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等同判定易混淆的几个问题
张 辉

在审理专利侵权案件中，适用“等同判定”原则审判案件，对制止不法侵害行为，保护专利权人的利益能够起到很好的作用。但由于我国专利法对“等同判定”的标准并无明确的规定，判断技术等同问题，过分依赖技术鉴定结论或过分依靠审判人员的经验，都可能产生偏差。这些偏差将影响司法的社会效果和司法的统一性，特别在科学技术日益发展的今天，可能阻碍科技进步，也不利于保护和促进发明创造，因此，研究适用“等同判定”可能混淆的问题，对于避免偏差，提高适用“等同判定”的准确性是十分必要的。
一、“等同判定”原则的基本要点
目前，“等同判定”原则的定义在法律上并未明确规定，但不少专家学者的著述中都涉及到“等同判定”的文字，实际上，这是对发明和实用新型专利保护范围的一种判定方法。简而言之，就是所属技术领域的普通技术人员仔细研究了专利权人的专利说明书、附图和权利要求书，而又不经过创造性的劳动所能联想到的技术方案或技术特征，其目的、功能、效果与权利要求里记载的技术特征或技术方案的目的、功能、效果相同或基本相同的情况下，按照公平原则，这部分技术内容也应属于专利权的保护范围。① 适用“等同判定”原则解释专利权的保护范围，符合我国专利法的立法原意。我国专利法第五十九条第一款规定，发明或实用新型专利的保护范围应根据权利要求书，结合说明书和附图来确定，其采用的原则既不是“中心限定”也非“周边限定”，而是一种“折衷”，因此，适用“等同判定”原则解释专利的保护范围不违背法律规定。人民法院适用“等同判定”原则审判专利侵权案件，也早有过具体实践。如“频谱治疗装置”专利侵权案中，对侵权产品中化学组分数量和含量与专利权利要求中描述不同的争议，受诉人民法院根据“等同判定”原则进行了具体分析，认定这种差异是同领域普通技术人员无须创造性劳动即可实现，故其实质上仅是一种技术上等效的手段。②
适用“等同判定”原则，是将专利的保护范围延申到了与其权利要求等同的部分，结果可能扩大专利权利要求原设定的范围，这是毋用讳言的事实。因此，如果等同判定出现偏差，就可能不适当地扩大专利的保护而损害公众利益。在专利申请审查中，也存在判定技术方案或技术特征是否等同于现有技术的问题，为此，专利局在《审查指南》中指出了相应的方法和标准，这对于审理专利侵权案件如何适用“等同判定”原则很有借鉴和启发作用。笔者认为，在专利的司法保护中，“等同判定”原则是一个平衡点，它的基本要点就是平衡专利权人利益与社会公众利益。把握适当，既可以有效地保护专利权人的利益，又能促进科学技术进步，否则就可能适得其反。因此，应根据“等同判定”原则的定义，注意判定技术方案或技术特征等同需具备的两个条件，一是等同技术应具备“显而易见性”，即所属技术领域普通技术人员在了解专利技术方案后，不经过创造性劳动就能联想到的技术方案或技术特征；二是等同技术特征不影响专利技术方案的功能和效果，不应强调一点而忽视另一点。
二、“所属技术领域普通技术人员”的意义
等同判定首先要碰到一个术语，就是“所属技术领域普通技术人员”。字面解释不会产生歧义，但内在含义，审判实践中往往出现混淆。一种情况是，把“所属技术领域普通技术人员”混同于该技术行业大约具有或相当于中等技术职称的人，当需要进行等同判定时就去找他们咨询。然而，即便这些人能够代表“普通技术人员”这一层面，但他们的学识和认识水平也是参差不齐的，究竟找生产企业还是研究机构，找技术员还是找工程师，找多少人才能得出客观的结论，都可能令人踌躇不决。另一种情况则是，一遇技术问题就做技术鉴定，包括对等同技术判定的任务，一古脑推给专家去完成，只认专家结论，而对专家如何判定的过程不关心。但往往对于等同判定，这一过程是十分重要的。因为，尽管从事技术鉴定的技术人员在本领域是专家，甚至是权威，但对专利审查的方法并非人人熟悉，专家很可能按照自己的学识水平看待对比的对象，而不是以所属技术领域普通技术人员的水平分析对比。上述两种等同判定方法都是不妥当的，依赖这样的结论进行判决就可能产生不公正的结果。
如有这样一件专利侵权案，原告拥有一项“安全滑接输电装置”实用新型专利，其权利要求是，一种安全滑接输电装置，由外壳、导轨、导轨安装槽及带有电刷的小车组成，其特征是导轨呈矩型，安装槽呈“E”型。即安装槽中有一个凸台。被告生产的产品其他特征都与专利相符，唯一区别在于安装槽中有三个凸台。本案争议焦点就是这种差别是属于等同技术特征还是不同的技术特征。
