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论购房者的优先权

奚正辉


内容摘要：随着优先权制度的深入研究，该制度已逐渐被人们所接受。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第二条的规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”所以笔者认为购房者对其所购房屋也具有优先权。

关键词：优先权；法定抵押权；优先受偿权


正文：

　　随着房地产市场的快速发展，房地产纠纷也日益繁多。购房者支付了全部或部分房款，因发展商的原因，拿不到房屋的情况时有发生，购房者支付的房款是不是就打水漂了？目前在中国的法律层面是没有规定，但《最高院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》（以下简称“《批复》”）第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”根据该批复，不难得出这样一个结论：消费者交付购买商品房的全部或者大部分房款后，清偿的顺序是排在第一位的。这个意义是非常重大的，这是典型的优先权。

一、优先权制度概况

　　优先权是指特定债权人基于法律的直接规定而享有的就债务人的总财产或特定动产、不动产的价值优先受偿的权利。[1]
　　优先权具有 优先受偿的效力，此为优先权之根本。法律设立优先权的目的就是为了使优先权人能够从标的物价值中优先得到清偿。无论是一般的债权人申请强制执行，还是其他担保物权人为实行担保而进行拍卖的场合，优先权人都有从卖得的价金中优先受偿的权利。
　　优先权的特征具有以下四大特征：1、优先权是一种物权。作为一种物权，优先权具有优先受偿性、支配性、排他性以及追及性。2、优先权是一种担保物权。一般来说，从属性、不可分性以及物上代为性是抵押权、质权等担保物权所具有的共同属性，优先权作为一种担保物权，自然也具有这些属性。优先权的从属性意味着优先权是从属于其所担保的债权而存在的，随着所担保的债权的转让而转让，消灭而消灭，优先权不得与其所担保的债权分离而分别转让。3、优先权是一种法定的担保物权。优先权的产生要依法律的明确规定，在没有法律的规定时，当事人之间不得通过约定设立优先权，而且优先权的效力要依法律的明确规定。4、优先权是无须公示而产生的担保物权。物权公示原则是物权法中的一项基本原则。而优先权却属于一种无须任何公示，仅因法律规定而产生的担保物权。也就是，优先权的产生既无须交付，也无须登记。优先权不同于优先受偿权，优先受偿权为优先权的权能，但具备此项权能的权利并不止优先权一种，优先权与优先受偿权存在种属关系。[2]
　　不动产优先权包括：（1）不动产保存优先权，即因对不动产的价值保存或增加而支付费用所发生的债权，债权人就该不动产所享有的优先权；（2）建筑物承包人的优先权，它是指建筑物发包人未按照约定支付价款的，建筑工程的承包人就其建设该工程实际支付的劳务费用享有的优先权；（3）不动产买卖优先权，即不动产的出卖人或不动产使用权的出让人对未付的价款或者出让金的债权就该不动产享有的优先权。[3]
　　从历史的、社会的和比较的角度看，优先权制度在人权保障、弱势群体的保护及公共利益的实现等方面都发挥着重要作用。在不规定优先权制度的国家，都通过其他制度替代了优先权制度。
　　优先权在我国目前的实践中又被称为“法定抵押权”，但笔者认为还是称“优先权”更为合理，也更容易被人们所理解和接受。因为抵押权是约定担保物权，不是法定担保物权，又出来法定的抵押权一说，这会造成理解上的困难。虽然这只是一个名称而已，若造成不必要的误解，是没有这必要的。

二、购房者具有优先权

　　《合同法》第286条规定：“建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”承包人就该工程享有优先权，因为有法律的直接规定。但购房人支付了全部或大部分房款后，是否对其购买的房屋具有优先权？因为在传统的不动产优先权的种类中也从来没有购房者对所购房屋具有优先权，而且中国的法律也没有对此有规定，只在司法解释中有规定。
　　但笔者认为购房者应该对所购房屋具有优先权，这里只讨论一手房，理由如下：

（一）购房者面对发展商，在合同中处于相对弱势的地位，在法律上规定购房者的优先权，有利于保护这部分弱势群体，这也符合优先权制度的立法本意。尤其在个人购买自主用房的情况下，表现的尤为突出，若因发展商的原因，导致个人支付了房款却拿不到所购房屋，作为立法者或执法者往往要保护个人的居住权利，来维护社会的安定，那么保护购房者的生存利益，规定购房者的优先权是合理的。

