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交通部关于颁发试行《工程船舶修船制度》的通知

作者:法律资料网 时间:2024-07-15 22:53:33  浏览:9388   来源:法律资料网
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交通部关于颁发试行《工程船舶修船制度》的通知

交通部


交通部关于颁发试行《工程船舶修船制度》的通知

1986年10月10日,交通部

第一、二、三、四航务工程局,天津、上海、广州航道局:
为了加强修船工作,合理安排工程船舶的修理,现将《工程船舶修船制度》颁发试行。该制度适用于直属航务、航道部门所属船舶,自一九八七年一月一日起试行。请你们据以制订实施细则,并报部备案。

工程船舶修船制度(试行)

一、总 则
随着我国国民经济建设的发展,船舶使用年限的相应变更,对工程船舶的“管、用、养、修”提出了新的要求。为合理安排船舶修理,特制订本修船制度。
1.工程船舶是施工生产的基本工具。修船是为了保证船舶具有良好的技术状况。机务、施工生产、计划、物资供应、财务、验船和科研、设计等有关部门。都必须面向船舶,协调一致,实行全面设备管理,共同努力,把船舶修好,为施工生产提供安全可靠的生产工具。
2.修船工作应遵循的原则:
(1)修船工作实行预防为主,维护保养和计划修理并重的原则,切实把每艘船舶的船体、主机、发电机、舵机、锚机、专用设备和主要安全设备修好,保持船舶良好的技术状况。
(2)搞好厂船配合,确保修船质量、缩短修期,降低修费,积极推广行之有效的修船新工艺和新技术,逐步实行标准化、定型化和成套换修,使修船工作不断得到新的发展和进步。
(3)修船中必须实行各部门的分工负责制和互相配合。工程范围以机务部门为主确定,满足验船部门要求。质量要求以机务部门(包括船舶)和验船部门为主确定。施工工艺以船厂为主确定。修船现场必须贯彻以船厂(航修站)生产副厂长为首的生产技术责任制。遇有技术疑难问题应征求机务部门和验船部门的意见,共同研究,协商解决。
3.禁止船舶超载、超负荷、超过其技术性能带病航行、施工等拼设备现象发生。船舶在上述情况下施工而造成的船舶设备损坏均属责任事故,应按“三不放过”的原则追究责任,认真处理。
4.修船一定要讲究实效,实事求是。把该修的修好,不留隐患,确保安全。防止该修的不修,片面追求节约修费。严禁随意添装改建,大拆大改上层建筑和生活设施。
5.在保证修船质量和修期的前提下,提倡采用修船招标的办法,择优选厂,降低修费,提高修船综合经济效益。
6.船舶进厂计划修理期间,应保持船员相对稳定。尤以船长(大副)、轮机长、驾长等主要船员不允许调动和安排公休,特殊情况应与机务部门洽商解决。

二、船舶修理方针
船舶修理应贯彻安全质量第一的方针,以原样修复为主。确实需要新增、改建的工程、设备和更新改造,要作出经济技术论证,并按审批权限报批后方可进行。
1.各类船舶的修理,在保证使用期限的前提下,根据船龄区别对待:
使用十年以下的船舶,应按照原设计要求进行修理,保持其基基本性能。具有船级的船舶,可保持其入级条件。
使用十年以上的船舶,应在原来结构和设备的基础上,按照安全施工和航行要求进行修理,保证其使用年限。
达到规定使用年限2/3以上的船舶,应严格控制修理范围及修船费用,在保证船舶安全的前提下,只作维持性修理。
对使用期满的船舶,一般应作报废处理,以利船舶更新。如需继续使用,必须在保证安全的前提下,经过技术经济论证并按审批权限报批。
2.各类船舶应通过修理使其船体、机电设备、上层建筑的可用年限达到基本平衡。机电设备提前损坏,一般应尽量设法修复,上层建筑和房间个别部位损坏时,应采取局部修理。
3.对工程船舶的专用设备,应积极维修。必须时,在作出经济技术论证并按审批权限报批后方可进行技术改造。
4.积极开展船员自修和扩大自修,使船员能更好掌握机械设备性能,提高维修、管理水平,有条件自修的不交工厂修理,以加快修船进度,节约修费。
5.船舶修理应适应现代科学技术的发展。修船工程项目的确定,应从主要根据运转时间确定修理项目逐步过渡到依据检测技术所获得的数据确定修理项目。

