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浙江省湖州市人民政府办公室


湖州市人民政府办公室关于印发湖州市农村住房抵押借款暂行办法的通知

湖政办发〔2008〕85号


　　各县区人民政府，市府各部门，市直各单位：



　　为切实改进信贷服务，妥善解决当前经济运行中存在的农民贷款抵押担保难问题，尽可能为农民创业提供融资方便，加快推进省级社会主义新农村实验示范区建设，推动我市经济又好又快发展，现将《湖州市农村住房抵押借款暂行办法》印发给你们，并将有关事项通知如下：



　　一、对有办理住房抵押借款需要的申请人，国土管理部门和房产登记机关应当优先核发土地使用权证和房屋所有权证。



　　二、对农民创业办经济实体，并符合农村房屋抵押借款条　件的，贷款利率在现执行的浮动利率幅度内实行优惠。



　　三、建立政府农村住房抵押借款风险补偿资金，对新增的农村房屋抵押借款按日均贷款余额1%实行风险补偿，由市、区财政按各50%承担。



　　四、债务履行期届满贷款人未受清偿的，抵押物经依法处置后，房产管理部门应优先办理房屋权属转移手续，免收过户费用。



　　五、各县可依据本办法，结合本地实际情况，制定具体的实施办法和细则。

二○○八年七月十日

湖州市农村住房抵押借款暂行办法

第一章　总　　则




　　第一条　为加强农村住房抵押借款管理，维护借贷双方的合法权益，保证信贷资产的安全，提高贷款使用的整体效益，促进社会经济的可持续发展，特制定本办法。



　　第二条　本办法适用于湖州市区城乡建设规划区内，合法取得农村住房所有权的农村居民，以农村住房抵押担保方式申请的贷款。



　　第三条　农村住房抵押借款是指借款人或第三人以不转移占有的方式，将其合法所有的农村住房作为担保，向金融机构申请贷款，借款人到期不履行债务时，金融机构有权依法以该房屋折价或者以拍卖、变卖该房屋所得的价款优先受偿。