（二）在商品房的建造中，通常有四方的出资存在，第一当然是发展商自己的出资，他肯定有前期的投入；第二是银行的出资，发展商建造商品房时通常都会向银行做开发贷款，将在建工程及土地抵押给银行；第三是承包人的出资，承包人通常都会带资建房或发展商付款的节点在后，导致承包人对发展商享有一定的债权，就算该商品房竣工验收了，通常还要押保证金；第四是购房者的出资，发展商在取得预售许可证后就可以预售，通常购房者在没有取得所购房屋时，就已经支付了全部房款？，也就是购房者为发展商垫资建房。在上述四种出资中，以时间顺序而言，购房者的出资是在最后。
　　在发展商取得预售许可证无疑是一根很好的救命稻草，楼盘造到最后，资金越紧张，取得预售许可证对外销售，解决了资金上的瓶颈，好比股份公司上市一样，可以向广大股民圈钱。实践中，发展商因不能对外销售，没有资金而造成楼盘烂尾的情况很多。也就是说若没有购房者最后的出资，很有可能银行及承包人的出资就会遭到损失，甚至颗粒无收。从购房者对预售楼盘的最后救济而言，理应享有优先受偿的权利。
　　在《海商法》的船舶优先权中，海难救助款的请求具有优先受偿的权利，若有两个海难救助款请求，后发生的优先受偿。做一个不很恰到的比喻，购房者好比是救助者，发展商好比是承运人，银行、承包人等债权人好比是托运人，在这个比喻中，权利的优先顺序就一目了然。

（三）购房者对所购房屋的优先权，也符合优先权的特征。
　　购房者对所购房屋具有法定的担保物权，这里购房者仅仅对所购房屋具有优先权，不可能对其他房屋具有优先权。而且购房者若没有支付房款，那么对所购房屋没有任何优先权可言。
　　遗憾的是，购房者的优先权没有法律的直接规定，但是，根据《批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”也就是在中国的司法解释中，确立了消费者的优先权。从立法的角度，法律的效力高于司法解释，但在实际适用中，司法解释的效力反而比法律高，因为法律难免有滞后性，而司法解释弥补了这一问题，具有一定的超前性和合理性。在法律没有规定或法律规定显失公平的情况下，使用司法解释就非常有用。
　　所以笔者认为，在目前中国的法律框架下，购房者是具有优先权的。但该司法解释有两大不妥之处。其一应该是规定购房者，而不是消费者，虽然该解释将购房的行为纳入到了《消费者权益保护法》保护的范畴，但毕竟不明确。广东省高级人民法院民一庭关于《审理商品房按揭合同纠纷案件的几个问题》中是这么认为的：“该《批复》只解决了购房者为消费者的情形，对于不是消费者的购房者如购买写字楼的单位的权益与承包人的优先受偿权发生冲突时应如何处理则没有作出规定。”其认为消费者不应包括单位，但笔者认为，购房者无论是个人还是单位，其具有的优先权都是一样的，不应该有歧视，区分保护的主体，就会显失公平，违背了民法的平等原则。而且《消费者权益保护法》第二条：“消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护。”该法并没有明确规定，消费者是指消费者个人，实质上就是即包括了消费者个人，也包括了单位或集体，只要是用于生活消费的，都属于消费者范畴。其二购房者只要支付了房款，无论多少，都具有优先权，若购房者只支付了1万元，那么其就在1万元内对该房屋享有优先权。规定购房者支付大部分房款，这不符合优先权的特征，而且不公平，譬如购房者甲与乙都购买了一套100万元的房屋，甲已支付了499999元，乙已支付了50万元，那么根据批复可能就会出现这种情况：甲没有优先权，乙具有优先权，这当然显失公平。何况在实际操作中，批复的规定也较难掌握，存在法官自由裁量权过大之嫌，到底何为“大部分”房款？

三、购房者与承包人的权益冲突与保护

　　我国《合同法》第 286 条规定了承包人的优先受偿权。承包人的优先权从属于承包人的主债权即工程价款取得权，不以承包人占有该建筑物为享有优先受偿权的要件，即使建筑物已竣工交付发包人，承包人仍享有优先受偿权，并且不因建筑物的毁损、灭失而消灭，具有不可分性和物上代位性。当发展商未按时向承包人支付工程款时，承包人便可以申请对其建设的商品房行使优先权。但此时发展商可能已依法将商品房预售给购房者，因而承包人的优先权便与购房者的权益发生了冲突。理论界和实践部门对于此种情形应如何处理一直存在很大的争议。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》公布施行后，这个问题在一定程度上得到解决。
　　但依旧存在问题：该《批复》对于已交付全部或大部分购房款的消费者，并没有办理产权登记或预售登记作为对抗承包人的优先受偿权的条件。这一规定有利于保护购房者的合法权益，但一些发展商也可能利用此条规定恶意逃避债务，因为在承包人主张优先权时，发展商可能临时找一些“购房者”签订假合同及写出假收据，以对抗承包人的优先权。为了解决上述问题，法院在审理此类案件，一定要查清楚购房者是不是签订过购房合同，及有没有支付过房款。所以作为购房者一定要承担严格的举证责任，证明自己具有优先权。在上海，发展商收到购房款时出具的发票都是电脑开票的，且预售合同都是网上制作，发展商作假的可能性很小，而且购房款金额都比较大，通常都会转帐或刷卡，若有转帐的交割单，应该能证明是真实的交易。而且有些购房合同还经过公证，所以作为购房者应该有很多证据能够证明，所以上述问题应该不大会出现。若购房者没有提供上述证据，让法官信服，那么就要承担举证不能的后果。