三、修理类别、间隔期和基本工程范围
修理类别根据使用的时间和磨损的程度,分为航修、小修和检修三种。
工程船舶修理间隔期以工作艘班计算为主,参考年限计算。详见附表。
修理间隔周期表说明:
(1)各单位应根据工程、地区、季节和船舶技术状态的实际情况采用本表。船舶使用台班达到本表规定的70%时,可考虑安排修理。航道部门可根据表中使用台班按四级工况换算成主机运转小时。
(2)修理周期可结合船检局的“中间检验”与“定期检验”的要求对应执行,如“中间检验”或“定期检验”到期而按工作艘班计算未达到修理间隔期,可向验船部门申请展期,延展期限由验船部门确定。
1.航修:
航修是有计划的自修保养工程。目的是消除各类设备运转中发生的故障。航修以船员自修为主,必要时由船厂(或航修站)协助完成。航修应利用施工间歇时间(或在港停泊时间)进行,尽可能做到不影响施工生产。航修期间不得添装、改建。航修基本工程范围:
(1)检测主辅机等主要设备及工程专用设备的磨耗情况,并作好记录,进行预防性保养;
(2)必须停机保养和维修的一般修理工程;
(3)一般性事故的修理。
2.小修:
(1)小修是按规定周期,有计划地结合船舶检验局“中间检验”或“定期检验”(内河船舶结合“特别检验”)进行的厂修工程。
(2)小修目的是消除在使用中产生的过度磨耗和腐蚀,保证到下次修理期内的安全运转。主要对船体、主辅机、管系、通海阀、舵装置、轴系、锅炉、受压容器、液压设备、电气设备及工程专用设备进行重点检查和修理,对设备进行清洁保养、研磨、调整和更换零部件。一般以原样修复为主。不经上级机务部门批准,不得添装改建。
(3)小修允许对磨耗、损坏程度较大的单项设备进行拆检和修理。经上级机务部门批准,允许对不合理的系统和装置进行局部改装。亦可结合船检部门要求添装环保防污染及安全航行的部分设施(相当于“项修”工程)。
(4)小修的基本工程范围:
①“中间检验”或“定期检验”(内河的“特别检验”)规定的拆装检验工程。
②船体锈蚀时除锈油漆(没有锈蚀部位不要随便油漆)。对局部损耗的壳板和其它板材作合理的挖补(小修换板总面积不超过船壳板总面积的10~15%)。
③主柴油机局部拆检,抽缸检查,更换部分零部件。一般整机不出舱,不吊曲轴。
④辅机和管系进行一般性检查和修理,更换部分零部件。淘汰机型可以更新。
⑤工程专用设备进行重点检查和修理,可修换挖泥、起重、打桩等专用设备的零部件。
⑥对各类液压设备、管系、阀件等视使用情况和技术状态,根据设备的使用说明书规定的检查周期进行部分拆检、换件、不允许随意拆检。
⑦受压容器根据船舶检验规程进行清洗、拆检、试压、检修及更换附件。
⑧检测电机和电器设备的绝缘情况。必要时对电机进行绝缘处理,更换损坏元件。电机修理台数一般不超过电机总数的1/3。各类仪表及通讯导航设备进行检查、校对。
⑨舵系、轴系根据使用情况和船检要求,局部拆检车叶、轴、轴承、密封、舵叶、舵销等,更换损坏件。艉轴抽轴检查按实际技术状况决定。
3.检修:
(1)检修是按规定周期每隔3--4次小修进行的厂修工程。它结合“定期检验”(内河船舶结合“特别检验”)对船体、主辅机、施工专用设备及其它设备进行较全面检查,修复小修时不能解决的较大缺陷,消除检验证书上重要保留条款,保持船舶强度和主要设备的安全运转条件。
(2)检修是计划修理的最大修别,其修理项目必须遵循安全和节约的原则,不允许在上层建筑和生活设施上大拆大改或全面更换。主辅机、施工专用设备允许作全面检查和修理,但必须依据设备的技术状况确定项目,不应盲目全面解体和修换。
(3)检修期间可结合国家的节能、环保和技术进步政策,对工程船舶进行局部的技术改造和部分专用设备的更新,淘汰能耗高、技术落后、可靠性差或劳动强度大的设备。但必须依据设备经济寿命法则,作出技术经济论证,按审批权限报批后方可实施。
(4)检修基本工程:
①“定期检验”(内河船舶的“特别检验”)规定的拆装检验工程。
②船体局部除锈油漆。船壳、甲板及护舷材部分更换、修复。
③上层建筑局部除锈油漆,少量修补,割换。一般不允许增添、改造生活设施。
④主机解体修理,更换主要部件,允许出舱修理。
⑤辅机允许出舱解体修理,更换主要部件。
⑥液压设备、消防、救生设备、系泊设备、电气设备、通讯导航设备、仪表仪器等重点检修、清洗、更换损坏件,更换部分管系。
⑦舵机,锚机、绞车解体检查,更换和修复主要零件,恢复原有性能。轴系、舵系进行校对、检查及修理。
⑧挖泥、起重、打桩等专用设备进行部分拆检,更新零部件。
⑨受压容器根据船检规程进行拆检、试压、修理及更换附件。

四、船员保养自修
船员保养自修是船员应尽的基本职责之一,是保证船舶技术性能良好,消除设备隐患,减少故障,缩短修期,节约修费,提高船员技术水平的重要措施。各单位应依靠广大船员,发挥船员的生产积极性。本着实事求是的原则,认真开展船员保养自修工作。
1.船员保养自修分为:不停工(航)保养自修,停工(航)保养自修和厂修时的保养自修。
(1)不停工(航)保养自修是船员在施工(航行)期间内进行的自修保养工作。主要内容是按计划和设备保养规程规定的预防性检查保养项目,解决施工(航行)中发现的问题,修理更换一般配件,清洗、润滑、调整、除锈补漆和灯缆、索具的修理等工作。
(2)停工(航)保养自修是有计划安排或工程间歇期内的船员保养自修工作。主要以主机、工程专用设备的检查保养为主,并进行其它不停工(航)时无法进行的工程。停工(航)保养自修以船员为主,必要时由航修站(船厂)协助进行。
(3)厂修时的保养自修:船舶进厂时,船员的主要职责是积极配合厂修做好监修工作。编制修理单时,船员应根据自修范围编制好自修计划,做好保养自修工作,并按船厂进度安排完成。航修站(船厂)应积极支持船员自修,及时解决自修所需的零部件加工和配件供应等问题。
2.各用船单位应根据上级有关船员保养自修规定,制定船员保养自修办法,具体实施和落实船员保养自修工作。船员保养自修办法应对船员保养自修范围、各类保养自修的间隔期、计划保养自修时间、自修项目以及船员保养自修考核办法作出规定。
3.各级用船单位领导和机务部门应加强船员保养自修工作的组织领导,为船员自修创造条件,准备必要的备品配件和工具。船员自修所需的材料等由物资部门负责供应;厂修期间临时需要的材物料,经机务部门同意可向船厂领用。

