珠海市商品住宅竣工综合验收管理办法
广东省珠海市人民政府
珠海市商品住宅竣工综合验收管理办法
珠海市人民政府令第27号
《珠海市商品住宅竣工综合验收管理办法》已经二000年九月二十二日市人民政府第25次常务会议审议通过，现予发布，自二OO一年二月一日起施行。
市长 方璇
二OO一年一月十六日
珠海市商品住宅竣工综合验收管理办法
第一条 为了加强本市商品住宅竣工综合验收管理，规范商品住宅配套设施建设，维护购房者合法权益，根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》及《广东省房地产开发经营条例》，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 建设单位在本市依法取得的房地产开发建设用地上所进行的所有商品住宅(含商住综合楼)建设项目的竣工综合验收，适用本办法。
第三条 本办法所称商品住宅竣工综合验收，是指建设工程各专业管理部门依据法律、法规、规章和技术规范以及有关部门批准的规划、设计方案，对商品住宅完成的建设指标进行竣工验收，并由建设行政主管部门组织进行综合检验的过程。
第四条 市政府成立商品住宅竣工综合验收领导小组，组织协调全市商品住宅竣工综合验收工作。市建设行政主管部门负责全市商品住宅竣工综合验收工作的具体实施。
规划、建设(含市政、园林绿化、环卫、路灯)、建筑工程质量、供电、供水、供气、消防、电信、邮政、有线电视、环保、人防等管理部门应做好单项验收工作，积极配合商品住宅竣工综合验收。
第五条 市建设行政主管部门组织建立由有关专业技术人员组成商品住宅竣工综合验收专家库。验收时从专家库随机抽样确定有关专家组成验收专家组，对申报项目进行竣工综合验收。
第六条 商品住宅竣工后必须经综合验收合格方可交付使用。
建设单位必须将综合验收合格作为商品住宅交付使用的必备条件在商品房屋销(预)售合同中予以注明，并在交付使用时向购房者出示《珠海市商品住宅竣工综合验收合格证》。
建设单位在各新闻媒体发布的商品房屋销(预)售广告，必须标注“珠海市消费者委员会忠告购房者：新建商品住宅必须通过竣工综合验收方可办理《房地产权证》”的字样。
第七条 建设单位在办理《商品房屋预售许可证》时，由市房地产登记交易管理部门按所申请预售面积的15％扣减准售面积，并在预售许可证上予以注明。预售扣减面积必须在该项目竣工综合验收合格后方可销售。
第八条 商品住宅竣工综合验收实行预登记制度及《商品住宅竣工综合验收管理手册》制度。
建设单位应在办理商品住宅第一栋房屋的《建设工程施工许可证》前，到市建设行政主管部门办理商品住宅竣工综合验收预登记，领取《商品住宅竣工综合验收管理手册》。
第九条 用地面积在5万平方米以上的商品住宅建设项目可申请分期竣工综合验收。申请分期竣工综合验收的，建设单位须在办理商品住宅竣工综合验收预登记时提交分期建设的图纸及文件。
第十条 商品住宅竣工综合验收应具备以下条件：
(一)除经批准停建、缓建的项目外，各项工程均已按批准的规划、设计方案全部建成并符合各有关专业管理规定及技术规范要求；
(二)规划、建设(含市政、园林绿化、环卫、路灯)、供电、供水、供气、消防、电信、邮政、有线电视、环保、人防等各专业管理部门已在《商品住宅竣工综合验收管理手册》有关栏目加具单项验收合格评定意见，建筑工程质量管理部门已加具建筑工程竣工质量备案意见；
(三)建设用地红线范围内所有的施工机具、构件、建筑垃圾已全部清除；
(四)建设用地红线范围内不存在违章建筑及应拆除的临时建筑物、构筑物、管线；
(五)建设单位已按照规定缴纳物业管理维修基金，移交用于公共服务的管理用房及公共用房；
(六)各项批准文件及竣工图纸、资料齐全。
第十一条 分期竣工综合验收的商品住宅建设项目应当符合下列条件：
(一)验收范围内的建设项目已经各专业管理部门单项验收合格；
(二)验收范围内的临时建筑物、构筑物、建筑垃圾已全部清除；
(三)验收范围内配套建设的供电、供水、供气、消防、电信、邮政、有线电视、道路、排污以及园林绿化等各项公共设施能满足正常使用要求并落实了维护措施；
(四)建设单位已按照规定缴纳物业管理维修基金，移交用于公共服务的管理用房及公共用房；
(五)各项批准文件及竣工图纸、资料齐全。
第十二条 商品住宅竣工综合验收，建设单位须提交以下资料：
(一)综合验收申请报告；
(二)立项批准文件；
(三)建设用地规划许可证(附红线图)、建设用地批准书、建设工程规划许可证及附件、建设工程施工许可证等；
(四)建设工程竣工图纸；
(五)建设工程施工合同；
(六)建设工程监理报告；
(七)《商品住宅竣工综合验收管理手册》；
(八)市建设行政主管部门规定的其它资料。
第十三条 商品住宅竣工综合验收按下列程序办理：