四、购房者与其他抵押权人的权益冲突与保护

　　购房者所购房屋除了存在按揭银行的抵押权和承包人的法定抵押权外，还可能存在其他抵押权。这些抵押权的产生有两种不同的情形：一是发展商在预售前将商品房项目以在建工程的形式向银行或其他债权人设定抵押进行融资；二是发展商在预售以后将商品房项目抵押给银行或其他债权人。根据《批复》的规定，承包人的优先权优于一般抵押和其他债权，而已交付商品房全部或大部分购房款的消费者的权益优于承包人的优先权。由此可见，在银行或其他债权人的一般抵押权与购房者的权益发生冲突时，应优先保护已交付商品房全部或大部分购房款的购房者的权利。
　　该规定在保护购房者利益的同时，存在如下问题：该规定没有区分银行或其他债权人的一般抵押权的设立是在商品房预售以前还是预售以后的情形，也没有以购房者办理产权登记或预售登记对抗银行或其他债权人的一般抵押权的要件。即使购房者在购买商品房时明知银行或其他债权人已在该商品房上登记设立了抵押权，购房者仍然可以熟视无睹，因为他的权益始终优先于银行或其他债权人的一般抵押权。如果这样处理可能会动摇包括抵押登记在内的不动产物权的基本制度??不动产登记制度，损害依法履行了登记手续的抵押权人的合法利益，使问题变得更难把握。
　　笔者认为，发展商在销售房屋时，应该通知抵押权人要转让该房屋，并告知购房者该房屋是有抵押的，若履行了上述手续，购房者购房并支付房款是善意的，其对该房屋的优先权理应优先于抵押权人。若发展商在销售房屋时，没有通知抵押权人要转让该房屋，或告知购房者该房屋是有抵押的，那么这个转让行为无效，所签订的购房合同也是无效的，那么购房者就不可能取得优先权。依据《担保法》第四十九条：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”若发展商擅自销售房屋，没有通知抵押银行，并收取了购房者的房款，那么该合同应该是无效合同，那么购房者也就没有优先权可言。发展商将抵押的房屋销售时，通常都要银行出具同意销售的函或承诺书，因为该文件是房地产登记部门要求的必备文件。所以在购房者购买该房屋时，一定要求发展商提供银行的同意函，以确保自己的优先权。
　　若购房者购买房屋还没登记，发展商又将该房屋抵押给银行借款。那么根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》的解释第八条：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。若开发商交不出房屋，且资不抵债时，作为购房者就其所支付的房款应该具有优先权，根据《批复》第二条的规定。
关于社区矫正对象重新犯罪的风险评估及预防问题的
思考和分析


写作提纲：
关于重新犯罪的概念
关于社区矫正的定位
关于社区矫正服刑人员重新犯罪的风险评估
关于社区矫正服刑人员重新犯罪的成因及分析
关于犯罪预防的概念
关于社区矫正服刑人员重新犯罪的分类预防及对策

犯罪和重新犯罪的问题，是一种与人类文明发展相生相伴的正常的社会现象，就象跳蚤附身于动物身体、老鼠寄生于人类环境一样，已成为无法回避的社会痼疾。因此，对犯罪及重新犯罪的预防，已成为世界性的课题。任何国家，不会因为经济发展和社会制度的不同，或者因为民主理念的不同就会天然享有豁免权。即对重新犯罪问题，先天都不能免疫，要依靠的是后天的防疫，来减少、避免这样的风险、减轻或者降低这样的社会危险。
我国的社会治安综合管理体制，实践证明是对预测、预防犯罪，减少、减轻重新犯罪的行之有效的好的方法。通过我们对重新犯罪危险性进行正确、准确的预测和评估，通过我们主动、积极地做好防控工作，特别是对刑释解教人员的安置帮教工作，我们在一定层度上减少了犯罪，保持了治安环境持续稳定，促进了社会和谐。
本文试图探讨的是我国行刑制度和方式发展新形势下，关于社区矫正人员的重新犯罪的风险和相关的分析，笔者仅从基层实际工作的思维出发，供专家参考。