五、修 船 计 划
工程船舶修理计划分为年度、季度、月度三种。
1.年度修船计划是各单位年度综合计划的组成部分,是安排施工生产、申请材料、设备、配件、平衡修船资金和委托厂修的根据。各单位应组织所属用船单位认真编制,并由机务部门会同计划、施工生产、财务、人事、物资等部门审核平衡。
各局应于前一年十月底确定本单位的年度修船计划,并抄报部备案。
2.季度和月度修船计划由各局下属单位(公司或工程处)根据年度修船计划和施工生产实际情况自行编制报局。
3.船舶修理计划要与施工生产计划相衔接。在确定和安排施工生产计划的同时要安排修船计划,在检查施工生产完成情况的同时也要检查船舶的技术状况并考核修船计划的完成情况。
要坚持修船计划的严肃性。年度修船计划一经确定,不得随意改变。

六、船舶修理费用管理
1.修船费包括检修、小修和航修费用。检修费在大修理基金中支付,小修和航修费用按实际发生额列入成本。
大修理基金按部有关规定提存。小修和航修费用根据修船计划编制预算,据以掌握。
2.凡属于有计划的船舶检修、小修及航修的厂修费、船舶备件费和扩大船员自修材料费、验船费及为船舶修理所发生的吊装费、提运费均在修理费中支付。
3.由于企业责任发生的船舶事故赔偿费、救助费、修理费应在企业留利中列支;由于人力不可抗拒的灾害发生的事故损失可专案申请核销。
4.船舶因施工、调迁需要进行的封舱、修理、改装及多种经营等计划外修理、改装所发生的费用,在该项工程有关专项费用中列支。
5.船舶在超过其技术性能及不具备施工条件(拼设备)等情况下施工而造成的船舶设备损坏,其修理费在该项工程成本费中支付。
6.船舶修理费使用计划由机务部门安排并负责检查执行情况。

七、交修、监修和验收
船舶应按修船计划规定的进厂日期交修,如需改变交修日期,委修单位与船厂应事先协商,另订进厂日期。
委修方应在船进厂前三十天向船厂提交修理单,船厂应在船进厂前向委修方报价并提交估价单。船厂与委修方应在船进厂前签订包干合同,追加工程不得超过总修费的10~15%。工程项目由委修方确定,未经委修方机务部门同意,不得随意增加修理项目(隐蔽工程除外)。
修船中,机务代表和船员应切实了解工程进度,做好监修和质量验收工作。船厂应虚心听取机务代表和船员意见,保证进度和质量。凡船检部门规定的检验项目,由船厂修理的,船厂交验,由船员自修的,船员交验。
委修单位机务代表,应在船舶进厂前,联系进厂准备工作,船舶进厂后,协同船员确定隐蔽工程,组织船员自修,协调厂船关系。参加完工验收。
船舶竣工验收后,由大副和轮机长分别对所修工程明细项目进行核对签认,最后由船长及机务代表签认完工证明书,作为付款依据之一。
小修、检修的船舶,应按船检规定和双方确认的试验项目进行试车、试航,船厂应在系泊试验和试航前向机务代表和船方提交试航大纲。
船厂应及时向船方提交船舶修理技术文件和修船结算单。机务代表和船员应及时做好修船总结,整理修船技术资料和文件并归档。
船舶交修后的安全以船厂为主,船员配合,共同负责。凡遇台风、洪水及失火等意外灾害事故时,船厂应负责组织船员(船员应服从船厂统一指挥)共同保护船舶安全。修船过程中,厂、船双方都应注意生产安全,船员应遵守船厂规则,船厂人员也应遵守船上的制度。