该专利经过了无效宣告程序，复审对比文件是一项国外专利，其安装槽呈“C”型，即安装槽中没有凸台。审查决定认为，从安装槽中没有凸台到增加凸台具有创造性，故维持专利有效。而专利侵权案件审理中，开始，不少人以为“所属技术领域普通技术人员”就是指相关专业的技术员或助理工程师，所以，专门找了相关企业的工程技术人员开座谈会，拿出该专利的说明书、权利要求书等让他们看，然后又拿出被控侵权的产品让他们比较，看能否从专利技术方案联想到被控侵权产品。结果可想而知，有人说可能，有人说不可能，不知采纳谁的意见对了。出现这样的情况，就是误以为“所属技术领域普通技术人员”是具体的人而产生的。
其实，“所属技术领域普通技术人员”这一术语，其定义是十分明确的。《审查指南》定义“所属技术领域普通技术人员”是一种假想的人，“他知晓发明所属技术领域所有的现有技术，具有该技术领域中普通技术人员所具有的一般知识和能力，他的知识水平随着时间的不同而不同”。③ 由此可见，“所属技术领域普通技术人员”并不是指具体的某些人，而是指对所属技术领域现有技术状况的一种认识水平，专利审查中引入这一概念的目的是为了统一审查员审查专利创造性的尺度。同理，在人民法院适用“等同判定”原则审理专利侵权案件中，引入这一概念也是为了统一法官作等同判定的标准，它要求审判人员或者从事技术鉴定的技术人员应以所属技术领域普通技术人员的眼光分析判断技术方案或技术特征。上述案例中，其争议的焦点就是一个凸台和多个凸台之间的关系。从该专利的复审决定可见，现有技术在安装槽中没有凸台，而专利增加了凸台，克服了现有技术散热不好和安装困难的缺点，产生了实质性的特点和进步，因而具有创造性，但在一个凸台的基础上分割成为两个或三个凸台，其结构的变化难以说明具有实质性的特点和进步，因此，也就不具备创造性的条件。也许这种变化给制造和安装带来一定便利，但这对于所属技术领域普通技术人员，在研究了专利技术方案后产生联想是完全做得到的，而且，该技术特征的变化并不影响整个技术方案的目的、功能与效果，所以，应认为这种变化只是专利技术特征的等效替换。
三、功能与效果不是判定等同的唯一标准
发明创造是否具有实质性特点和（显著的）进步，是对比现有技术作出的判断。发明创造是由具体技术特征组成的技术方案，一般情况下，不允许把功能和效果作为技术特征表述，写入权利要求书，因此，新的技术方案与现有技术技术特征不同并带来了新的功能或效果，即可以认为该技术方案具有创造性，但功能和效果并不是判断创造性的唯一标准。同理，适用“等同判定”原则处理侵权案件时，也涉及到对技术方案中技术特征的对比，不能将功能和效果作为等同判定的唯一标准。
目前，我国专利申请中大量的是实用新型专利，也就是对产品形状、构造或其结合提出的发明创造，这些专利所保护的是产品而不保护其功能与效果。而且，这些专利与现有技术的差别可能就在若干项技术特征上，如果在适用“等同判定”原则时不从技术特征的对比入手，只考虑是否有相同或相近的功能与效果，就认定为等同，极有可能不适当地扩大专利的保护范围。因此，为了避免以功能和效果进行等同判定可能产生的偏差，应根据独立权利要求中记载的该专利必要技术特征，结合说明书和附图，按照等同技术应具备的条件具体分析被控物的技术特征，结合功能和效果的对比作出客观的评价。
但审判实践中，过分强调功能和效果造成的偏差还是存在的。如“电火花线切割机床大锥度大厚度切割装置”（ 以下简称线切割装置）专利侵权案审理中，一审与二审法院的观点截然不同，其分歧就在于此。
根据原告专利的独立权利要求表述的内容，该线切割装置包括贮丝盘、走丝架、U向运动机构和V向运动机构，其特征在于走丝架由上转轴、下转轴以及连接上下转轴的多节连杆组成，贮丝盘上的电极丝经过断丝保护器和一个导丝轮，......经过设在下转轴后端的下导丝轮进入贮丝盘。被告产品与其差别在于：（1）专利产品的多节连杆，被告产品称为导柱导套；（2）专利产品中的断丝保护器未作文字描述，但附图可见是一偏心轮结构，被告产品中恒张力装置是由重锤、导轮等组成。专利产品的断丝保护器只起到断丝保护作用，而被告产品恒张力装置既可起到断丝保护作用，同时也能调整走丝的张力；（3）专利产品贮丝盘上的电极丝引出时经过断丝保护器和一个导轮，引回时经过下转轴后端的下导丝轮回到贮丝盘，被告产品贮丝盘上的电极丝引出经过恒张力装置上的导轮，经过下转轴后端的下导丝轮仍要经过恒张力装置上的另一导轮回到贮丝盘。
