋租赁以及实施房屋租赁管理的活动。”

三、第九条增加一款作为第三款:“房屋租赁期限由当事人协商确定,但不得超过土地使用权出让合同、土地租赁合同约定的土地使用年限并且不得超过20年。”

四、第十条增加两款,增加:“当事人可以委托房屋租赁中介服务机构办理登记备案,房屋租赁中介服务机构在办理登记备案时必须向房产管理部门提交当事人的委托书。”为第二款;增加:“租赁合同未经登记备案的,不得对抗第三人”为第三款。

五、第十二条修改为:“房屋承租人在租赁期限内根据租赁合同中的转租约定或者征得出租人书面同意,可以将其承租的房屋转租给他人。

“房屋转租的租金,由转租当事人协商议定。

“房屋转租合同约定的租期的最后时限,不得超过租赁合同中约定的最后租期。

“房屋转租期间,承租人应当继续履行租赁合同,但出租人与转租当事人另有约定的除外。”

六、第十五条中的“《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证”修改为:“《房屋租赁证》是租赁行为合法的凭证。”

七、第十八条第二款修改为:“承租人需要继续租用房屋的,应当在期满前1个月告知出租人;出租人不再继续出租房屋的,应当在期满前1个月告知承租人,但房屋租赁合同另有约定的,从其约定。”

八、第二十条第二款、第三款合并为一款,作为第二款,修改为:“公有房屋出租供从事生产、经营活动和私有房屋出租的,租金由当事人协商议定。”

九、第二十一条第二款修改为:“住宅用房承租人在租赁期间死亡的,与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同继续承租,如不再继续承租的,应当提前1个月告知出租人。”

十、第二十四条第(四)项删去并将第(五)项改为第(四)项;增加一款作为第二款:“承租人逾期不支付租金累计超过3个月的,出租人可以提前解除房屋租赁合同,收回房屋,但房屋租赁合同另有约定的,从其约定”。

十一、第二十六条第一款修改为:“违反本条例规定未办理租赁或者转租登记备案的,由房产管理部门责令限期补办登记备案;但按照本条例规定房屋不可以出租或者转租的,责令停止出租或者转租行为,并按照以下规定予以处罚:”

十二、删去第二十七条。

十三、第三十条改为第二十九条,并修改为:“当事人对处罚决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以直接向人民法院起诉。逾期不申请复议,也不向人民法院起诉,又不履行处罚决定的,由作出处罚决定的部门申请人民法院强制执行。法律、法规另有规定的除外。”

十四、第三十一条改为第三十条,并修改为:“房屋租赁管理工作人员未在规定期限内办理审查登记手续的,视为同意登记备案;给当事人造成损失的,房产管理部门应当依法承担赔偿责任。”

十五、删去第三十六条。

本修正案自公布之日起施行。

《南昌市城市房屋租赁管理条例》根据本修正案作相应修改,重新公布。



附:南昌市城市房屋租赁管理条例(2002年修正本)

(1996年3月19日南昌市第十届人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过 1996年4月18日江西省第八届人民代表大会常务委员会第二十一次会议批准 1996年4月30日南昌市人民代表大会常务委员会公告第18号公布施行 根据2002年10月11日南昌市人民代表大会常务委员会第十一次会议通过 2002年11月29日江西省第九届人民代表大会常务委员会第三十三次会议批准的《南昌市城市房屋租赁管理条例修正案》修正)

第一条 为了加强城市房屋租赁管理,维护房屋租赁市场秩序,保障房屋租赁当事人合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》和其他有关法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

第二条 本条例适用于本市城市规划区国有土地范围内的房屋租赁以及实施房屋租赁管理的活动。

第三条 本条例所称房屋租赁,是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。

第四条 房屋租赁,应当遵循自愿、公平、互利、信用的原则,实行登记备案制度。

第五条 市、县人民政府房产管理部门(以下简称房产管理部门)是同级人民政府房屋租赁管理工作的主管部门,对房屋租赁实行管理。区人民政府房产管理部门在市房产管理部门委托范围内对房屋租赁实行管理。

市、县、区人民政府土地、价格、工商、公安和税务等行政部门应当按照各自的职责,配合房产管理部门做好房屋租赁监督管理工作。

第六条 公民、法人或者其他组织对其依法取得所有权或者国家授权经营、管理的房屋可以依法出租。

第七条 本条例第六条规定可以出租的房屋,有下列情况之一的,不得出租:

(一)未取得房屋所有权证的;

(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房产权利的;

(三)共有房屋未征得共有人书面同意的;

(四)房屋所有权以及该房屋所占土地的土地使用权权属有争议的;

(五)不符合房屋安全标准的;

(六)已抵押房屋未经抵押权人同意的;

(七)有关法律、法规禁止出租的。

第八条 有下列情况之一的,视同房屋租赁:

(一)房屋所有权人以提供房屋作为经营场所与他人合作经营但不参与管理、不承担经营风险而收取费用的;

(二)私有房屋所有权人与该房屋使用人不一致并收取费用的;

(三)公有房屋由其单位职工、职工家属或者其他单位、个人从事生产、经营活动,并以承包费、管理费、利润或者按照营业额比例提成等形式向使用人收取费用的;

(四)出租柜台的。

第九条 房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同。租赁合同应当具备以下条款:

(一)当事人姓名及住所或者单位名称及地址;

(二)房屋地点、装修及设施状况和租赁面积;

(三)租赁期限;

(四)租赁用途;

(五)租赁价格及支付方式;

(六)修缮责任;

(七)转租约定;

(八)变更或者解除合同条件;

(九)违约责任;

(十)当事人约定的其他条款。

房屋租赁期限由当事人协商确定,但不得超过土地使用权出让合同、土地租赁合同约定的土地使用年限并且不得超过20年。

第十条 房屋租赁,当事人应当在租赁合同签订后提交下列证明文件向房产管理部门或者其委托的部门办理登记备案:

(一)租赁合同;

(二)房屋所有权证;

(三)当事人的身份资格等合法证件;

(四)法律、法规规定的其他证件。

当事人可以委托房屋租赁中介服务机构办理登记备案,房屋租赁中介服务机构在办理登记备案时必须向房产管理部门提交当事人的委托书。

租赁合同未经登记备案的,不得对抗第三人。

第十一条 下列房屋出租,出租人办理登记备案,除提交本条例第十条规定的证明文件外,还必须提交相应证明文件:

(一)共有房屋出租,应当提交其他共有人授权出租的书面证明;

(二)委托代管的房屋出租,应当提交委托人授权出租的书面证明;

(三)被设定抵押权的房屋出租,应当提交抵押权人同意出租的书面证明;

(四)房屋出租给暂住人口居住,应当提交出租人与公安派出所签订的治安责任书。

第十二条 房屋承租人在租赁期限内根据租赁合同中的转租约定或者征得出租人书面同意,可以将其承租的房屋转租给他人。

房屋转租的租金,由转租当事人协商议定。

房屋转租合同约定的租期的最后时限,不得超过租赁合同中约定的最后租期。

房屋转租期间,承租人应当继续履行租赁合同,但出租人与转租当事人另有约定的除外。

第十三条 房屋转租,当事人办理登记备案,应当提交下列证明文件:

(一)转租合同;

(二)转租当事人的身份资格等合法证件;

(三)原租赁合同。

转租合同应当具备本条例第九条第二款规定的条款。

房屋租赁合同中没有转租约定的,转租人在办理转租登记备案时,除提交前款规定的证明文件外,还必须提交原出租人同意转租的书面证明。

第十四条 房产管理部门或者其委托的部门办理房屋租赁或者转租登记备案,应当自受理之日起7日内对房屋是否符合租赁或者转租条件进行审查并作出书面答复。对符合租赁或者转租条件的,发给《房屋租赁证》。

第十五条 《房屋租赁证》是租赁行为合法的凭证。租用房屋从事生产、经营活动的,《房屋租赁证》作为其经营场所合法的凭证;租用房屋用于居住的,《房屋租赁证》作为公安机关办理户口登记的凭证之一。

第十六条 有下列情形之一的,房屋租赁或者转租当事人可以变更或者解除租赁合同:

(一)符合合同约定可以变更或者解除合同条款的;

(二)因不可抗力致使合同不能继续履行的;

(三)当事人协商一致的。

一方当事人违反前款规定变更或者解除合同,使另一方当事人遭受损失的,应当由责任方负责赔偿。

第十七条 房屋租赁或者转租合同的变更,当事人应当提交下列证明文件向房产管理部门或者其委托的部门办理登记备案:

(一)原租赁或者转租合同;

(二)原房屋租赁证;

(三)经双方同意的变更合同的书面报告。

房产管理部门或者其委托的部门应当自受理之日起7日内作出书面答复。对符合变更条件的,办理变更登记手续。

第十八条 房屋租赁或者转租期满,合同随即终止。

承租人需要继续租用房屋的,应当在期满前1个月告知出租人;出租人不再继续出租房屋的,应当在期满前1个月告知承租人,但房屋租赁合同另有约定的,从其约定。

出租人继续将房屋出租的,在同等条件下,原承租人有优先承租权,并按照本条例规定重新签订书面租赁合同,办理登记备案手续。

第十九条 当事人办理租赁合同或者转租合同终止、解除登记备案时,应当提交租赁合同或者转租合同和《房屋租赁证》,并由房产管理部门或者其委托的部门予以注销登记,收回《房屋租赁证》。

第二十条 公有房屋出租供居住的,租金按照市、县人民政府规定的标准执行。

公有房屋出租供从事生产、经营活动和私有房屋出租的,租金由当事人协商议定。

第二十一条 公民出租房屋,在租赁期限内死亡的,其继承人应当继续履行原租赁合同。法人或者其他组织出租房屋,在租赁期限内因破产、合并、分立或者终止等发生产权转移的,变更后的房屋所有权人应当继续履行原租赁合同。

住宅用房承租人在租赁期间死亡的,与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同继续承租,如不再继续承租的,应当提前1个月告知出租人。

第二十二条 房屋租赁期限内,以出租的房屋依法设定抵押权的,其房屋所有权人应当将抵押情况书面通知承租人,原租赁合同继续有效。

第二十三条 房屋租赁期限内,出租人的房屋依法转让后,房屋受让人应当继续履行原租赁合同。

转让已出租的房屋,房屋所有权出让人应当提前3个月通知承租人;在同等条件下,承租人有优先购买权。

第二十四条 承租人有下列行为之一的,出租人有权提前解除合同,收回房屋;造成损失的,由承租人承担赔偿责任:

(一)擅自转租、转让、转借或者调换房屋的;

(二)擅自改变房屋结构、用途的;

(三)人为损坏房屋及其设施不维修的;

(四)利用承租的房屋传播黄色或者反动音像、制造假冒伪劣产品或者进行赌博、销赃、卖淫嫖娼等违法活动的。

承租人逾期不支付租金累计超过3个月的,出租人可以提前解除房屋租赁合同,收回房屋,但房屋租赁合同另有约定的,从其约定。

第二十五条 出租人有下列行为之一给承租人造成损失的,出租人应当承担赔偿责任:

(一)未商得承租人同意提前收回房屋的;

(二)不按照租赁合同约定期限提供房屋的;

(三)房屋自然损坏不及时修复的,但租赁合同约定由承租人修缮的除外;

(四)擅自提高房屋租金的。

第二十六条 违反本条例规定未办理租赁或者转租登记备案的,由房产管理部门责令限期补办登记备案;但按照本条例规定该房屋不可以出租或者转租的,责令停止出租或者转租行为,并按照以下规定予以处罚:

(一)出租、转租房屋用于居住的,没收出租人或者转租人违法所得;

(二)出租、转租房屋从事生产、经营活动的,没收出租人或者转租人违法所得,处以违法所得5%的罚款。

依照前款规定,出租人或者转租人逾期不补办登记备案的,责令停止租赁行为;逾期未缴纳罚款的,每日按罚款数额的3%加处罚款。

第二十七条 罚款和没收违法所得,必须出具省财政部门统一制发的罚款收据,并全部上缴同级财政。

第二十八条 违反本条例规定属于人民政府土地、物价、工商、公安和税务等行政部门管理职责的,由上述部门按照各自的职责依法处罚。

违反本条例规定构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第二十九条 当事人对处罚决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以直接向人民法院起诉。逾期不申请复议,也不向人民法院起诉,又不履行处罚决定的,由作出处罚决定的部门申请人民法院强制执行。法律、法规另有规定的除外。