八、修船质量和修期
修船必须在保证质量的前提下,尽量缩短修期,降低修费。
1.机务部门(船员)应对所确定的修理项目和范围的正确与否负责,验船部门负责审查和检验船舶的修理项目以及修理质量是否符合有关规定。
2.船厂应对所修工程质量负责。全部修理工程项目和新做的备品配件的质量应符合部颁或船检技术标准。未经有关部门鉴定的技术、工艺、试制品和淘汰产品不得装船使用。出厂后的保用期为:固定件六个月,运动件三个月。在保证期内发现因船厂修理质量所产生的过早磨损或损坏时,船厂应负责及时修复。
3.船员自修也必须做到质量第一,符合有关技术标准和验船部门的要求,并实行互检及轮机长、大副负责的质量检验和机务代表验收制度。
4.修船期是考核船厂生产的重要指标,各局按具体情况制定修船期标准,船厂必须认真执行,除特殊情况外不准延期。
5.船厂必须建立强有力的修船指挥系统,保证按期完工。机务、验船等有关部门都应及时配合船厂解决修船过程中发生的问题,船厂应虚心听取机务代表(船员)和验船部门的意见。
6.船舶进厂前,船厂应做好修船的准备工作,备好预制件和外购件。对主要重点工程船舶,必须优先安排,按期完工。
7.机务部门(船员)应按时提交修理文件,提供船厂缺乏的预制件和外购件的资料或实样。尽量做到不增减工程项目,工程进度达50%后,不得增加工程项目。
8.船舶交修日期自进厂后的次日算起,完工日期以签认验收证明书的日期为准。
工程船舶使用年限及修理间隔周期表
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| 年定额 |使 用| 按工作艘班计算(艘班) |
船 舶 类 型 | 艘 班 |年 限|----------------------------------------|
| 《艘班》|(年) | 航修 | 小修 | 检 修 |
----------------------------------------|----------|--------|--------|--------|--------------------|
起重船 | 160 | 24 | 160| 400| 960~1280|
----------------------------------------|----------|--------|--------|--------|--------------------|
打桩船 | 170 | 24 | 170| 400| 1020~1360|
----------------------------------------|----------|--------|--------|--------|--------------------|
耙吸挖泥船 | 520 | 24 | 170| 900| 3120~4160|
----------------------------------------|----------|--------|--------|--------|--------------------|
绞吸挖泥船 | 430 | 24 | 140| 750| 2580~3040|
----------------------------------------|----------|--------|--------|--------|--------------------|
组装绞吸挖泥船 | 480 | 12 | 160| 750| 2880~3840|
----------------------------------------|----------|--------|--------|--------|--------------------|
链斗挖泥船 | 460 | 24 | 150| 800| 2760~3680|
----------------------------------------|----------|--------|--------|--------|--------------------|
(航道)铲斗挖泥船 | 500 | 24 | 170| 800| 3000~4000|
----------------------------------------|----------|--------|--------|--------|--------------------|
(航务)铲斗挖泥船 | 180 | 24 | 180| 500| 1080~1440|
----------------------------------------|----------|--------|--------|--------|--------------------|
(航道)抓斗挖泥船 | 500 | 24 | 170| 800| 3000~4000|
----------------------------------------|----------|--------|--------|--------|--------------------|
(航务)抓斗挖泥船 | 180 | 24 | 180| 500| 1080~1440|
----------------------------------------------------------------------------------------------------------
----------------------------------------------------------------------------------------------------------
吹泥船 | 430 | 24 | 140| 750| 2580~3440|
----------------------------------------|----------|--------|--------|--------|--------------------|
(航道)拖轮(施工) | 530 | 24 | 260| 800| 3180~4240|
----------------------------------------|----------|--------|--------|--------|--------------------|
(航道)拖轮(调遣) | 300 | 24 | 300| 600| 1800~2400|
----------------------------------------|----------|--------|--------|--------|--------------------|
(航务)拖轮 | 180 | 24 | 180| 500| 1080~1400|
----------------------------------------|----------|--------|--------|--------|--------------------|
航标、测量船 | 300 | 24 | 300| 700| 1800~2400|
----------------------------------------|----------|--------|--------|--------|--------------------|
自航油、水、煤船 | 150 | 18 | 150| 400| 900~1200|
----------------------------------------|----------|--------|--------|--------|--------------------|
混凝土搅拌船 | 150 | 18 | 150| 400| 900~1200|
----------------------------------------|----------|--------|--------|--------|--------------------|
夯平船、钻探船 | 150 | 18 | 150| 400| 900~1200|
----------------------------------------|----------|--------|--------|--------|--------------------|
住宿船 | 300天| 18 | / | / | / |
----------------------------------------|----------|--------|--------|--------|--------------------|
航标、测量、交通、电焊起锚、登陆艇 | 170 | 18 | 170| 400| 1020~1360|
----------------------------------------|----------|--------|--------|--------|--------------------|
(航道)自航泥驳 | 500 | 18 | 250| 800| 3000~4000|
----------------------------------------|----------|--------|--------|--------|--------------------|
(航道)非自航泥驳 | 500 | 18 | 500| 800| 3000~4000|
----------------------------------------|----------|--------|--------|--------|--------------------|
(航务)泥驳 | 180 | 18 | 180| 500| 1080~1440|
----------------------------------------|----------|--------|--------|--------|--------------------|
方驳、石驳 | 230 | 18 | 230| 600| / |
----------------------------------------|----------|--------|--------|--------|--------------------|
油、水、煤驳 | 150 | 18 | 150| 400| 900~1200|
----------------------------------------|----------|--------|--------|--------|--------------------|
浮坞 | 100 | 24 | 100| 250| 600~800 |
----------------------------------------|----------|--------|--------|--------|--------------------|
(航务)自航泥(石)驳 | 180 | 18 | 180| 500| 1080~1440|
----------------------------------------------------------------------------------------------------------
----------------------------------------
按年度计算(年)
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航 修 | 小 修 | 检 修
------------|------------|------------
1 | 2~3| 6~8
------------|------------|------------
1/2~1| 2~3| 6~8
------------|------------|------------
1/3 | 1.5~2| 6~8
------------|------------|------------
1/3 | 1.5~2| 6~8
------------|------------|------------
1/3 | 1.5~2| 6~8
------------|------------|------------
1/3 | 1.5~2| 6~8
------------|------------|------------
1/3 | 1.5~2| 6~8
------------|------------|------------
1 | 2~3| 6~8
------------|------------|------------
1/3 | 1.5~2| 6~8
------------|------------|------------
1 | 2~3| 6~8
------------|------------|------------
1/3 | 1.5~2| 6~8
------------|------------|------------
1/2 | 1.5~2| 6~8
------------|------------|------------
1 | 2~3| 6~8
------------|------------|------------
1 | 2~3| 6~8
------------|------------|------------
1 | 2~3| 6~8
------------|------------|------------
1 | 2~3| 6~8
------------|------------|------------
1/2~1| 2~3| 6~8
------------|------------|------------
1 | 2~3| 6~8
------------|------------|------------
2 | 4~6| /
------------|------------|------------
1 | 2~3| 6~8
------------|------------|------------
1/2 | 1.5~2| 6~8
------------|------------|------------
1 | 1.5~2| 6~8
------------|------------|------------
1 | 2~3| 6~8
------------|------------|------------
1 | 2~3| /
------------|------------|------------
1 | 2~3| 6~8
------------|------------|------------
1 | 2~3| 6~8
------------|------------|------------
1 | 2~3| 6~8
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关于印发《鹰潭市住宅专项维修资金管理办法》的通知

