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苏州市城镇非住宅商品房基准价格管理规定

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苏州市城镇非住宅商品房基准价格管理规定

江苏省苏州市物价局 市建设委员


苏州市城镇非住宅商品房基准价格管理规定
苏州市物价局 市建设委员会



第一条 为进一步加强商品房价格管理,规范价格行为,维护房地产市场秩序,促进房地产业健康发展,根据国家计委印发的《城市房产交易价格管理暂行办法》和《苏州市城镇商品房价格管理实施细则》,制定本规定。
第二条 本办法所称的非住宅商品房是指具有开发资质的房地产开发公司(包括外商投资企业)开发经营的工业、商业用房、写字楼、商住楼宇等商品房,豪华型、别墅式等高档住宅执行本办法。
第三条 非住宅商品房价格实行统一领导,分级管理。各市、苏州新区、园区由物价部门会同有关部门制定本行政区域内的价格管理实施意见,物价、建设主管部门审批基准价格,发文执行。
第四条 非住宅商品房价格管理应在保障国家利益,兼顾生产经营者和消费者利益的前提下,严格审核基准价格,放开销售价格。基准价格由开发经营单位按本规定提出书面报告,物价部门会同建设主管部门审批基准价格,放开销售价格。销售价格由开发经营单位根据开发成本和市场
需求自行确定。
第五条 基准价格的构成
(一)成本:
1.土地征用费(或出让金)和房屋拆迁安置补偿费:指法律、法规和规章规定的补偿、补助、安置等费用(拆除房屋收入需冲减成本)。
2.前期工程费:指房屋开工前所必需发生的规划设计、水文地质勘察、测绘、通电、通水、通路、土地平整等费用。
3.房屋建筑安装工程费:指列入建筑安装施工图预算项目的主体房屋建筑安装费用,包括设备购置费、安装费、装修费用等。以有权部门审定的工程决算为准。
4.附属公共设施费:指列入与主体房屋相配套的非营业性附属公共设施费用。
5.公共基础设施费:指开发项目内必需建设的道路、供水、供电、排污、排洪、照明、绿化、环卫等公共基础设施费用。
6.管理费用:指开发经营单位为组织开发经营活动所必需发生的费用。其标准按物价部门规定的标准计取。
7.利息支出:指开发经营单位在开发项目内发生的流动资金银行贷款的利息支出。利息按上述1—5项与预缴代收费之和的30%为计息基数,利息标准按当时银行贷款利率计算。计息时间多层商品房不超过一年半,高层一般不超过二年半。某些特殊项目可按实际发生银行利息计算

8.材料差价:指建筑安装材料预算价与市场价的差价。材料差价可统一按限额计算,根据市场价格变动情况,每半年(或一年)进行一次调整。
上述列入商品房成本项目的各项费用,必须严格按批准的开发项目规划设计方案(实际发生项目)执行,任何单位和个人不得擅自变更或提出无理要求。
(二)利润:非住宅商品房法定利润率不超过成本项目1—5项费用总和的15%。
(三)税金:按国家税法规定缴纳。
(四)商品房质量差价,经各市市以上建设(筑)工程质量监督站确认的优良工程的,可在建筑安装工程造价上上浮1%。基准价格计算公式:
建筑安装工程造价=土地征用(或出让金)和房屋拆迁费+前期工程费+建筑安装费。
成本价格=建筑安装工程造价+附属公共设施费+公共基础设施费+管理费+利息+材料差价。
基准价格=成本价格+利润+税金+质量差价。
第六条 代收代缴费:
1.城市市政公用基础设施配套费:苏州市区的“城市建设综合开发配套设施费”仍按现行规定执行。各市按省现行规定确定。
土地以出让形式进行的房地产开发,出让金中如已含配套费的,在代收费中不再重复计算。
2.经省物价局、财政厅批准的行政事业性收费。
第七条 开发经营单位必须在建成后正式销售前提出基准价格审核报告,由物价、建设主管部门批准后执行,不得瞒报或者作不实申报。
第八条 古城改造,危旧房屋翻建及单位自建的非住宅用房,经批准可出售的,其基准价格管理按本规定执行。
第九条 对违反本规定的,按《江苏省价格管理监督条例》和国家有关规定处罚。
第十条 各市可结合当地实际情况贯彻执行。
第十一条 本办法由苏州市物价局负责解释。原有关非住宅商品房价格管理规定相应废除。