一审法院审判认为，被告产品中导柱导套结构是二节，原告专利中多节连杆结构也是二节或二节以上，二者的结构相同；同时，二者均为连接上、下转轴，其功能也相同，因此，尽管名称不同，二特征应属等同。但根据现场勘验记录和双方提供的被告产品结构和走丝路线示意图证明，恒张力装置与专利产品中的断丝保护器，二者有重合的功能，即在断丝的情况下均可停车保护，但恒张力装置还可调整走丝张力，由于恒张力装置的双重功能，使其在结构上与断丝保护器不同。同时，由于被告产品采用了恒张力装置，省略了一个走丝导轮，其电极丝走丝路线与专利所限定的走丝路线不同。因恒张力装置和断丝保护器在结构、功能上的不同，使电极丝走丝路线随之变化，这种变化与专利技术方案所限定的技术特征不同并非显而易见，需要经过一定的创造性劳动，故不属等同。
但二审法院认为，（1）虽然恒张力装置结构与专利产品中的断丝保护器不同，但其作用与专利产品相比，在功能和效果上均无实质性改变，而专利权利要求中保护的特征就是其功能和效果，而非是其结构。（2）被控侵权产品中的走丝导轮与专利产品相比，只是位置发生变化，并未使走丝导轮在功能和效果上发生实质性的改变。走丝线路的变化，同样也未使电极丝在功能和效果上发生实质性的改变。被控侵权产品在切割效果上的改变，仅是由于其增加了恒张力装置这个特征的结果。故认为恒张力装置实质包括了专利产品断丝保护器的特征，被控侵权产品中的走丝导轮、走丝线路仍然等同中专利产品中该部分的技术特征，而改判被告侵权。
对比一、二审法院认定理由可见，显然，一审法院从产品的结构与功能及效果的统一，结合专利权利要求所作的判定，符合等同判定的原则，应该是客观的，而二审法院在认定二者结构差异并带来功能效果改善的同时，却强调所谓功能和效果无实质性改变作出的判定，则有悖于等同判定的原则，其结果是，同类的发明创造不管如何改变结构，都可能因功能效果相同而侵权。特别是二审法院判决认为该专利保护其功能和效果而不是结构，则更与关于实用新型专利的法律规定相去甚远，此非本文阐述主题，故不再赘述。
四、等同判定的范围和限制
如前所述，适用“等同判定”原则，并非重新确定专利权利要求的范围，而只是根据权利要求，结合说明书及附图解释并确定专利保护延伸到与其等同物的范围。这种解释有可能扩大了原权利要求设定的范围，因此，不应该是无限的，需要对其作出一定的限制。这种限制体现在，一是不得违背“禁止反悔”原则，即不能将现有技术作为专利技术等同物看待；二是只能对技术特征作等同判定，不能就整个技术方案作等同判定。
所谓“禁止反悔”原则，是指在专利局审查专利申请时，如果审查员认为申请不符合授予专利权条件时，即书面通知申请人，要求其陈述意见，申请人对其发明与现有技术具体划界所陈述的意见，一旦被专利局接受并以此授权后则不能再反悔。也就是说，在侵权诉讼中，专利权人不能把自己已放弃的技术特征作为其专利等同物，进而主张他人侵权。因此，人民法院适用“等同判断”原则审判专利侵权案件时，引入“禁止反悔”原则是十分必要的，这有利于客观地评价技术方案，避免扩大专利技术等同物范围而产生不公正的后果。由此还可得到一个启示，作为与专利等同的技术应是在专利申请后产生的，在专利申请日前存在的技术是现有技术，不能作为专利技术等同物看待。目前我国很多专利都是在现有技术基础上作出的发明创造，如果将专利等同于现有技术，则专利的创造性也就不存在了，再以保护专利之名予以保护显然违反公平原则，也不利于科学技术的发展。所以，人民法院对于当事人推翻在申请专利时明确承认的做法不应支持，对于当事人在侵权诉讼中认为与现有技术等同的主张也不应支持。
此外，人民法院在审判专利侵权案件时，应注意只能对技术特征作等同判定而不应就整个技术方案作等同判定，也就是说，当技术特征对比时发现存在多处差异，而仍以功能效果相同或相近就认为二技术方案等同，这样的推理方式是不妥当的。之所以不能这样判定，是因为将多处技术特征不同的两个技术方案作为等同物看待，可能涉及改变专利权利要求的范围，这既不符合等同判定的前提条件，也不是人民法院审理专利侵权案件的职权范围。根据我国《专利法实施细则》的规定，一项专利是由独立权利要求和从属权利要求组成的技术方案，独立权利要求记载为达到发明目的的若干必要技术特征，从属权利要求是进一步的限定的技术特征，这些就是专利的权利要求范围。如果在适用“等同判定”原则时，不具体分析每个技术特征而笼统地认为此技术方案等同于彼技术方案，就使得专利的原权利要求范围出现变化，混淆了专利与现有技术或他人发明创造的界限，因而是不妥当的。往往技术鉴定中，不少技术人员并不注意专利的特点，只考虑技术方案的功能、效果异同，而对技术特征存在的差别仅以无实质性区别为由忽视或视而不见。有时，恰恰就是这些差别是构成专利的必要条件，不注意这些差别作出的等同判定结果显然是偏面的，如果法官依赖这种结论作出判决同样也是不公正的。
在一件涉及化学催化剂生产方法专利侵权案中，对如何适用“禁止反悔”原则及如何把握等同判定对象产生争议，其中的问题值得研究。