江西省鹰潭市人民政府办公室


关于印发《鹰潭市住宅专项维修资金管理办法》的通知




各县(市、区)人民政府,市龙虎山风景名胜区管委会,鹰潭经济技术开发区管委会,市信江新区管委会,市政府各部门:

《鹰潭市住宅专项维修资金管理办法》已经市政府同意,现印发给你们,请遵照执行。





二〇一二年三月十九日



鹰潭市住宅专项维修资金管理办法



第一章 总 则

第一条 为了加强住宅专项维修资金的管理,保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用,维护住宅专项维修资金所有者的合法权益,根据国务院《物业管理条例》及建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》的规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条 本市中心城区商品住宅和经济适用住房的住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督,均适用本办法。

本办法所称住宅专项维修资金(以下简称维修资金),是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

第三条 维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

第四条 市房管部门负责市区维修资金的指导和监督工作。

市房屋专项维修基金管理中心(以下简称管理中心),具体负责市区维修资金的日常管理工作,并负责对县(市)维修资金管理工作进行业务指导。

市财政部门、市审计部门按照各自职责负责做好维修资金代管期间的财务监督和审计监督工作。月湖区政府、鹰潭经济技术开发区管委会、市信江新区管委会、市城管、建设、规划等行政主管部门按照职责负责做好维修资金的相关工作。

第二章 交 存

第五条 下列物业的业主应当按照本办法的规定交存维修资金:

(一)商品住宅,但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外;

(二)商品住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅;

(三)拆迁安置实行产权调换的房屋;

(四)经济适用住房。

第六条 业主应当按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金,每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为本市住宅建筑安装工程每平方米造价的7%。按现行本市住宅建筑安装工程每平方米造价计算,首期维修资金的交存标准为:未配备电梯物业每平方米50元;已配备电梯物业每平方米80元。

住宅建筑安装工程每平方米造价由市建设部门定期公布,市房管部门根据本市住宅建筑安装工程每平方米造价的变化情况,适时调整首期维修资金的交存标准。

第七条 业主交存的维修资金属于业主所有。

第八条 业主大会成立前,业主交存的维修资金由管理中心代管。管理中心应当委托所在地商业银行,作为本行政区域内维修资金的专户管理银行,并在专户管理银行设立维修资金专户。

设立维修资金专户,应当以物业管理区域为单位设帐,按房屋户门号设分户帐;未划定物业管理区域的,以幢为单位设帐,按房屋户门号设分户帐。

第九条 业主在办理房屋入住手续前,应当将首期维修资金存入维修资金专户。

开发建设单位应当在商品房销售合同中以专门条款与业主约定维修资金交存的数额、交存时间、交存的标准与方式等事项,由业主按照本办法的规定交存维修资金。

预(销)售商品房住宅的开发建设单位应当在办理房屋初始登记前,将未售出房屋的首期维修资金存入维修资金专户。

第十条 未按本办法规定交存首期维修资金的,开发建设单位不得将房屋交付给购买人。

预(销)售商品住宅的,开发建设单位未按照本办法规定交存首期维修资金的,市房产交易登记中心不予办理房屋初始登记手续。

第十一条 管理中心应当按照业主提供的交纳维修资金的银行现金交款单,开具由财政部门统一印制的《住宅专项维修资金专用收据》。

业主在办理房屋交易、发证手续时,应提供维修资金专用收据。

第十二条 业主大会成立后,经业主大会决定,可以将维修资金划转业主大会管理。业主大会申请划转维修资金时,应当授权业主委员会代为办理,并向管理中心提交以下资料:

(一)划转维修资金的申请书;

(二)经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过的决议,并附同意业主签名名单、产权证号码、身份证号码、联系方式清单;

(三)业主大会建立的日常管理、资金风险、资金安全、风险承担及责任追究等维修资金管理制度及实施细则;

(四)业主委员会与管理中心指定的一家商业银行签订专户管理维修资金的书面委托书,并提供专户管理银行开立维修资金专户证明;

(五)需要提供的其他材料。

第十三条 管理中心应当在收到申请材料后,符合要求的应当在30日内将该物业管理区域内业主交存的维修资金帐面余额,划转至业主大会设立的维修资金帐户,并将有关帐目等资料移交业主委员会。