1996年9月19日
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武汉市火车站地区综合管理规定

湖北省武汉市人民政府


武汉市火车站地区综合管理规定
第193号



  《武汉市火车站地区综合管理规定》已经2008年12月1日市人民政府第56次常务会议审议通过,现予公布,自公布之日起施行。
  
市长 阮成发
二00八年十二月三十一日



武汉市火车站地区综合管理规定

  第一条 为了加强对本市火车站地区的综合管理,维护公共秩序,根据有关法律、法规、规章和《省人民政府关于武汉市火车站地区开展相对集中行政处罚权工作的批复》(鄂政函〔2008〕336号)的规定,制定本规定。
  第二条 本市火车站地区的综合管理活动适用本规定。本规定所称火车站,是指武昌火车站、汉口火车站和武汉火车站。
  第三条 火车站地区的具体范围,由所在地的区人民政府会同有关部门和单位划定,并报市人民政府批准。火车站铁路辖区内的管理工作由铁路管理机构依照有关法律、法规、规章负责。
  第四条 火车站地区所在地的区人民政府负责统一组织实施火车站地区的综合管理和监督工作,其负责综合协调的工作机构具体承担火车站地区相关管理活动、行政执法的综合协调和区人民政府交办的其他事项。
  第五条 火车站地区所在地的区人民政府城市管理综合执法机构,集中行使下列职权:
  (一)行使《武汉市城市管理相对集中行政处罚权试行办法》(市人民政府第137号令)规定的行政处罚权;
  (二)行使与火车站地区管理相关的道路运输、音像制品、出版物、商品与服务价格、烟草专卖、职业中介、食品卫生等方面法律、法规、规章规定的部分行政处罚权;
  (三)市人民政府规定的其他职责。
  市城管和市、区交通、文化、新闻出版、物价、烟草专卖、劳动、卫生等部门按照各自职责和分工,支持、指导和监督火车站地区所在地的区人民政府城市管理综合执法机构做好火车站地区的管理工作。
  第六条 本市公安机关在火车站地区设立的机构依法对火车站地区的社会治安和道路交通实施管理。
  第七条 火车站地区内的资产所有人对其所有设施的养护、维修和管理应当符合火车站地区的统一要求,并接受火车站地区所在地的区人民政府负责综合协调工作机构的监督。
  火车站地区的建筑物、构筑物以及路灯、路标牌、供水、排水、供气、电信、环卫、交通等公共设施,其所有人或者管理人应当经常维护,保持整洁、完好、美观。
  第八条 行政许可机关办理涉及市容环境、市政园林、道路交通等行政许可事项,可能影响火车站地区管理秩序的,应当在审核批准前征求火车站地区所在地的区人民政府负责综合协调工作机构的意见。
  第九条 火车站地区的公共服务设施设置应当科学合理,方便群众;各种指示标志应当清晰明确,整洁美观;损坏的设施、设备应当及时更换、维修,保障正常使用。
  第十条 火车站地区内的单位和个体经营者应当落实市容环境卫生责任制,做好责任区内的清扫保洁工作,并接受火车站地区所在地的区人民政府城市管理综合执法机构的监督检查。
  第十一条 火车站地区内的单位以及个体经营者的名称、字号、标志等标牌和标识的设置,应当符合城市容貌标准和国家语言文字规范。
  第十二条 禁止占用火车站广场和道路设置各类摊亭、摊点。需要在火车站其他地区设置摊亭、摊点的,应当依法办理许可并保持设施完好和周围环境整洁。
  第十三条 火车站地区内车票代售点应当按火车站地区车票代售点设置规划集中设置。不符合设置规划要求的,有关部门不得予以批准。
  第十四条 火车站地区禁止下列影响市容环境、园林绿化和道路运输等管理的行为:
  (一)出店经营;
  (二)散发广告宣传制品;
  (三)随地吐痰、便溺,乱丢果皮、纸屑、纸盒、烟头等废弃物;
  (四)在商业经营活动中使用高音喇叭或者采取其他发出高噪声的方法招揽顾客;
  (五)损坏草坪、花坛和绿篱以及《武汉市城市管理相对集中行政处罚权试行办法》规定的其他禁止行为;
  (六)未取得出租汽车经营权和道路运输证从事出租汽车和道路旅客运营;
  (七)出租汽车驾驶员强行拉客、故意绕道行驶、无正当理由拒绝运送乘客或者未经乘客允许另载他人;
  (八)公交车辆和其他客运车辆不按站点停靠、滞站侯客或者不按规定线路营运;
  (九)客运经营者、货运经营者强行招揽旅客、货物;
  (十)不按规定明码标价或者不执行政府定价、政府指导价;
  (十一)非法运输、销售烟草专卖品;
  (十二)无卫生许可证、无健康证从事食品生产、经营和餐饮服务活动;
  (十三)非法从事职业中介;
  (十四)批发、零售、出租、放映非音像出版单位出版的音像制品或者非音像复制单位复制的音像制品;