(一)建设单位向各专业管理部门提出单项验收申请。各专业管理部门自受理建设单位提交的单项验收申请及所需资料之日起，在15个工作日内完成单项验收。评定合格的在《商品住宅竣工综合验收管理手册》的相关栏目加具单项验收评定意见，不合格的责成建设单位进行整改；
(二)单项验收合格后，建设单位向市建设行政主管部门提出竣工综合验收申请，并提交本办法第十二条规定的资料；
(三)市建设行政主管部门自收到申请报告及所需资料之日起，在20个工作日内组织验收专家组进行竣工综合验收；
(四)验收专家组通过审阅资料、听取汇报、察看现场，对商品住宅建设项目完成的各项工程建设指标进行综合评审，提出综合验收评定意见；
(五)评定合格的，由市建设行政主管部门核发《珠海市商品住宅竣工综合验收合格证》；评定不合格的，由市建设行政主管部门发出《限期整改通知书》。
第十四条 商品住宅竣工综合验收合格后，建设单位可将该项目移交物业管理单位管理。商品住宅竣工综合验收不合格的，建设单位必须按《限期整改通知书》的规定进行整改。
第十五条 各专业管理部门及综合验收专家组有关工作人员必须恪守职业道德及工作纪律，客观、公正、高效地做好验收工作，严禁以权谋私、贪污受贿行为，违者给予行政处分；情节严重、构成犯罪的，由司法机关依法追进行销售的，市房地产登记交易管理部门不予办理商品房屋预购登记、确权及《房地产权证》，没收违法所得，并可处以其已预售的商品住宅价款30％以上50％以下的罚款，未售房屋不得继续销售。
第二十条 建设单位违反本办法第六条规定，将未经综合验收或综合验收不合格的商品住宅交付使用并已收取物业管理费用的，由市物价行政主管部门责令退还已收取的物业管理费用，并根据物价管理有关规定予以处罚。
第二十一条 建设单位违反本办法第六条、第七条规定，造成购房者损失的，依法承担赔偿责任。
第二十二条 建设单位违反本办法规定，涉及规划、建设、消防、物价等行政管理的，由相关行政管理部门依法予以处理。
第二十三条 县(区)的商品住宅竣工综合验收可参照本办法执行。
第二十四条 本办法由市建设行政主管部门负责解释。
第二十五条 本办法自2001年2月1日起施行。本市过去颁发的有关商品住宅竣工综合验收的规定与本办法有抵触的，以本办法为准。
建设部关于发布国家标准《住宅设计规范》的通知
建设部
建设部关于发布国家标准《住宅设计规范》的通知
建设部
根据国家计委《一九九四年工程建设标准定额制订修订计划》（计综合〔1994〕240号附件九）的要求，建设部会同有关部门共同对《住宅建筑设计规范》ＧＢＪ96—86进行了修订，现更名为《住宅设计规范》。经有关部门会审，批准为强制性国家标准，编号为ＧＢ500
96—1999，自1999年6月1日起施行。原《住宅建筑设计规范》ＧＢＪ96—86同时废止。
本规范由建设部负责管理，中国建筑技术研究院负责具体解释工作，建设部标准定额研究所组织中国建筑工业出版社出版发行。
1 总则
1．0．1 为保障城市居民基本的住房条件，提高城市住宅功能质量，使住宅设计符合适用、安全、卫生、经济等要求，制定本规范。
1．0．2 本规范适用于全国城市新建、扩建的住宅设计。
1．0．3 住宅按层数划分如下：
1 低层住宅为一层至三层；
2 多层住宅为四层至六层；
3 中高层住宅为七层至九层；
4 高层住宅为十层及以上。
1．0．4 住宅设计必须执行国家的方针政策和法规，遵守安全卫生、环境保护、节约用地、节约能源、节约用材、节约用水等有关规定。
1．0．5 住宅设计应符合城市规划和居住区规划的要求，使建筑与周围环境相协调，创造方便、舒适、优美的生活空间。
1．0．6 住宅设计应推行标准化、多样化，积极采用新技术、新材料、新产品，促进住宅产业现代化。
1．0．7 住宅设计应在满足近期使用要求的同时，兼顾今后改造的可能。
1．0．8 住宅设计应以人为核心，除满足一般居住使用要求外，根据需要尚应满足老年人、残疾人的特殊使用要求。
1．0．9 住宅设计除应符合本规范外，尚应符合国家现行的有关强制性标准的规定。
2 术语
2．0．1 住宅 ｒｅｓｉｄｅｎｔｉａｌ ｂｕｉｌｄｉｎｇｓ
供家庭居住使用的建筑。
2．0．2 套型 ｄｗｅｌｌｉｎｇ ｓｉｚｅ
按不同使用面积、居住空间组成的成套住宅类型。
2．0．3 居住空间 ｈａｂｉｔａｂｌｅ ｓｐａｃｅ
系指卧室、起居室（厅）的使用空间。
2．0．4 卧室 ｂｅｄ ｒｏｏｍ
供居住者睡眠、休息的空间。
2．0．5 起居室（厅） ｌｉｖｉｎｇ ｒｏｏｍ
供居住者会客、娱乐、团聚等活动的空间。
2．0．6 厨房 ｋｉｔｃｈｅｎ
供居住者进行炊事活动的空间。
2．0．7 卫生间 ｂａｔｈｒｏｏｍ
供居住者进行便溺、洗浴、盥洗等活动的空间。
2．0．8 使用面积 ｕｓａｂｌｅ ａｒｅａ
房间实际能使用的面积，不包括墙、柱等结构构造和保温层的面积。
2．0．9 标准层 ｔｙｐｉｃａｌ ｆｌｏｏｒ