　　第四条　办理农村住房抵押借款必须遵守国家法律法规及有关信贷规章　、制度和原则，在平等协商基础上签订抵押借款合同。




第二章　农村住房抵押借款的申请和审查




　　第五条　抵押人可以合法取得所有权的农村房屋申请抵押，但是下列农村房屋不得申请设定抵押：



　　（一）权属有争议的；



　　（二）未取得土地使用权证和房屋所有权证的；



　　（三）依法被查封、扣押、监管或者受其他形式限制的；



　　（四）已依法公告被列入征地拆迁范围的。　



　　第六条　以共有的房屋抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。



　　第七条　以已出租的房屋抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人，原租赁合同继续有效。



　　第八条　设定农村住房抵押时，抵押房屋的价值可以由抵押当事人协商确定，也可以由具有房产评估资质的中介机构评估确定。



　　第九条　农村住房抵押借款由借款方提出申请，并向金融机构提供以下需要审查的资料：



　　（一）借款人及抵押人个人情况及有效身份证明；



　　（二）生产经营内容（项目）、家庭年经济收入情况；



　　（三）借款用途、经济效益情况；



　　（四）抵押物清单、抵押物使用状况及符合法律规定的有关所有权证明；



　　（五）抵押人对抵押物的权属状况、抵押状况、同意处置抵押物等作出承诺；



　　（六）借款人不能偿还贷款时，农村住房所在地集体经济组织同意处置抵押房屋所坐落宅基地的书面证明；



　　（七）金融机构需要审查的其他有关资料。




第三章　　农村住房抵押借款的登记




　　第十条　抵押当事人应当到房屋所在地的房产管理部门办理房屋抵押登记，抵押权自登记时设立。



　　第十一条　农村住房抵押借款登记应当由抵押人和抵押权人双方共同申请。



　　第十二条　申请办理抵押权登记的，应当提交下列材料：



　　（一）登记申请书；



　　（二）申请人的身份证明；



　　（三）房屋所有权证书；



　　（四）宅基地使用权证明；



　　（五）主债权合同和抵押合同；



　　（六）其他必要材料。



　　第十三条　办理房屋抵押权登记的，房产管理部门应当在《房屋所有权证》上作他项权利记载后，由抵押人收执，并向抵押权人颁发《房屋他项权证》。



　　第十四条　已经登记农村住房抵押权发生变更、转让或者消灭的，当事人应当依照房屋登记法等法律法规办理变更、转移、注销登记。




第四章　农村住房抵押借款合同的签订与履行




　　第十五条　农村住房抵押借款申请经金融机构审查同意后，签订抵押借款合同。抵押借款合同必须由借贷双方、抵押人及房屋共有人签章　。



　　第十六条　抵押借款合同及有关资料，金融机构认为有必要的，可以经公证机关对其进行公证。



　　第十七条　抵押借款期限短期贷款最长不超过一年，中长期贷款一般为一至三年，一般不得展期。



　　第十八条　农村住房的抵押率由金融机构根据其在抵押期内的折旧、价格变化及处理费用等情况确定。



　　第十九条　借款人提前偿还贷款的，应当按照实际借款的期间计算利息。




第五章　农村住房抵押权的实现




　　第二十条　债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿；协议不成的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。