  (十五)托运、邮寄、运输或者储存国家法律、法规禁止经营的和不得经营的音像制品,或者为经营上述音像制品提供场所、代理等便利条件;
  (十六)印刷或者复制、批发、零售、出租、散发含有《出版管理条例》(国务院第343号令)第二十六条、第二十七条禁止内容的出版物或者其他非法出版物;
  (十七)法律、法规、规章禁止的其他违反市容环境、园林绿化和道路运输管理的行为。
  违反前款第(一)项至第(十六)项的,由火车站地区所在地的区人民政府城市管理综合执法机构依法予以处罚。
  第十五条 进入火车站地区的车辆和行人,应当严格遵守道路交通法律、法规和有关管理规定,自觉维护交通秩序。
  第十六条 火车站地区禁止下列违反道路交通管理的行为:
  (一)车辆和行人不按通行标志通行或者在明令禁止通行的路段内通行;
  (二)机动车、非机动车不在规定地点停放;
  (三)法律、法规、规章禁止的其他违反道路交通管理的行为。
  违反前款规定的,由本市公安机关在火车站地区设立的公安交通管理机构依法予以处理。
  第十七条 进入火车站地区的单位和个人,应当自觉维护火车站地区内的公共秩序、公共安全和社会管理秩序。
  第十八条 火车站地区禁止下列扰乱公共秩序、妨害公共安全、妨害社会管理秩序以及侵犯公民人身、财产权利的行为:
  (一)以强行介绍食宿、提供劳务等方式强迫他人接受服务;
  (二)伪造、变造、倒卖火车票或者其他有价票证、凭证;
  (三)反复纠缠、强行讨要或者以其他滋扰他人的方式乞讨;
  (四)卖淫嫖娼或者引诱、容留、介绍他人卖淫;
  (五)从事看相算命等封建迷信活动,扰乱社会秩序、损害他人身体健康;
  (六)扰乱车站、广场或者其他公共场所秩序;
  (七)故意散布谣言或者以其他方式煽动闹事;
  (八)其他妨碍公共秩序、公共安全和社会管理秩序的行为。
  违反前款规定的,由本市公安机关在火车站地区设立的公安派出机构依法予以处理。
  第十九条 行政处罚权相对集中后,有关部门不得再行使已由火车站地区所在地的区人民政府城市管理综合执法机构集中行使的行政处罚权;仍然行使的,作出的行政处罚决定无效。
  第二十条 火车站地区所在地的区人民政府城市管理综合执法机构、本市公安机关在火车站地区设立的机构应当加强日常巡查,对发现的违法行为实施行政处罚。对行政处罚权限范围以外的违法行为,应当予以制止,并及时移送有关行政管理部门依法处理。
  第二十一条 火车站地区所在地的区人民政府城市管理综合执法机构、本市公安机关在火车站地区设立的机构应当坚持以人为本、精简高效的原则,创新管理方式,提高管理水平,提供优质服务,不得收取或者变相收取任何费用。
  第二十二条 火车站地区所在地的区人民政府城市管理综合执法机构、本市公安机关在火车站地区设立的机构应当建立违法行为举报受理制度,并为举报人保密。
  对公民、法人或者其他组织举报的违法行为,属职责范围内的,火车站地区所在地的区人民政府城市管理综合执法机构、本市公安机关在火车站地区设立的机构应当及时查处;属职责范围外的,应当及时移送有关管理部门处理,并将查处或者移送处理的情况告知举报人。
  第二十三条 火车站地区所在地的区人民政府城市管理综合执法机构、本市公安机关在火车站地区设立的机构对违反本规定的行为实施行政处罚,应当依照《中华人民共和国行政处罚法》和有关法律、法规和规章规定的程序进行。
  第二十四条 阻碍火车站地区所在地的区人民政府城市管理综合执法机构、本市公安机关在火车站地区设立的机构的执法人员依法执行职务的,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》进行处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第二十五条 火车站地区所在地的区人民政府城市管理综合执法机构、本市公安机关在火车站地区设立的机构的执法人员应当秉公执法。对滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、索贿受贿的,依照有关法律、法规和《武汉市行政机关工作人员行政过错责任追究试行办法》的规定予以追究;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第二十六条 当事人对火车站地区所在地的区人民政府城市管理综合执法机构、本市公安机关在火车站地区设立的机构的具体行政行为不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
  第二十七条 本规定自公布之日起施行。火车站地区所在地的区人民政府应当制订具体实施方案,报市人民政府批准后正式实施。