按照原告专利权利要求书的内容，其催化剂的生产方法有五个步骤，（1）将两种原料投入压力釜内，升温至60－100℃，压力为0.5－2.0Mpa，反应时间为4－6小时，生成一种组合物；（2）将压力釜内反应物投入常压釜内，升温至100℃，脱水；（3）向常压釜内滴加二亚乙基三胺，升温至120－160℃，充分反应3－6小时后生成该催化剂粗产品和副产物及少量的水；（4）将上述反应液投入蒸馏釜内，加热至100℃，脱水；（5）继续加热至160－190℃，通过冷凝装置回收该催化剂精产品，剩下的为副产物。被告提供的产生方法是：（1）将两种原料投入压力釜，升温至100－130℃，压力0.2-1.2MPa，反应3.5小时，冷却至60℃，在0.8MPa将料压出；（2）压出的料抽入脱水釜，先在102－130℃常压下脱水，再减压脱水，生成固体物；（3）将三乙烯四胺直接抽入固体物中，升温至160－170℃，反应7小时，冷却至100℃（95－105℃）分离并抽出粗产品；（4）粗产品抽入蒸馏釜内，升温至105－130℃脱水；（5）190－198℃收集该催化剂成品。
鉴于该产品是老产品，国内外生产同类产品的厂家也较多，但基本的原料和生产步骤大致相同，唯有反应过程中的时间、压力、温度以及添加剂有变化，因此，在该专利审查过程中，审查员第一次审查意见认为，将“两种原料反应得到到一种组合物并脱水和该组合物与三亚乙基四胺反应、脱水、蒸馏得到产物”，属于现有技术。于是，原告答复称，“两种原料反应时的温度、压力是申请人经过多次失败找到的最佳点”，而与组合物反应 “美国专利采用三亚乙基四胺，本发明采用的是二亚乙基三胺”，故最终专利申请得到授权。但在专利侵权诉讼中，原告则提出相反的意见，称反应时的压力、温度并不重要，两种添加剂也是一类物品，因此，被告生产方法与专利方法是等同的。个别专家作出的咨询意见中，也认为二者工艺路线基本相同，时间、压力、温度以及添加剂有变化但无实质性区别。
其实，对该案的等同判定时，注意适用“禁止反悔”原则以及具体分析技术特征，问题就可以迎刃而解。
首先，关于化学方法发明专利，依照《审查指南》的规定，其权利要求的技术特征可以包括用工艺、物质以及设备来进行限定。工艺特征与物质特征，包括工艺步骤（或反应步骤）和工艺条件，如温度、压力、时间、各工艺步骤中所需的催化剂等，还有使用化学原料化学成分、化学结构式、理化特性参数等。④ 因此，本案涉及的专利其权利要求书中，对工艺步骤、工艺条件以及原料选用等作出的限定，是该专利技术方案能否成立的关键所在，并不像原告所称的不重要，也不像专家咨询意见所说的无实质区别。
具体到每个技术特征，两个技术方案也存在多处明显差异。步骤（1），二者投入原料相同，但反应温度及反应时间上有差异。由于审查员认为两种原料反应得到组合物是现有技术，原告在答复时称，反应时的温度、压力是申请人经过多次试验取得的最佳点，因此，原告已将其专利与现有技术划界点设定于该特征的温度、压力上，不考虑这些具体限定，认为二者等同的观点不能成立。步骤（2），审查员也曾认为“脱水”属现有技术，但原告以其脱水温度有新颖性坚持，原告称脱水而非具体温度是专利保护的技术特征，同样违背其申请专利时的陈述。步骤（3），二者使用的添加剂不同。原告认为等同的观点，再一次推翻了其在专利申请时的陈述。步骤（4）和（5），二者均涉及控制温度差异。如前所述，审查员审查意见中提到，其反应步骤属现有技术，原告则以其添加剂不同且反应温度的差异认为有新颖性。现原告强调温度并不重要，步骤相同就属等同，显然违反“禁止反悔”原则。
从上述分析可见，尽管二种方法都能生产出同样的产品，但其生产方法的具体步骤及工艺条件存在多处差异。因此，忽视这些差异，以都能生产出同样的产品就认为二个技术方案等同是不妥当的。其原因就是，专利权人不能将其在专利申请时已经放弃的内容再捡回来，同样，只考虑功能效果，不考虑具体特征的差异，可能改变所授权专利原来的权利要求范围，甚至把现有技术甚至他人的发明创造都视为专利的等同物，显然这对社会公众是不公平的。


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①杨金琪:《专利、商标、技术合同疑难案例评析》P115。
②程永顺：《从一起专利侵权案件看“多余指定原则”和“等同原则”的适用》（《人民司法》1996年第6期）。
③《审查指南》第二部分第四章P37－38。
④《审查指南》第二部分第十章P110－111。

关于房产中介欺诈行为分析

金泽清


摘要：