平面布置相同的住宅楼层。
2．0．10 层高 ｓｔｏｒｅｙ ｈｅｉｇｈｔ
上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。
2．0．11 室内净高 ｉｎｔｅｒｉｏｒ ｎｅｔ ｓｔｏｒｅｙｈｅｉｇｈｔ
楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。
2．0．12 阳台 ｂａｌｃｏｎｙ
供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。
2．0．13 平台 ｔｅｒｒａｃｅ
供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。
2．0．14 过道 ｐａｓｓａｇｅ
住宅套内使用的水平交通空间。
2．0．15 壁柜 ｃａｂｉｎｅｔ
住宅套内与墙壁结合而成的落地贮藏空间。
2．0．16 吊柜 ｗａｌｌ－ｈｕｎｇ ｃｕｐｂｏａｒｄ
住宅套内上部的贮藏空间。
2．0．17 跃层住宅 ｄｕｐｌｅｘ ａｐａｒｔｍｅｎｔ
套内空间跨跃两楼层及以上的住宅。
2．0．18 自然层数 ｎａｔｕｒａｌ ｓｔｏｒｅｙｓ
按楼板、地板结构分层的楼层数。
2．0．19 中间层 ｍｉｄｄｌｅ－ｆｌｏｏｒ
底层和最高住户入口层之间的中间楼层。
2．0．20 单元式高层住宅 ｔａｌｌ ｂｕｉｌｄｉｎｇｏｆ ａｐａｒｔｍｅｎｔ
由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅。
2．0．21 塔式高层住宅 ａｐａｒｔｍｅｎｔ ｏｆｔｏｗｅｒ ｂｕｉｌｄｉｎｇ
以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。
2．0．22 通廊式高层住宅 ｇａｌｌｅｒｙ ｔａｌｌｂｕｉｌｄｉｎｇ ｏｆ ａｐａｒｔｍｅｎｔ
由共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住房的高层住宅。
2．0．23 走廊 ｇａｌｌｅｒｙ
住宅套外使用的水平交通空间。
2．0．24 地下室 ｂａｓｅｍｅｎｔ
房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2者。
2．0．25 半地下室 ｓｅｍｉ－ｂａｓｅｍｅｎｔ
房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／3，且不超过1／2者。
3 套内空间
3．1 套型
3．1．1 住宅应按套型设计，每套住宅应设卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间等基本空间。
3．1．2 普通住宅套型分为一至四类，其居住空间个数和使用面积不宜小于表3．1．2的规定。
表3．1．2 套型分类
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
｜ ｜ ｜ 2 ｜
｜套 型｜居住空间数（个）｜使用面积（ｍ ）｜
｜－－－－｜－－－－－－－－｜－－－－－－－－｜
｜ 一类 ｜ 2 ｜ 34 ｜
｜－－－－｜－－－－－－－－｜－－－－－－－－｜
｜ 二类 ｜ 3 ｜ 45 ｜
｜－－－－｜－－－－－－－－｜－－－－－－－－｜
｜ 三类 ｜ 3 ｜ 56 ｜
｜－－－－｜－－－－－－－－｜－－－－－－－－｜
｜ 四类 ｜ 4 ｜ 68 ｜
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
注：表内使用面积均未包括阳台面积。
3．2 卧室、起居室（厅）
3．2．1 卧室之间不应穿越，卧室应有直接采光、自然通风，其使用面积不应小于下列规定：
1 双人卧室为10平方米；
2 单人卧室为6平方米；
3 兼起居的卧室为12平方米。
3．2．2 起居室（厅）应有直接采光、自然通风，其使用面积不应小于12平方米。
3．2．3 起居室（厅）内的门洞布置应综合考虑使用功能要求，减少直接开向起居室（厅）的门的数量。起居室（厅）内布置家具的墙面直线长度应大于3ｍ。
3．2．4 无直接采光的厅，其使用面积不应大于10平方米。
3．3 厨房
3．3．1 厨房的使用面积不应小于下列规定：
1 一类和二类住宅为4平方米；
2 三类和四类住宅为5平方米。
3．3．2 厨房应有直接采光、自然通风，并宜布置在套内近入口处。
3．3．3 厨房应设置洗涤池、案台、炉灶及排油烟机等设施或预留位置，按炊事操作流程排列，操作面净长不应小于2．10ｍ。
3．3．4 单排布置设备的厨房净宽不应小于1．50ｍ；双排布置设备的厨房其两排设备的净距不应小于0．90ｍ。