商业秘密的公开及泄密渠道

唐青林


  一、权利人的行为导致商业秘密公开
  权利人是商业秘密的合法所有人,其有权依法对该商业秘密行使占有、使用、收益和处分的权利。在持有商业秘密的过程中,权利人会由于有意和无意的各种行为导致商业秘密的公开,这是权利人处分权利的表现形式。主要包括以下方式:
  (1)所有人自愿将商业秘密公之于众。不论出于什么原因,也许是从公共利益出发使商业秘密成为所有人共享的资源,也许是权利人认为商业秘密已经无价值,或者认为其价值已经不足以弥补为保密支出的成本。但只要原本保密的商业秘密公诸于众,就使其因丧失了“不为公众所知悉”的特性而不再是商业秘密。例如,将商业秘密的内容公开出版、在展览会展出等。
  (2)权利人通过申请专利的方式转变知识产权的保护方式,导致商业秘密公开。专利保护的方式与商业秘密的保护方式,在某些方面具有一定的优势,因此商业秘密权利人可能选择转化成申请专利保护的方式。而一旦申请专利,技术信息就依法公开了。一旦经过专利申请的公告程序,不论是否最终能够获得专利权,均已不能再保持商业秘密。
  (3)权利人公开销售含有商业秘密的商品而导致商业秘密公开。如果其商业秘密易于从销售的商品中获得,而所有人又不加限制地销售商品,他人就可能通过观察商品、反向工程等途径获取该商业秘密。
  (4)由于保密措施不当导致商业秘密被迫公开。商业秘密的秘密性是实现其价值的前提,采取合理的保密措施又是实现保密的重要保障。如果权利人没有采取保密措施或者采取的保密措施不适当,极易导致商业秘密被公开,给权利人造成巨大的损失。
  江苏省高级人民法院对权利人导致商业秘密公开的方式作了具体的规定。《江苏省高级人民法院关于审理商业秘密案件有关问题的意见》(苏高法审委[2004]第3号)中提到,权利人导致商业秘密公开的方式为:(一)自愿公之于众;(二)申请专利并经公告;(三)公开销售含有商业秘密,且他人可以通过观察等手段轻易获取该商业秘密的产品;(四)保密措施明显不当。