随着上海房地产市场的不断发展，上海房产中介市场也在日益壮大。人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计本市约50％的新建商品房销售和90％的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。本文通过对房地产中介市场的详细了解，其中存在的主要欺诈行为有：
1. 以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。
2. 从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。
3. 无照经营、超越经营范围和非法异地经营。
4. 房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。
5. 房地产经纪组织滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人作出不合理、不公正的规定。
6. 房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。
7. 各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记发布房地产印刷品广告。
这些行为损害了消费者直接的经济利益，并且间接损害了国家利益，扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。如何防范并解决这些问题，笔者提出了些建议：
在房产交易场所通过发放宣传单提醒购房者，注意区别居间合同与行纪合同中这两种行为。购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件；对于所谓的“可转换产权房”应当向房产管理部门咨询了解该房产的真实情况并且在合同中约定中介方如果提供情况不实应当负责的赔偿责任。对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上，凡标明符合合同要约要件的内容，视为要约作为合同的附件，一并写入合同中，以此约束相对方。达成协议后，对办理产权过户手续，购房者应当本人亲自办理，以避免产权无法过户风险等


一、目前房产中介发展现状
随着上海房地产市场的不断发展，上海房产中介市场也在日益壮大。上海市房产中介企业已迅速发展到了8万余家，人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。
为了加强房地产中介服务管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，对房地产中介服务进行了定义：房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。包括了以下——
1. 房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。
2. 房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。
3. 房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。
房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计本市约50％的新建商品房销售和90％的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。可以说大部分的房产交易行为是通过中介机构进行，中介机构沟通买卖双方起到了一个桥梁的重要作用。
尤其在私人之间的房屋买卖中（即二手房转让），由于很多买方与卖方互相不认识、不了解，可以说信用无从谈起：买方担心给了钱，拿不到房；卖方担心买方不是一次性支付全部款项（如要办理银行贷款），分几次支付，会不会拖泥带水拖延付款等等。这时，房产中介机构出现，中介方是以单位的名义出现，并且经过国家行政部门的审批，具备经营资格。买卖双方就可以将中介方作为第三方来沟通信息，调停买卖双方之间的争执；而且买卖双方需要办理产权转让等手续，更需要中介机构提供专业意见、协助办理。因此房产中介的产生与发展正是我们社会经济发展所需要的。但是，由于房产中介行业进入门槛相对不高，因此也就良莠不齐，大多数中介机构奉公守法、诚实经营、在帮助消费者购置产业提供了优质服务。但也有不少不良中介机构存在了欺诈行为，侵犯消费者的合法权益。笔者所在所知道的中介欺诈行为进行具体分析。

二、房产中介市场现实存在的欺诈行为