3．4 卫生间
3．4．1 每套住宅应设卫生间，第四类住宅宜设二个或二个以上卫生间。每套住宅至少应配置三件卫生洁具，不同洁具组合的卫生间使用面积不应小于下列规定：
1 设便器、洗浴器（浴缸或喷淋）、洗面器三件卫生洁具的为3平方米；
2 设便器、洗浴器二件卫生洁具的为2．50平方米；
3 设便器、洗面器二件卫生洁具的为2平方米；
4 单设便器的为1．10平方米。
3．4．2 无前室的卫生间的门不应直接开向起居室（厅）或厨房。
3．4．3 卫生间不应直接布置在下层住户的卧室、起居室（厅）和厨房的上层，可布置在本套内的卧室、起居室（厅）和厨房上层；并均应有防水、隔声和便于检修的措施。
3．4．4 套内应设置洗衣机的位置。
3．5 技术经济指标计算
3．5．1 住宅设计应计算下列技术经济指标：
——各功能空间使用面积（平方米）；
——套内使用面积（平方米／套）；
——住宅标准层总使用面积（平方米）；
——住宅标准层总建筑面积（平方米）；
——住宅标准层使用面积系数（％）；
——套型建筑面积（平方米／套）；
——套型阳台面积（平方米／套）。
3．5．2 住宅设计技术经济指标计算，应符合下列规定：
1 各功能空间使用面积等于各功能使用空间墙体内表面所围合的水平投影面积之和；
2 套内使用面积等于套内各功能空间使用面积之和；
3 住宅标准层总使用面积等于本层各套型内使用面积之和；
4 住宅标准层建筑面积，按外墙结构外表面及柱外沿或相邻界墙轴线所围合的水平投影面积计算，当外墙设外保温层时，按保温层外表面计算。
5 标准层使用面积系数等于标准层使用面积除以标准层建筑面积；
6 套型建筑面积等于套内使用面积除以标准层的使用面积系数；
7 套型阳台面积等于套内各阳台结构底板投影净面积之和。
3．5．3 套内使用面积计算，应符合下列规定：
1 套内使用面积包括卧室、起居室（厅）、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室、壁柜等的使用面积的总和；
2 跃层住宅中的套内楼梯按自然层数的使用面积总和计入使用面积；
3 烟囱、通风道、管井等均不计入使用面积；
4 室内使用面积按结构墙体表面尺寸计算，有复合保温层，按复合保温层表面尺寸计算；
5 利用坡层顶内空间时，顶板下表面与楼面的净高低于1．20ｍ的空间不计算使用面积；净高在1．20ｍ～2．10ｍ的空间按1／2计算使用面积；净高超过2．10ｍ的空间全部计入使用面积；
6 坡层顶内的使用面积应单独计算，不得列入标准层使用面积和标准层建筑面积中，需计算建筑总面积时，利用标准层使用面积系数反求。
3．5．4 阳台面积应按结构底板投影净面积单独计算，不计入每套使用面积或建筑面积内。
3．6 层高和室内净高
3．6．1 普通住宅层高不宜高于2．80ｍ。
3．6．2 卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2．40ｍ，局部净高不应低于2．10ｍ，且其面积不应大于室内使用面积的1／3。
3．6．3 利用坡屋顶内空间作卧室、起居室（厅）时，其1／2面积的室内净高不应低于2．10ｍ。
3．6．4 厨房、卫生间的室内净高不应低于2．20ｍ。
3．6．5 厨房、卫生间内排水横管下表面与楼面、地面净距不得低于1．90ｍ，且不得影响门、窗扇开启。
3．7 阳台
3．7．1 每套住宅应设阳台或平台。
3．7．2 阳台栏杆设计应防止儿童攀登，栏杆的垂直杆件间净距不应大于0．11ｍ；放置花盆处必须采取防坠落措施。
3．7．3 低层 多层住宅的阳台栏杆净高不应低于1．05ｍ，中高层、高层住宅的阳台栏杆净高不应低于1．10ｍ。中高层、高层及寒冷、严寒地区住宅的阳台宜采用实体栏板。
3．7．4 阳台应设置晾、晒衣物的设施；顶层阳台应设雨罩。各套住宅之间毗连的阳台应设分户隔板。
3．7．5 阳台、雨罩均应做有组织排水；雨罩应做防水，阳台宜做防水。
3．8 过道、贮藏空间和套内楼梯
3．8．1 套内入口过道净宽不宜小于1．20ｍ；通往卧室、起居室（厅）的过道净宽不应小于1ｍ；通往厨房、卫生间、贮藏室的过道净宽不应小于0．9ｍ，过道拐弯处的尺寸应便于搬运家具。
3．8．2 套内吊柜净高不应小于0．40ｍ；壁柜净深不宜小于0．50ｍ；设于底层或靠外墙、靠卫生间的壁柜内部应采取防潮措施；壁柜内应平整、光洁。
3．8．3 套内楼梯的梯段净宽，当一边临空时，不应小于0．75ｍ；当两侧有墙时，不应小于0．90ｍ。
3．8．4 套内楼梯的踏步宽度不应小于0．22ｍ；高度不应大于0．20ｍ，扇形踏步转角距扶手边0．25ｍ处，宽度不应小于0．22ｍ。
3．9 门窗
3．9．1 外窗窗台距楼面、地面的净高低于0．90ｍ时，应有防护设施，窗外有阳台或平台时可不受此限制。