  二、第三人的行为导致商业秘密公开
  从商业秘密公开的主体来看,主要分为权利人导致商业秘密公开和第三人导致商业秘密公开两种。而从近些年的实践来看,商业秘密的公开大部分为第三人导致公开的,其中又主要包括第三人的合法公开和因第三人的侵权行为导致公开两大类。
  (一)、因第三人的侵权行为而公开
  有些人经受不住金钱和权力的诱惑,做出侵犯商业秘密的行为,导致该商业秘密被迫公开,给权利人造成巨大的损失。因第三人侵权导致商业秘密的公开,从侵权主体来看,又可以分为两大类:一是,第三人合法知悉商业秘密,依法应当履行保密的义务,由于有意或无意的各种行为导致权利人的商业秘密公开。例如,与企业订立保密协议的职工,在他人利用金钱收买的情况下,经不住诱惑,把其知悉的企业的商业秘密泄露给他人。二是,第三人本来并不知悉该商业秘密,而是通过盗窃、利诱、胁迫、黑客技术等非法手段获取商业秘密,并将之公之于众。例如,一些企业为打垮与其具有竞争关系的竞争企业,通过非法手段窃得竞争对手企业的商业秘密并公之于众。
  (二)、第三人的合法公开
  商业秘密作为一种特殊的知识产权,只具有相对的排他权。简而言之,商业秘密权利人不能排斥他人通过合法途径获取相同的商业秘密。一旦第三人合法获得该商业秘密的所有权,其具有任意行使使用、收益或处分的权利,包括将之公之于众,而不需要向商业秘密另外的权利人承担损害赔偿责任。
根据相关法律法规,第三人合法公开商业秘密主要包括:
  (一)第三人通过独立开发获得商业秘密后公开。企业或个人通过独立开发获得相同的商业秘密后将之公开,是第三人导致商业秘密公开的重要形式之一。
  (二)第三人通过反向工程获得商业秘密后公开。根据我国《反不正当竞争法》的规定,第三人利用反向工程获取商业秘密不属于侵犯商业秘密的行为,是合法的。因此,该第三人合法获得该商业秘密的所有权,可以行使处分的权利,包括将商业秘密公开。
  (三)通过其他合法手段获得商业秘密后公开。除了以上论述的独立开发和反向工程两种主要的手段外,还存在其他第三人合法获取商业秘密的途径,例如,第三人通过观察在市场上销售的含有商业秘密的商品、第三人与商业秘密权利人签订转让合同获得商业秘密的所有权等。不论是通过何种合法手段获得商业秘密,第三人获得后都有可能有意地或无意地将之公开。
  一些地方高级法院根据各地方的实际需要,对该商业秘密公开方式作出总结。如:《江苏省高级人民法院关于审理商业秘密案件有关问题的意见》(苏高法审委[2004]第3号)对商业秘密公开的方式也有比较细致的规定。第三人导致商业秘密公开的方式为:(一)侵权公开;(二)通过独立开发、反向工程等合法手段获得后公开。