第三十条 房屋租赁管理工作人员未在规定期限内办理审查登记手续的,视为同意登记备案;给当事人造成损失的,房产管理部门应当依法承担赔偿责任。

第三十一条 房屋租赁管理工作人员利用职权贪污受贿、徇私舞弊构成犯罪的,依法追究刑事责任;不构成犯罪的,由所在部门给予行政处分。

第三十二条 房产管理部门办理房屋租赁或者转租登记备案的收费项目及标准,必须按照省和市财政、物价部门的规定执行。

第三十三条 房屋租赁经营中国有土地收益的收缴办法,按照有关法律、法规的规定执行。

第三十四条 在本市城市规划区外的国有土地范围内进行房屋租赁,实施房屋租赁管理,参照本条例施行。

第三十五条 本条例自公布之日起施行。




经纪人管理办法

国家工商局


经纪人管理办法

1995年10月26日,国家工商局

第一章 总 则
第一条 为确立经纪人的法律地位,保障经纪活动当事人的合法权益,规范经纪行为,促进经纪业的健康发展,根据有关法律、行政法规,制定本办法。
第二条 本办法所称经纪人,是指依照本办法的规定,在经济活动中,以收取佣金为目的,为促成他人交易而从事居间、行纪或者代理等经纪业务的公民、法人和其他经济组织。
第三条 经纪人从事经纪活动,应当遵守国家法律、法规,遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则。
第四条 经纪人的合法权益受国家法律保护,任何单位和个人不得侵犯。
第五条 各级工商行政管理机关负责对经纪人进行监督管理。其主要职责是:
(一)经纪资格的认定;
(二)经纪人的登记注册;
(三)依照有关法律、法规和本办法的规定,对经纪活动进行监督管理,保护合法经营,查处违法经营;
(四)指导经纪人自律组织的工作;
(五)国家赋予的其它职责。

第二章 资格认定
第六条 具备下列条件的人员,经工商行政管理机关考核批准,取得经纪资格证书后,方可申请从事经纪活动:
(一)具有完全民事行为能力;
(二)具有从事经纪活动所需要的知识和技能;
(三)有固定的住所;
(四)掌握国家有关的法律、法规和政策;
(五)申请经纪资格之前连续三年以上没有犯罪和经济违法行为。
第七条 从事金融、保险、证券、期货和国家有专项规定的其他特殊行业经纪业务的,还应当具备相应的专业经纪资格证书。
符合本办法第六条规定条件,已取得经纪资格证书的人员,经专门考核合格,取得专业经纪资格,由工商行政管理机关会同有关部门发给专业经纪资格证书。

第三章 经纪组织
第八条 经纪人事务所由具有经纪资格证书的人员合伙设立。
经纪人事务所应当符合下列条件:
(一)有固定的业务场所;
(二)有一定的资金;
(三)由二名以上具有经纪资格证书的人员作为合伙人发起成立;
(四)兼营特殊行业经纪业务的,应当具有二名以上取得相应专业经纪资格证书的专职人员;
(五)专门从事某种特殊行业经纪业务的,应当具有四名以上取得相应专业经纪资格证书的专职人员;
(六)合伙人之间订有书面合伙协议;
(七)法律、法规规定的其他条件。
经纪人事务所由合伙人按照出资比例或者协议约定,以各自的财产承担责任。合伙人对经纪人事务所的债务承担连带责任。
第九条 经纪公司是负有限责任的企业法人。
设立经纪公司应当符合下列条件:
(一)具有相应的组织机构和固定的业务场所;
(二)注册资金在十万元以上;
(三)有与其经营规模相适应的一定数量的专职人员,其中取得经纪资格证书的不得少于五人;
(四)兼营特殊行业经纪业务的,应当具有二名以上取得相应专业经纪资格证书的专职人员;
(五)专门从事某种特殊行业经纪业务的,应当具有四名以上取得相应专业经纪资格证书的专职人员;
(六)《公司法》及有关法规规定的其他条件。
第十条 具有经纪资格证书的非经纪行业现职人员,经所在单位同意,可以在经纪人事务所或者经纪公司兼职从事经纪活动。
第十一条 符合下列条件的人员,可以申请领取个体工商户《营业执照》,成为个体经纪人:
(一)有固定的业务场所;
(二)有一定的资金;
(三)取得经纪资格证书;
(四)有一定的从业经验;
(五)符合《城乡个体工商户管理暂行条例》的其它规定。
个体经纪人以自己的名义从事经纪活动,并以个人全部财产承担无限责任。
第十二条 除经纪人事务所、经纪公司、个体经纪人外,其它经济组织从事经纪活动,需经所在地工商行政管理机关核准,并办理登记注册。
第十三条 符合本办法第八条、第九条、第十一条、第十二条规定条件的经纪人事务所、经纪公司、个体经纪人和兼营经纪业务的经济组织,应当向所在地工商行政管理机关申请登记注册或者变更登记。工商行政管理机关应当在受理登记注册或者变更登记之日起30日内,作出核准登记注册或者不予核准登记注册的决定。