3．9．2 底层外窗和阳台门、下沿低于2ｍ且紧邻走廊或公用上人屋面上的窗和门，应采取防卫措施。
3．9．3 面临走廊或凹口的窗，应避免视线干扰，向走廊开启的窗扇不应妨碍交通。
3．9．4 住宅户门应采用安全防卫门。向外开启的户门不应妨碍交通。
3．9．5 各部位门洞的最小尺寸应符合表3．9．5的规定。
表3．9．5 门洞最小尺寸
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
｜ 类别 ｜洞口宽度（ｍ）｜洞口高度（ｍ）｜
｜－－－－－－－－｜－－－－－－－｜－－－－－－－｜
｜ 公用外门 ｜ 1．20 ｜ 2．00 ｜
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｜ 户（套）门 ｜ 0．90 ｜ 2．00 ｜
｜－－－－－－－－｜－－－－－－－｜－－－－－－－｜
｜起居室（厅）门 ｜ 0．90 ｜ 2．00 ｜
｜－－－－－－－－｜－－－－－－－｜－－－－－－－｜
｜ 卧室门 ｜ 0．90 ｜ 2．00 ｜
｜－－－－－－－－｜－－－－－－－｜－－－－－－－｜
｜ 厨房门 ｜ 0．80 ｜ 2．00 ｜
｜－－－－－－－－｜－－－－－－－｜－－－－－－－｜
｜ 卫生间门 ｜ 0．70 ｜ 2．00 ｜
｜－－－－－－－－｜－－－－－－－｜－－－－－－－｜
｜阳台门（单扇） ｜ 0．70 ｜ 2．00 ｜
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
注：1 表中门洞口高度不包括门上亮子高
度。
2 洞口两侧地面有高低差时，以高地
面为起算高度。
4 共用部分
4．1 楼梯和电梯
4．1．1 楼梯间设计应符合现行国家标准《建筑设计防火规范》（ＧＢＪ16）和《高层民用建筑设计防火规范》（ＧＢ50045）的有关规定。
4．1．2 楼梯梯段净宽不应小于1．10ｍ。六层及六层以下住宅，一边设有栏杆的梯段净宽不应小于1ｍ。
注：楼梯梯段净宽系指墙面至扶手中心之间的水平距离。
4．1．3 楼梯踏步宽度不应小于0．26ｍ，踏步高度不应大于0．175ｍ。扶手高度不应小于0．90ｍ。楼梯水平段栏杆长度大于0．50ｍ时，其扶手高度不应小于1．05ｍ。楼梯栏杆垂直杆件间净空不应大于0．11ｍ。
4．1．4 楼梯平台净宽不应小于楼梯梯段净宽，且不得小于1．20ｍ。楼梯平台的结构下缘至人行通道的垂直高度不应低于2ｍ。入口处地坪与室外地面应有高差，并不应小于0．10ｍ。
4．1．5 楼梯井净宽大于0．11ｍ时，必须采取防止儿童攀滑的措施。
4．1．6 七层及以上住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16ｍ以上的住宅必须设置电梯。
注：1 底层作为商店或其它用房的多层住宅，其住户入口层楼面距该建筑物的室外设计地面高度超过16ｍ时必须设置电梯。
2 底层做架空层或贮存空间的多层住宅，其住户入口层楼面距该建筑物的室外设计地面高度超过16ｍ时必须设置电梯。
3 顶层为两层一套的跃层住宅时，跃层部分不计层数。其顶层住户入口层楼面距该建筑物室外设计地面的高度不超过16ｍ时，可不设电梯。
4 住宅中间层有直通室外地面的出入口并具有消防通道时，其层数可由中间层起计算。
4．1．7 十二层及以上的高层住宅，每栋楼设置电梯不应少于两台，其中宜配置一台可容纳担架的电梯。
4．1．8 高层住宅电梯宜每层设站。当住宅电梯非每层设站时，不设站的层数不应超过两层。塔式和通廊式高层住宅电梯宜成组集中布置。单元式高层住宅每单元只设一部电梯时应采用联系廊联通。
4．1．9 候梯厅深度不应小于多台电梯中最大轿箱的深度，且不得小于1．50ｍ。
4．2 走廊和出入口
4．2．1 外廊、内天井及上人屋面等临空处栏杆净高，低层、多层住宅不应低于1．05ｍ，中高层、高层住宅不应低于1．10ｍ，栏杆设计应防止儿童攀登，垂直杆件间净空不应大于0．11ｍ。
4．2．2 高层住宅中作主要通道的外廊宜作封闭外廊，并设可开启的窗扇。走廊通道的净宽不应小于1．20ｍ。
4．2．3 住宅的公共出入口位于阳台、外廊及开敞楼梯平台的下部时，应采取设置雨罩等防止物体坠落伤人的安全措施。
4．2．4 住宅的公共出入口处应有识别标志；可按户设置信报箱。高层住宅的公共出入口应设门厅、管理室及信报间。
4．2．5 设置电梯的住宅公共出入口，当有高差时，应设轮椅坡道和扶手。
4．3 垃圾收集设施
4．3．1 住宅不宜设置垃圾管道。多层住宅不设垃圾管道时，应根据垃圾收集方式设置相应设施。中高层及高层住宅不设置拉圾管道时，每层应设置封闭的垃圾收集空间。
4．3．2 住宅当设垃圾管道时，应符合下列要求：
1 垃圾管道不得紧邻卧室、起居室（厅）布置；