业主大会设立的维修资金帐户,应当以物业管理区域为单位设帐,按房屋户门号设分户帐;且应当接受房管部门及管理中心监管。

第十四条 业主分户帐面维修资金余额不足首期交存额30%的,应当及时续交。

成立业主大会的,续交方案由业主大会决定,并在管理规约中予以明确;未成立业主大会,业主按本办法第六条的规定续交,续交后的分户账面余额不得低于首期交存的额度。

第三章 使 用

第十五条 维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造,不得挪作他用。

第十六条 维修和更新、改造对房屋屋顶和外立面及房屋结构产生明显改变的,应按有关规定报城乡建设、城乡规划主管部门审批。

第十七条 住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,按照下列规定分摊:

(一)住宅小区内共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,由住宅小区内全体业主按各自拥有物业建筑面积比例分摊;

(二)单幢住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,由单幢全体业主按各自拥有物业建筑面积比例分摊。

(三)专属一个单元业主共用部位、共用设施设备的维修和更新改造费用,由该单元全体业主按各自拥有物业建筑面积比例分摊。

第十八条 住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造,涉及尚未售出的商品住宅、非住宅,开发建设单位应当按照尚未售出商品住宅、非住宅的建筑面积,分摊维修和更新、改造费用。

未建立维修资金专户或者维修资金不足,发生应分摊维修费用的,由维修涉及范围内共有或者共用关系的业主按照各自拥有房屋建筑面积承担。

第十九条 维修资金划转业主大会管理前,需要使用维修资金的,按照以下程序办理:

(一)物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议和方案。使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需要临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等。没有物业服务企业的,由相关业主提出使用建议和方案。

(二)由物业服务企业或相关业主、所在社区居民委员会组织召开业主大会,决定住宅专项维修资金的使用方案。业主大会的决定应当经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主签署确认同意才能生效,并在小区内公示不少于5个工作日。

(三)由物业服务企业或相关业主、所在社区居民委员会组织实施使用方案,并与施工企业签订专项维修工程的施工合同。

(四)物业服务企业或者相关业主、社区居民委员会持有关材料,向管理中心申请列支;

(五)管理中心审核同意后,由专户管理银行将核定所需维修费用先预拨30%至组织实施单位或维修单位;

(六)工程竣工后,凭相关业主代表,或者其委托工程造价机构审核的工程结算报告及工程竣工验收单,由物业服务企业或者相关业主、所在社区居民委员会持有关材料报管理中心,经管理中心核实后,拨付核定维修费用的剩余款项。

维修工程最终结算金额超出核定预算金额20%以上或超出金额在1万元以上的,超出部分应当按照本办法规定的程序重新申请。

第二十条 维修资金划转业主大会管理后,需要使用维修资金的,按照以下程序办理:

(一)物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议和方案,使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等;没有物业服务企业的,由相关业主提出使用方案;

(二)由业主委员会组织召开业主大会会议讨论通过使用方案,并将使用方案在物业管理区域内公示不少于5个工作日;

(三)由业主委员会或其委托的物业服务企业组织实施使用方案,并与施工单位签订专项维修工程的施工合同;

(四)物业服务企业持有关材料向业主委员会申请列支;

(五)业主委员会依据使用方案审核同意,并报管理中心备案;管理中心如发现不符合有关法律法规和使用方案的,应当责令其改正。

(六)业主委员会向专户管理银行发出划转维修资金的通知,专户管理银行依据通知和备案凭证将核定所需维修费用先预拨30%至组织实施单位或维修单位。

(七)工程竣工结算后,余额划拨等事宜由业主委员会按照第十九条第(六)项规定办理。

第二十一条 发生危及房屋安全等紧急情况,需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的,按照以下规定列支维修资金:

(一)维修资金划转到业主大会管理前,按照本办法第十九条第四项、第五项、第六项的规定办理;

(二)维修资金划转到业主大会管理后,按照本办法第二十条第四项、第五项、第六项、第七项的规定办理;

发生前款情况后,未按规定实施维修和更新、改造的,管理中心可以指定有资质的维修单位进行代修,维修费用从相关业主维修资金分户帐中列支。

第二十二条 鼓励通过公开、公平、公正的竞选招标方式选定具有相应资质的维修施工单位。维修项目费用较小的,可以采取简易方式,选定维修施工单位。

业主委员会或者相关业主,应当委托专业中介机构对维修和更新、改造工程实施监理及对工程造价进行审核,相关费用计入维修和更新、改造成本。

第二十三条 下列费用不得从维修资金中列支:

(一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用;

(二)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;

(三)应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用;

(四)住宅自用专有部位、自用专有设备的维修、更新和改造费用,由业主自行承担。卫生间、厨房等渗漏水,由相关的上下住户(产权人)共同维修,费用平均分摊。

(五)根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

第二十四条 在保证维修资金正常使用的前提下,经房管部门批准可以按照国家有关规定将维修资金用于购买一级市场新发行的国债或者转定期存款,确保资金的保值增值。利用维修资金购买的国债应当持有到期。

利用业主交存的维修资金购买国债的,应当经业主大会同意;未成立业主大会的,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

禁止利用维修资金从事国债回购、委托理财业务或者购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

第二十五条 下列资金应当转入维修资金滚存使用:

(一)维修资金规定的存储利息;

(二)利用维修资金购买国债的增值收益;

(三)住宅共用部位、共用设施设备的经营所得,但业主大会另有决定的除外;

(四)住宅共用设施设备报废后回收的残值;

(五)业主委员会或业主自愿筹集交存的款项;