1. 以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。
委托人一般分两种：房产开发企业和私有房产权人（自然人）房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。 受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。 受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。
同样，自然人委托房产中介机构销售商品房的也应当参照上面开发企业委托的方法办理。同时根据商品房销售管理办法 （２００１年３月１４日建设部第３８次部常务会议审议通过 自２００１年６月 １日起施行）第二十八条规定： 受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。
从法理上说，房产中介机构主要是房产经纪人，对委托购房和销售的客户之间是一种居间合同行为，而不是表面上的行纪行为。经纪人应当在销售商品房时提供：房源信息、销售价格外，表明收取佣金，即按房产成交价格的3%~5%之间提取佣金。
而现实上，很多房产经纪向购房者提出“包销”，即所销售的房产统一报价，说价格已经包括佣金，或者误导购房者“免佣金”。实际上购房者与售房者之间很难了解到真实的出售价格。其中的差价由房产经纪赚得，也就是所谓的“赚差价”，这明显违反了上述法律规定。

2. 从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。
上海市房屋土地管理局《关于禁止成套独用住房使用权买卖的通知》沪房地交(1999)0786号规定：“三、各类经纪中介服务机构不得从事成套独用住房使用权买卖的居间介绍、代理和提供咨询等业务；不得挂牌、展示、提供或利用房地产网站、刊物等信息载体登载成套独用住房使用权买卖信息。”
目前，上海可进入市场买卖交易的房屋既有产权性质的房屋，也在使用权性质的房屋，这里的使用权房屋是指"不可售公房"也就是指不能按照房改政策购买的公房。由于权属性质不同，其市场价格及法定的权利义务有较大区别。
区分拟购房屋的权属性质，应以验看凭证为准。有房地产权利证书（或房屋权利证书）的即为产权性质房屋，凭证为公有房屋租赁凭证的即为使用权性质。可售公房是上海市房改售房政策引出地房屋属性概念。是指：上海的房改政策规定，职工（原承租人）可按房改售房的价格及优惠政策出资购买的产权的房屋。是指"成套独用"的原公有住房。
现行法规不允许可售公房以使用权的性质进入市场买卖，可售公房买卖必须按照先由承租人按房改售房政策办理完毕买房手续后，再以产权的性质卖给购房人的程序操作。这就是人们通常说的"二步并一步走"的政策。
按照《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》 (1999年4月22日中华人民共和国建设部令第69号发布 自1999年5月1日起施行) 第五条 已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售 ，但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得上市出售：
（1）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；
（2）住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；
（3）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；
（4）产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；
（5）已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；
（6）上市出售后形成新的住房困难的；
（7）擅自改变房屋使用性质的；
（8）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。
根据上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革办公室二OOO年四月二十七日颁发的《公有住房出售中有关问题的处理意见》中对关于公有住房出售的范围界定为：
（1） 由部队或其他系统单位职工免租使用的房管部门所有的独用成套公有住房，可以出售。