三、企业商业秘密的主要泄密途径
  国内一位经济学家说过:20世纪的企业家所犯最多最致命的错误是腐败;而21世纪的企业家所犯最多最致命的错误将是泄密。
  随着知识、科技时代的发展,企业商业秘密泄密事件频率显著提高,泄密方式也越来越多,既有企业自身行为导致泄密,也有企业员工为了一己之私泄密,还有企业外部人员通过非法途径窃密等等。
从总结近些年商业秘密泄密事件来看上,商业秘密泄密主要包括五大途径:
  一、内部员工泄密
  据社会调查发现:企业商业秘密泄密大部分都是企业内部人员所为,正所谓“家贼难防”。内部员工泄密主要有以下情况:(1)人才流动造成商业秘密泄露。人才流动是企业内部泄露商业秘密的重要途径。掌握商业秘密的人才一旦流动到与具有竞争关系的另一单位服务,就极易侵犯原单位的商业秘密。(2)兼职工作中泄露单位商业秘密。为了促进人才和知识的流动,推动科学技术为经济建设和社会发展服务,我国鼓励员工在不影响本职工作和不侵害单位商业秘密的前提下从事业余兼职。而那些掌握商业秘密的高级管理人员、技术人员以及工程师等,在从事兼职时极可能故意或过失造成单位商业秘密的泄露。(3)离退休职工被另一单位聘用导致商业秘密泄露。少数离退休职工保密意识淡薄,企业又疏于对离退休职工的有关保密事项的管理,造成企业商业秘密保护的一个薄弱环节,给那些意欲窃取商业秘密的人可趁之机。(4)掌握商业秘密的员工为了私利泄密。企业极个别员工抵制金钱诱惑的能力不足,被重金收买后泄露企业商业秘密。
二、外部人泄密
  外部人泄密是商业秘密泄露的重要途径,包括外部人泄密和外部人窃密。随着经济发展模式的转化,以及对科学技术的重视,不法行为人通过收买、间谍等手段窃取商业秘密的现象越来越严重。
  (一)外部人泄密,主要指第三人通过合法的途径获得商业秘密后,又违反有关商业秘密法律或合同约定泄露知悉的商业秘密的行为。主要包括以下三种情况:
  (1)合作伙伴泄密。企业对外交易时,在合法签订合同后,不可避免地让对方知悉其有必要知悉的商业秘密。为了降低这种泄密的可能,建议企业在与外部合作单位合作时,一定要签署《保密协议》。
  (2)国家机关工作人员泄密。《国家工商行政管理局关于禁止侵犯商业秘密行为的若干规定》(98修订)第十条规定,国家机关及其公务人员在履行公务时,不得披露或者允许他人使用权利人的商业秘密。工商行政管理机关的办案人员在监督检查侵犯商业秘密的不正当竞争行为时,应当对权利人的商业秘密予以保密。因此,国家机关及其公务员、工商行政管理机关的办案人员在履行职责的过程中有可能知悉企业的商业秘密,既有知悉就有可能出现泄密,事实也表明过去几年也确实存在很多国家机关工作人员被重金贿赂或受关系人委托而泄露其知悉的其他企业的商业秘密。
  (3)善意第三人。企业管理不善导致第三人意外获得商业秘密,或企业员工窃取商业秘密转让给第三人。第三人取得后对外公开,则导致商业秘密泄露。
(二)外部人窃密
(二)外部人窃密。秘密泄露。   (1)收买或威胁企业掌握商业秘密的员工。
  (2)借参观、交流、采访、虚假意向合同等方式接近企业,找机会窃取商业秘密或商业秘密的重要信息点。
  (3)利用商业间谍窃取商业秘密。
三、权利人自己公开商业秘密
  (1)自愿公开。出于各种原因,权利人自愿将其商业秘密对外公开,这些可以是权利人为了造福社会,也可以是没有理由的。总之,公开后,该信息就不再具有反不正当竞争法中规定的商业秘密具有的秘密性了,就不能得到商业秘密相关法律法规的保护了。
  (2)商业秘密权利人为了申请专利而公开。专利法明确规定,申请专利的前提必须把该专利公开,以考核是否满足申请专利的条件。因此,当商业秘密权利人想把商业秘密转化为专利保护时,就必须公开。
  (3)权利穷尽而公开。当企业对外销售一些容易通过反向工程得出技术信息的产品时,如自行车的传动装置,销售的越多,被破解的可能性就越大。
  (4)宣传或介绍产品。企业在宣传或介绍产品时,有时候明知是商业秘密,却自愿将其对他人公布。
  (5)其他原因 。例如企业高级工程师撰写学术论文,披露了公司的商业秘密;或者在公开场合做演讲,公开了企业的商业秘密。

四、善意取得商业秘密后的法律效力
  商业秘密的善意取得是指善意第三人不知或不应知相对人无处分权,通过合法途径从相对人那取得商业秘密的部分或全部所有权,并支付合理的对价。