第四章 监督管理

第二十六条 房屋所有权转让时,业主应当向受让人说明维修资金交存和结余情况并出具有效证明,该房屋分户帐中结余的维修资金随房屋所有权同时转让。业主未交存首期维修资金,或首期维修资金分户帐上不足30%的,业主应当在办理房屋所有权转移登记前,足额交存、续交,再到管理中心办理分户帐更名手续。未按规定交存或续交的,不予办理产权转让手续。

第二十七条 房屋灭失的,业主凭相关凭证,到管理中心领取房屋分户帐中结余的维修资金。

第二十八条 管理中心应当定期与专户管理银行核对维修资金帐目及存储情况,并向业主委员会、业主公布下列情况,接受业主监督:

(一)维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额;

(二)发生列支的项目、费用和分摊情况;

(三)业主分户帐中维修资金交存、使用、增值收益和结存余额;

(四)其他有关维修资金使用和管理的情况。

业主对公布的情况有异议的,可以要求复核。

第二十九条 管理中心及专户管理银行应当建立维修资金查询制度,接受业主对其分户帐中维修资金使用、增值收益和帐面余额的查询。

第三十条 管理中心代管维修资金的管理费用,在维修资金的增值收益中列支,由同级财政部门核定,并与维修资金分帐核算。管理中心应当每年定期向财政部门报送财务报告。

第三十一条 维修资金自交存之日起,按照国家规定的银行存款利率计息,由代管单位与专户管理银行按年结存到户。

第三十二条 维修资金的管理和使用,应当依法接受审计部门的审计监督。

第五章 法律责任

第三十三条 开发建设单位违反本实施办法第十条规定将房屋交付买受人的,由房管部门责令限期改正;逾期不改正的,处以3万元以下的罚款。

开发建设单位未按本办法第十八条规定分摊维修、更新和改造费用的,由房管部门责令限期改正;逾期不改正,处以1万元以下罚款。

第三十四条 业主未按规定或者业主大会决议续交、补建维修资金,或者拒不分摊维修和更新、改造费用,业主委员会或者利益相关人可以依据管理规约向人民法院提起诉讼。

第三十五条 违反本办法规定挪用维修资金的,由房管部门追回挪用维修资金,没收违法所得,可以并处挪用金额2倍以下罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第三十六条 房管部门、管理中心及其工作人员违反本办法第二十四条规定的,由上级行政机关责令限期改正,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予处分;造成损失的,依法赔偿;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第三十七条 房管部门、管理中心及其工作人员利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处的,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第六章 附 则

第三十八条 本办法实施前,已经出售但未建立维修资金的物业管理区域(楼、幢),应当补建维修资金。维修资金具体补建方案由业主大会讨论决定。

第三十九条 本办法实施前,已建立维修资金的物业管理区域(楼、幢),业主未交存或未交齐首期维修资金的,按原交存标准补交或补齐首期维修资金,对未补交或未补齐首期维修资金的,市房产交易登记中心不得为其办理产权转让、抵押登记手续。

第四十条 本办法所称住宅共用部位,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位,一般包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、垃圾通道、楼梯间、电梯间、电表间、水泵间、电梯机房、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备,一般包括电梯、水泵、天线、水箱、照明、消防设施、避雷设施、人造景观、垃圾容器、安防监控设施、物业用房、绿地、道路、扶手、护栏、路灯、沟渠、化粪池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

本办法所称专有部位,是指一套自用房屋分户门内的空间及其室内墙面和天井、庭园等部位;

本办法所称专有设备,是指一套住宅内部的门窗,卫生洁具以及通向总管的供水、排水、燃气管道、电线等设备。

第四十一条 独立非住宅物业、专业市场等商品房维修资金的管理参照本办法执行。

第四十二条 贵溪市、余江县及市龙虎山风景名胜区维修资金交存、使用和管理监督,可参照本办法执行。

第四十三条 本办法具体应用的问题由市房管部门负责解释。

第四十四条 本办法自印发之日起施行。



海东行署办公室印发海东地区商品房销售管理暂行办法的通知

青海省海东行署办公室


东署办[2008]161号


海东行署办公室印发海东地区商品房销售管理暂行办法的通知

各县人民政府,行署有关部门:
《海东地区商品房销售管理暂行办法》经行署研究同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。


二○○八年十月十三日

海东地区商品房销售管理暂行办法



第一条 为加强和规范商品房(包括经济适用房,以下简称商品房)销售(包括其预售登记、预售和现售,以下简称销售)管理工作,维护经营者和消费者的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》、建设部《商品房销售管理办法》和《青海省城市房地产管理条例》,结合我区实际,制定本暂行办法。

第二条 凡在本行政辖区内开发的商品房和经县人民政府批准的经济适用房建设项目的销售管理,适用本暂行办法。

第三条 本暂行办法所称商品房销售包括商品房预售登记、商品房预售和商品房现售。

商品房预售登记,是指房地产开发企业将正在开发建设的商品房以未来竣工验收合格的商品房预先出售给购房人,并由购房人支付不超过未来竣工验收合格商品房总房价款10%作为定金的行为。

商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的主体已完成的商品房预先出售给购房人,并由购房人支付不超过未来竣工验收合格商品房总房价款三分之一作为首付款或房价款的行为。