2 垃圾管道的有效断面不得小于下列规定：
1）多层住宅为0．40ｍ×0．40ｍ；
2）中高层住宅为0．50ｍ×0．50ｍ；
3）高层住宅为0．60ｍ×0．60ｍ
3 垃圾斗和垃圾斗门应耐腐蚀，关闭严密；
4 垃圾管道顶部应通出屋面，底部应设封闭的垃圾间。
4．4 地下室和半地下室
4．4．1 住宅不应布置在地下室内。当布置在半地下室时，必须对采光、通风、日照、防潮、排水及安全防护采取措施。
4．4．2 地下室、半地下室作贮藏间、自行车库和设备用房使用时，其净高不得低于2ｍ；当作汽车库时，应符合现行行业标准《汽车库建筑设计规范》（ＪＧＪ100）的有关规定。
4．4．3 地下室、半地下室应采取防水、防潮及通风措施；采光井应采取排水措施。
4．5 附建公共用房
4．5．1 住宅建筑内严禁布置存放和使用火灾危险性为甲、乙类物品的商店、车间和仓库，并不应布置产生噪声、振动和污染环境卫生的商店、车间和娱乐设施。
4．5．2 住宅建筑内不宜布置餐饮店，当受条件限制需要布置时，其厨房的烟囱及排气道应高出住宅屋面，其空调、冷藏设备及加工机械应作减振、消声处理，并应达到环境保护规定的有关要求。
4．5．3 住宅建筑中不宜布置锅炉房、变压器室及其它有噪声振动源等设备用房。如受条件限制需要布置时，应符合现行的建筑防火、建筑隔声及有关专业规范的规定。
4．5．4 住宅与附建公共用房的出入口应分开布置。
5 室内环境
5．1 日照、天然采光、自然通风
5．1．1 每套住宅至少应有一个居住空间能获得日照，当一套住宅中居住空间总数超过四个时，其中宜有二个获得日照。
5．1．2 获得日照要求的居住空间，其日照标准应符合现行国家标准《城市居住区规划设计规范》（ＧＢ50180）中关于住宅建筑日照标准的规定。
5．1．3 住宅采光标准应符合表5．1．3采光系数最低值的规定，其窗地面积比可按表5．1．3的规定取值。
表5．1．3 住宅室内采光标准
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｜ ｜ 侧面采光 ｜
｜ ｜－－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜ 房间名称 ｜ 采光系数 ｜ 窗地面积 ｜
｜ ｜最低值（％）｜比值（Ａｃ／Ａｄ）｜
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｜卧室、起居室｜ ｜ ｜
｜ ｜ 1 ｜ 1／7 ｜
｜（厅）、厨房｜ ｜ ｜
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｜ 楼梯间 ｜ 0．5 ｜ 1／12 ｜
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注：1 窗地面积比值为直接天然采光房间
的侧窗洞口面积Ａｃ与该房间地面
面积Ａｄ之比。
2 本表系按Ⅲ类光气候区单层普通
玻璃钢窗计算，当用于其它光气候
区时或采用其他类型窗时，应按现
行国家标准《建筑采光设计标准》
的有关规定进行调整。
3 离地面高度低于0．50ｍ的窗洞口
面积不计入采光面积内。窗洞口上
沿距地面高度不宜低于2ｍ。
5．1．4 卧室、起居室（厅）应有与室外空气直接流通的自然通风。单朝向住宅应采取通风措施。
5．1．5 采用自然通风的房间，其通风开口面积应符合下列规定：
1 卧室、起居室（厅）、明卫生间的通风开口面积不应小于该房间地板面积的1／20。
2 厨房的通风开口面积不应小于该房间地板面积的1／10，并不得小于0．60平方米。
5．1．6 严寒地区住宅的卧室、起居室（厅）应设通风换气设施，厨房、卫生间应设自然通风道。
5．2 保温、隔热
5．2．1 住宅应保证室内基本的热环境质量，采取冬季保温和夏季隔热、防热以及节约采暖和空调能耗的措施。
5．2．2 严寒、寒冷地区住宅的节能设计应符合现行行业标准《民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）》（ＪＧＪ26）的有关规定，其中建筑体型系数宜控制在0．30及以下。
5．2．3 寒冷、夏热冬冷和夏热冬暖地区，住宅建筑的西向居住空间朝西外窗均应采取遮阳措施；屋顶和西向外墙应采取隔热措施。
5．2．4 设有空调的住宅，其围护结构应采取保温隔热措施。
5．3 隔声
5．3．1 住宅的卧室、起居室（厅）内的允许噪声级（Ａ声级）昼间应小于或等于50ｄＢ，夜间应小于或等于40ｄＢ，分户墙与楼板的空气声的计权隔声量应大于或等于40ｄＢ，楼板的计权标准化撞击声压级宜小于或等于75ｄＢ。
5．3．2 住宅的卧室、起居室（厅）宜布置在背向噪声源的一侧。
5．3．3 电梯不应与卧室、起居室（厅）紧邻布置。凡受条件限制需要紧邻布置时，必须采取隔声、减振措施。