　　抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。



　　折价、拍卖、变卖抵押房屋的受让人必须是符合受让条　件的农村居民。



　　第二十一条　抵押房屋折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由借款人清偿。



　　第二十二条　抵押权实现以后，未经法定程序不得改变土地集体所有权性质和土地用途。




第六章　农村住房抵押借款的管理




　　第二十三条　抵押权利凭证交由金融机构保管。



　　第二十四条　抵押权利凭证须入表外科目管理，建立权利凭证登记簿，并做到账实相符。



　　第二十五条　金融机构应经常检查抵押房屋状况，对被拆迁、出售、转让、馈赠或再抵押状况的，应及时处理。



　　第二十六条　借款方不按约定用途使用贷款的，金融机构有权收回部分或全部贷款，并按规定加收罚息。



　　第二十七条　抵押借款合同发生纠纷时，借贷双方应及时协商解决，协商不成的，任何一方均可申请调解或仲裁，也可向人民法院起诉。




第七章　附 则




　　第二十八条　本办法由市农办负责解释。



　　第二十九条　本办法自公布之日起施行，《湖州市区农村农民房屋抵押登记办法（试行）》（湖政办发〔2001〕98号）同时废止。
　
　

杂志社刊登剽窃作品应承担法律责任

案例
2001年，续××在《科技致富向导》杂志第7期上发表了《母猪产后不食的原因及防治》一文，署名作者为“山东省宁阳县职教中心实验实习基地续××”。2002年5月，续××发现内蒙古畜牧业杂志社编辑出版的《当代畜禽养殖业》杂志2002年第5期上刊载了《母猪产后不食的原因及防治》一文，署名作者为“刘××”。该文的内容与续××在《科技致富向导》杂志上发表的《母猪产后不食的原因及防治》一文的内容一致。续××认为内蒙古畜牧业杂志社刊登的《母猪产后不食的原因及防治》一文，侵犯了其著作权，向法院提起诉讼，请求法院判令内蒙古畜牧业杂志社停止侵害，消除影响，赔礼道歉，赔偿损失2万元。一、二审法院判决内蒙古畜牧业杂志社在《当代畜禽养殖业》杂志上刊登向续××致歉的声明并赔偿续××损失5000元，驳回续××的其他诉讼请求。
杂志社要承担那些责任
杂志社对刊登的侵权作品是否应承担法律责任，著作权法并未作具体规定。根据《最高法院关于审理著作权民事纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十二条规定，出版物侵犯他人著作权的，出版者应当根据其过错、侵权程度及损害后果等承担民事赔偿责任。出版者对其出版行为的授权、稿件来源和署名、所编辑出版物等未尽到合理注意义务的，依据著作权法第四十八条的规定，承担赔偿责任。出版者尽了合理注意义务，著作权人也无证据证明出版者应当知道其出版涉及侵权的，依据民法通则第一百一十七条第一款的规定，出版者承担停止侵权、返还其侵权所得利润的民事责任。
根据以上规定可以看出，出版者刊登了侵权作品承担责任有两种形式：1、尽了注意义务，2、没有尽到注意义务，分别承担不同的责任，下面分述之：
出版者尽到了注意义务，承担停止侵权，返还侵权所得利润的民事责任。停止侵权，就是不再侵权，出版的不管是杂志还是图书，如果还没有发行出去就不要再发行了，这将对出版社和杂志社将有很大的损失，不过一般情况是，只有已经发行了，被侵权人才能知道其被侵权了，而且是否继续在发行往往又是很难监控得到，所以停止侵权不会造成出版社、杂志社太大的损失。实际上，这种情况下，一般只要考虑返还侵权所得的利润，这个利润是指扣除成本和税收最后所得的利润，真正的利润应该严格按照会计原则进行计算，在实际案例中因为不好计算，很可能被简单化，按销售价格减去制作成本乘以发行数量简单计算出利润。但是在实践中，出版社发行价格和成本一般当事人是不知道的，而且非常难得到真实的数据，只能让出版社自己来提供证据，当然不会是很真实的，发行的数量更是被大大缩小。如果按出版者所得利润来返还，被侵权人的利益实际是得不到保障的。关于利润在实际案例中法院有两种判决：第一种是侵权图书或杂志全部获得的利润来返还，另一种是考虑到了侵权作品在图书或杂志中所占的比例来折算返还的利润，第二种是合理的。譬如杂志刊登了30篇文章，只有一篇侵权的，该杂志汇编成杂志出版，侵权作品只有三十分之一，其对利润的贡献只有三十分之一，当然不能将该杂志获得的全部利润返还给这一个侵权人。
出版者没有尽到注意义务，出版者应当根据其过错、侵权程度及损害后果等承担民事赔偿责任。没有尽到注意义务，承担的是民事赔偿责任，民事赔偿当然要比返还所得利润要重。在法院的实际判决中，民事赔偿一般是要比返还侵权所得的利润要重，也要严厉得多。本案中刊登一篇侵权文章就判赔偿5000元。
如何避免侵权
杂志社的稿件除了有约稿外，其稿件大量来自投稿。杂志编辑一般只能把握稿件的内容是否符合本杂志刊登要求，稿件的质量是否达到刊登的标准，对于稿件是否是作者原创，是否存在侵权问题，恐怕没有一个编辑人员能够对现有的信息，哪怕是本人编审范围内的所有信息都了如指掌，将侵权作品一一发现。发现不了，刊登了侵权作品杂志社是要承担责任的，那么如何避免侵权发生，又如何减轻侵权责任呢？
我们注意到出版者有没有尽到注意义务，是区别承担侵权责任大小的重要依据，尽到了注意义务，承担的责任就要小一些。那么怎样才是尽到了注意义务，注意义务有那些呢？法律规定的注意义务包括：出版行为的授权、稿件来源和署名，其实归结到一点，就是作者所投的稿件是否存在侵权。对于出版社或杂志社的编辑而言，再怎么注意，要想百分百把握稿件没有侵权是不可能的事情，即使注意了，还是侵权，而且很可能是自己非常认真去检索稿件有没有侵权，却拿不出证据了，还是被认为没有尽到注意义务，心里冤得很。那么有个办法可以考虑，就是在刊登前，让作者自己出一个承诺书，承诺该稿件是不侵权的，这是尽到了注意义务的绝好证据。
还有，如果被以侵权起诉了，一定要积极应诉。如果你以为对方是无理取闹，采取不理睬的方式，不去应诉，这种行为是大错特错的，即便是你有理，有理你要说给法院听，让法官知道对方是无理取闹。象本案中内蒙古畜牧业杂志社，不去应诉当然只有败诉了。被判决在杂志上刊登致歉的声明，还要赔偿经济损失。


作者：王瑜（知识产权律师），电话：010-51662214
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