第四章 经纪活动
第十四条 经纪人依法进行经纪活动,受国家法律保护,任何单位和个人不得非法干预。
凡国家允许进入市场流通的商品和服务项目,经纪人均可进行经纪活动;凡国家限制自由买卖的商品和服务,经纪人应当遵守国家有关规定在核准的经营范围内进行经纪活动;凡国家禁止流通的商品和服务,经纪人不得进行经纪活动。
第十五条 经纪人从事经纪活动所得佣金是合法收入。
经纪人完成经纪活动后有权按照合同约定收取佣金。经纪人收取的佣金不得违反国家法律、法规和政策。
第十六条 经纪人承办经纪业务,除即时清结者外,应当根据业务性质与委托人签订书面居间合同、行纪合同或者委托合同,并载明主要事项。
第十七条 经纪人在经纪活动中,应当遵守以下规则:
(一)提供客观、公正、准确、高效的服务;
(二)将定约机会和交易情况如实、及时报告当事人各方;
(三)妥善保管当事人交付的样品、保证金、预付款等财物;
(四)按照约定为当事人保守商业秘密;
(五)记录经纪业务成交情况,并保存三年以上;
(六)收取当事人佣金应当开具发票,并依法缴纳税收和行政管理费;
(七)法律、法规规定的其他行为规则。
第十八条 经纪人不得从事下列行为:
(一)超越其核准的经纪业务范围;
(二)隐瞒与经纪活动有关的重要事项;
(三)签订虚假合同;
(四)采取胁迫、欺诈、贿赂和恶意串通等手段,促成交易;
(五)伪造、涂改、买卖各种商业交易文件和凭证;
(六)向当事人索取佣金以外的酬劳;
(七)参与国家明确规定的违禁物品、专控商品及其他不允许经纪人从事经纪业务的经纪活动;
(八)兼职经纪人接受与所在单位有竞争关系的当事人委托,促成交易;
(九)法律、法规禁止的其他行为。

第五章 法律责任
第十九条 经纪人违反法律、法规及本办法规定,给当事人造成经济损失的,应当承担赔偿责任。
第二十条 经纪人与委托人发生争议,可以协商解决,也可以依照双方约定或者事后达成的仲裁协议向仲裁机构申请仲裁。未作约定,事后又未达成仲裁协议的,可以向人民法院起诉。
第二十一条 各级工商行政管理机关均有权依据法律、法规及本办法,对其管辖的经纪人进行监督检查。经纪人应当接受检查,提供检查所需要的文件、帐册、报表及其他有关资料。
第二十二条 对于违反工商行政管理登记管理法规的行为,由登记主管机关按照有关法规进行处理。
第二十三条 对于违反本办法第十七条规定的行为,法律、法规已有规定的,按有关规定处理;法律、法规没有规定的,由工商行政管理机关根据情节处以警告、没收违法所得、二万元以下罚款等处罚,并可吊销直接责任人员的经纪资格证书。
第二十四条 对于违反本办法第十八条规定,从事违法经纪活动的,法律、法规已有规定的,按有关规定处理;法律、法规没有规定的,由工商行政管理机关根据情节处以警告、没收违法所得、五万元以下罚款、责令停业整顿、吊销营业执照等处罚,并可吊销直接责任人员的经纪资格证书。其中,责令停业整顿、吊销营业执照的处罚,只能由颁发营业执照的工商行政管理机关作出。
对于触犯刑律构成犯罪的,应当及时移送司法机关追究有关当事人的刑事责任。

第六章 附 则
第二十五条 各省、自治区、直辖市工商行政管理机关可以依据本办法,制定实施办法。
第二十六条 本办法由国家工商行政管理局解释。
第二十七条 本办法自发布之日起施行。