6 建筑设备
6．1 给水排水
6．1．1 住宅应设室内给水排水系统。
6．1．2 套内分户水表前的给水静水压力不应小于50ｋＰａ，当不能达到时，应设置系统增压给水设备。
6．1．3 住宅室内给水系统最低配水点的静水压力，宜为300～350ｋＰａ，大于400ｋＰａ时，应采取竖向分区或减压措施。
6．1．4 住宅应预留安装热水供应设施的条件，或设置热水供应设施。
6．1．5 给水和集中热水供应系统，应分户分别设置冷水和热水表。卫生器具和配件应采用节水性能良好的产品。管道、阀门和配件应采用不易锈蚀的材质。
6．1．6 住宅的污水排水横管宜设于本层套内。当必须敷设于下一层的套内空间时，其清扫口应设于本层，并应进行夏季管道外壁结露验算，采取相应的防止结露的措施。
6．1．7 布置洗浴器和布置洗衣机的部位应设置地漏，其水封深度不应小于50ｍｍ。布置洗衣机的部位宜采用能防止溢流和干涸的专用地漏。
6．1．8 高层住宅的垃圾间宜设给水龙头和排水口。其给水管道应单独设置水表，并应采取冬季防冻措施。
6．1．9 地下室、半地下室中低于室外地面的卫生器具和地漏的排水管，不应与上部排水管连接，应设置集水坑用污水泵排出。
6．2 采暖
6．2．1 严寒地区和寒冷地区的高层、中高层和多层住宅，宜设集中采暖系统。采暖热媒应采用热水。
6．2．2 设置集中采暖系统的普通住宅的室内采暖计算温度，不应低于表6．2．2的规定。
表6．2．2 室内采暖计算温度
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｜ 用 房 ｜温度（℃）｜
｜－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－｜
｜ 卧室、起居室（厅）和卫生间 ｜ 18 ｜
｜－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－｜
｜ 厨 房 ｜ 15 ｜
｜－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－｜
｜ 设采暖的楼梯间和走廊 ｜ 14 ｜
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注：有洗浴器并有集中热水供应系统的卫生间，
宜按25℃设计。
6．2．3 集中采暖系统的设计，宜能实施分室温度调节，并宜为实施分户热量计量预留条件。散热器的调节阀门，应确保频繁调节的密封性能，并采用不易锈蚀的材质。
6．2．4 集中采暖系统中，用于总体调节和检修的设施，不应设置于套内。
6．2．5 住宅的散热器，应采用体型紧凑、便于清扫、使用寿命不低于钢管的型式，其位置应确保室内温度的均匀分布，并应与室内设施和家具协调布置。
6．2．6 以煤、薪柴、燃油和燃气等为燃料，设置分散式采暖的住宅应设烟囱；上下层或毗连房间合用一个烟囱时，必须采取防止串烟的措施。
6．3 燃气
6．3．1 使用燃气的住宅，每套的燃气用量，应至少按一个双眼灶和一个燃气热水器计算。
6．3．2 每套应设置燃气表。安装在厨房内的燃气表其位置应有利于厨房设备的合理布置。
6．3．3 套内燃气热水器的设置，应符合下列规定：
1 除密闭式燃气热水器外，其它燃气热水器不应设置于卫生间和其它无自然通风的部位，宜设置在有机械排气装置的厨房内；
2 安装热水器的厨房或卫生间，应预留安装位置和给排气的孔洞；
3 燃气热水器的排烟管不得与排油烟机的排气管合并接入同一管道；单独接出室外时，其给排气技术条件应符合现行国家标准《燃气燃烧器具安全技术通则》（ＧＢ16914）的有关规定。
6．3．4 住宅内燃气管道和其它用气设备的设置，应符合现行国家标准《城镇燃气设计规范》（ＧＢ50028）的有关规定。
6．4 通风和空调
6．4．1 厨房排油烟机的排气管通过外墙直接排至室外时，应在室外排气口设置避风和防止污染环境的构件。当排油烟机的排气管排至竖向通风道时，竖向通风道的断面应根据所担负的排气量计算确定，应采取支管无回流、竖井无泄漏的措施。
6．4．2 严寒地区、寒冷地区和夏热冬冷地区的厨房，除设置排气机械外，还应设置供房间全面排气的自然通风设施。
6．4．3 无外窗的卫生间，应设置有防回流构造的排气通风道，并预留安装排气机械的位置和条件。
6．4．4 厨房和卫生间的门，应在下部设有效截面积不小于0．02平方米的固定百叶，或距地面留出不小于30ｍｍ的缝隙。
6．4．5 最热月平均室外气温高于和等于25℃的地区，每套住宅内应预留安装空调设备的位置和条件。
6．4．6 以煤、薪柴为燃料的厨房应设烟囱；上下层或相邻厨房合用一个烟囱时，必须采取防止串烟的措施。
6．5 电气
6．5．1 每套住宅应设电度表。每套住宅的用电负荷标准及电度表规格，不应小于表6．5．1的规定。