商品房现售,是指房地产开发企业将已竣工验收合格的商品房出售给购房人,并由购房人支付全部房价款的行为。

第四条 各县房产行政主管部门(设立房地产管理局的为主管部门,未设立的为城建局,以下简称县房产行政主管部门)负责全县商品房销售管理工作。

地区建设行政主管部门做好对全区商品房销售指导、管理和检查工作。

第五条 商品房销售实行许可证制度,房地产开发企业开发的商品房销售前,应当向县房产行政主管部门提出书面申请,经审核符合有关条件后,由县房产行政主管部门向房地产开发企业核发《商品房预售登记证》《商品房预售许可证、《商品房销售许可证》后,房地产开发企业方可进行商品房销售活动。

委托房地产中介服务机构进行销售的,房地产开发企业要对中介服务机构的销售行为承担责任。受委托的房地产中介服务机构应当是依法设立、取得工商营业执照、并且必须取得相应的资格。

房地产中介服务机构销售商品房或进行商品房销售宣传时,要出示房地产开发企业的委托书,委托书必须载明受托单位的权限。

县房产行政主管部门向房地产开发企业核发的上述证件情况同时抄送地区建设局、住房公积金管理中心和县住房公积金管理部。

个人申请职工公积金住房贷款的,可以凭县房产行政主管部门向房地产开发企业核发的上述证件,代替原来要求的有关证件,申请办理职工公积金住房贷款。

第六条 房地产开发企业申请领取《商品房预售登记证》应当提交下列资料:

(一)房地产开发企业的营业执照和房地产开发资质等级证书。

(二)商品房开发住宅小区(项目)的建设批准文件和建设项目选址意见书。

(三)商品房开发住宅小区(项目)范围内的拆迁安置工作已经完成的情况报告。

(四)已交付全部土地使用权出让金,取得的土地使用权证书。

(五)商品房开发住宅小区(项目)已办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑施工许可证。

(六)已经和施工单位签订的《工程施工合同》。

(七)经县建设行政主管部门批准的拟预售商品房开发住宅小区(项目)的总体规划图、各幢楼的分层平面图和所有拟预售商品房分户型平面图;县房产行政主管部门认可的各户型销售面积(包括套内建筑面积和分摊共有面积)证明。

(八)开发住宅小区(项目)已完成主体工程三分之一以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。

(九)商品房预售登记方案。

第七条 房地产开发企业申请领取《商品房预售许可证》,应当提交下列资料:

(一)已办理预售登记,取得《商品房预售登记证》,或者符合本暂行办法第六条规定的前七项条件。

(二)开发住宅小区(项目)主体工程已经完成,并已经确定施工进度和竣工交付日期。

(三)商品房预售方案。

第八条 房地产开发企业进行商品房现售,除应当符合本暂行办法第六条、第七条的所有规定的条件之外,还应当符合下列条件,并向县房产行政主管部门申请办理核准手续:

(一)单位工程(包括水电暖有线等全部接通,室外配套工程全部完成)已通过竣工验收合格,基本具备入住条件。

(二)住宅小区(项目)的前期物业管理方案和物业公司已经落实。

(三)商品房现售方案。

第九条 房地产开发企业在开发的住宅小区(项目)竣工前,应选聘有资质的物业管理企业,并签订委托合同,报县房产行政主管部门审核同意后,可提前进入开展前期物业管理工作。

第十条 房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售广告宣传时,必须向县房产行政主管部门和工商管理行政主管办理商品房销售广告审批手续,严格按照《房地产广告发布暂行规定》(国家工商行政管理局令第86号)和国家工商行政管理总局、建设部《关于进一步加强房地产广告管理的通知》(工商广字[2002]68号)的规定执行。

广告内容必须真实,用词严谨规范,不得加入虚假内容,凡广告承诺的内容(应视为销售合同的约定内容),必须严格遵守。

第十一条 房地产开发企业进行商品房销售所得款项必须用于所开发的工程建设,并接受县房产行政主管部门的检查。

有关商品房销售资金的使用和管理必须严格按照《海东地区行政公署关于加强商品房销售资金监督管理暂行办法》的规定执行。

发现挪用挤占商品房销售款等问题的,县房产行政主管部门有权责令其停止预售和现售,按照《城市商品房预售管理办法》第十四条、第十五条的规定,收回《商品房预售许可证》或《商品房销售许可证》,并予以处罚。

第十二条 商品房预售登记、预售和现售的买卖双方应签订《商品房预售登记合同》、《商品房预售合同》和《商品房销售合同》。以上合同经县房产行政主管部门加盖专用防伪章并登记备案后生效。

未按规定办理商品房销售合同登记备案手续的,由县房产行政主管部门处以警告、责令停止预售、责令补办手续、吊销《商品房预售许可证》或《商品房销售许可证》,并可处以罚款。

第十三条 房地产开发企业未按本暂行办法取得《商品房预售登记证》,进行预售登记商品房的,县房产行政主管部门有权责令其停止预售登记行为,补办手续。

房地产开发企业未取得《商品房预(销)售许可证》进行预(销)售商品房的,县房产行政主管部门有权责令其停止预(销)售行为,按照《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条规定补办手续,没收违法所得,并处已收取预(销)售款1%以下的罚款。

第十四条 县房产行政主管部门受理房地产开发企业有关申请后,应核对房地产开发企业提供的资料,查看施工现场工程进度情况,并于受理之日起5个工作日内作出有关的核准意见。对不符合条件的,应当书面通知房地产开发企业并告知不同意核准的理由;不告知理由的应视为同意,并承担相应的责任。

第十五条 各县可依照本暂行办法制定实施细则。

第十六条 本暂行办法由海东地区建设局负责解释。

第十七条 本暂行办法自2008年10月1日起执行。