表6．5．1 用电负荷标准及电度表规格
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｜ ｜ 用电负荷 ｜ 电度表 ｜
｜ 套 型 ｜ ｜ ｜
｜ ｜标准（ｋＷ）｜规格（Ａ） ｜
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｜ 一类 ｜ 2．5 ｜ 5（20）｜
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｜ 二类 ｜ 2．5 ｜ 5（20）｜
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｜ 三类 ｜ 4．0 ｜10（40）｜
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｜ 四类 ｜ 4．0 ｜10（40）｜
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6．5．2 住宅供电系统的设计，应符合下列基本安全要求：
1 应采用ＴＴ、ＴＮ—Ｃ—Ｓ或ＴＮ—Ｓ接地方式，并进行总等电位联结；
2 电气线路应采用符合安全和防火要求的敷设方式配线，导线应采用铜线，每套住宅进户线截面不应小于10平方毫米，分支回路截面不应小于2．5平方毫米；
3 每套住宅的空调电源插座、电源插座与照明，应分路设计；厨房电源插座和卫生间电源插座宜设置独立回路；
4 除空调电源插座外，其它电源插座电路应设置漏电保护装置；
5 每套住宅应设置电源总断路器，并应采用可同时断开相线和中性线的开关电器；
6 卫生间宜作局部等电位联结；
7 每幢住宅的总电源进线断路器，应具有漏电保护功能。
6．5．3 住宅的公共部位应设人工照明，除高层住宅的电梯厅和应争照明外，均应采用节能自熄开关。
6．5．4 电源插座的数量，不应少于表6．5．4的规定。
表6．5．4 电源插座的设置数量
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｜ 部 位 ｜ 设置数量 ｜
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｜卧室、起居室 ｜一个单相三线和一个单相二｜
｜（厅） ｜线的插座两组 ｜
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｜ ｜防溅水型一个单相三线和一｜
｜厨房、卫生间 ｜ ｜
｜ ｜个单相二线的组合插座一组｜
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｜布置洗衣机、冰｜ ｜
｜箱、排气机械和｜专用单相三线插座各一个 ｜
｜空调器等处 ｜ ｜
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6．5．5 有线电视系统的线路应预埋到住宅套内，并应满足有线电视网的要求，一类住宅每套设一个终端插座，其它类住宅每套设要个。
6．5．6 电话通讯线路应预埋管线到住宅套内。一类和二类住宅每套设一个电话终端出线口，三类和四类住宅每套设两个。
6．5．7 每套住宅宜预留门铃管路。高层和中高层住宅宜设楼宇对讲系统。
6．6 综合设计
6．6．1 住宅的建筑设计，应满足建筑设备各系统的功能有效、运行安全、维修方便等基本要求。
6．6．2 建筑设备管线的设计，应相对集中，布置紧凑，合理占用空间，宜为住户进行装修留有灵活性。
6．6．3 厨房、卫生间和其它建筑设备及管线较多的部位，应进行详细的综合设计。采暖散热器、电源插座、有线电视终端插座和电话终端出线口等，应与室内设施和家具综合布置。
6．6．4 公共功能的管道，包括采暖供回水总立管、给水总立管、雨水立管、消防立管和电气立管等，不宜布置在住宅套内。公共功能管道的阀门和需经常操作的部件，应设在公用部位。
6．6．5 应合理确定各种计量仪表的设置位置，以满足能源计量和物业管理的需要。
附录 本规范用词说明
01 为便于在执行本规范条文时区别对待，对要求严格程度不同的用词，说明如下：
1 表示很严格，非这样做不可的用词：
正面词采用“必须”；
反面词采用“严禁”；
2 表示严格，在正常情况下均应这样做的用词：
正面词采用“应”；
反面词采用“不应”或“不得”。
3 表示允许稍有选择，在条件许可时，首先应这样作的用词：
正面词采用“宜”；
反面词采用“不宜”。
表示有选择，在一定条件下可以这样做的，采用“可”。
02 条文中指定按其他有关标准、规范执行时，写法为“应符合……的规定”或“应按……执行”。
1999年6月1日