一、关于重新犯罪的概念
关于重新犯罪的概念，有狭义和广义的理解，有法律专业性的理解和民众常识性的理解。在民众词典中，普通人的思维里，凡是过去犯过罪的，现在又犯了新罪的，都是重新犯罪，这样的理解同时也是广义的理解。虽然目前国际国内对重新犯罪的法律概念并无权威性的界定，但在我国，一般都是以刑法中累犯的概念来界定重新犯罪的标准的，同时，1985年1月中央政法委批准的司法部《关于调查刑满释放、解除劳教人员重新犯罪、违法问题的几点意见》中提到的重新犯罪的政策性规定，也是我们的参考基准。总体上，我国的重新犯罪，应该是指因实施犯罪行为而受到刑罚处罚的人在刑罚执行完毕或者赦免之后一定期限内（五年）再一次实施的犯罪行为。这里不包括服刑期间（包括监狱服刑和监外执行两种情形）的再犯罪，也没有犯罪次数限制。同时不包括罚金、没收财产、管制、拘役、缓刑等刑罚执行方式，以及判决时余刑不够一年的有期徒刑。
但是，随着我国刑罚执行制度的完善和深化，特别是社区矫正制度的引入和推行，社区矫正服刑人员重新犯罪的问题也就自然走向了前台，笔者认为，对传统的重新犯罪人员的界定，应当相对扩大。所以，重新犯罪人员应当包括刑释、解教和解矫三类人员。

二、关于社区矫正的定位
关于社区矫正的概念，本是西方的泊来品。把这一法律概念和行刑方式的引入，在理论上本身尚在争议和探讨中。最高人民法院、最高人民检察院、公安部、司法部《关于开展社区矫正试点工作的通知》中，对社区矫正的概念进行了界定：社区矫正是与监禁矫正相对的行刑方式，是指将符合社区矫正条件的罪犯置于社区内，由专门的国家机关，在相关社会团体和民间组织以及社会志愿者的协助下，在判决或裁定规定的期限内，矫正其犯罪意识和行为恶习，并促进其顺利回归社会的非监禁刑罚执行活动。所以，社区矫正实质上就是一种行
刑的方式。
仅从分析社区矫正的概念入手我们就可以看出，社区矫正首先是一种刑罚执行活动，是与监狱监禁矫正相对的刑罚执行活动，是在非监禁状态下矫正犯罪人犯罪心理和行为恶习并促使其顺利回归社会的刑罚执行活动。因此，社区矫正的性质就是刑罚执行活动。它与对刑满释放人员和解教的违法青少年的安置帮教、人民调解以及社区的其它社会工作有着本质上的不同。这种不同主要体现在刑事执法活动中包含了对犯罪人的惩罚功能。作为一项刑事执法活动，社区矫正是对特定罪犯的刑事执法活动，而且是在社区中实施的刑事执法活动。
这与国外的社区矫正旨在允许犯了罪的人重新改善自我，直接由社区实施一定项目的方式，重在规劝和建议，并作为监禁的变通相较，在概念上已经发生了区别。但是社区矫正是为预防犯罪而设计的目标是一致的。
笔者认为，社区矫正的目标就应当定位在为了预防重新犯罪，教育矫正对象进行自我改善，促进犯罪人回归社会。实现这样的目标，要求我们在实际工作中不能只重管理执法而忽视教育感化，强调行刑而忽略犯罪人的自我完善。否则就是本末倒置。同时也说明了社区矫正与预防犯罪在本质上是一致的。

三、关于预防犯罪的概念
预防犯罪或者叫犯罪预防也是一个我们中国特色的社会治安管理系统中的根本性和战略性的议题。同时也是一个世界性的问题，是与普通人的安全利益直接联系的话题。
关于预防犯罪的概念，从专家的观点看，也有广义和狭义的区分。狭义的观点就是指一般的对犯罪可能的事先预防，具体而言，就是指为消灭犯罪原因，防止犯罪发生而采取的各种社会管理、组织和建设的措施。是对犯罪的事先预防，也叫罪前预防。广义的观点是指把犯罪控制在一定限度内和防止犯罪发生的各种措施的总和。不仅包括罪前预防，还包括以打击为主的罪中预防和感化矫治为主的罪后预防等多方面、多层次的预防措施。一句话，预防犯罪就是为防止犯罪发生而采取、实施的一些列措施的总和。
犯罪预防也是我国为维护社会秩序而采取的积极措施，“打防结合，预防为主”是我国社会治安综合治理工作的重要的指导方针。是我国社会治安综合治理的工作范围，也是目标和任务。是我国犯罪预防体系的特殊形式。
犯罪预防是包括社会预防、心理预防、治安预防、刑罚预防四个方面的系统工程。因此，从社区矫正的定位和目的上看，实质上就是刑罚预防的完善和补充。是预防犯罪体系中不可或缺的一环。
从实践趋势上看，社区矫正预防已是预防、遏制和减少犯罪的重要手段和发展方向。

四、关于社区矫正对象重新犯罪的风险评估
现代意义上的风险一词，已经大大超越了“遇到危险”的狭义含义，可以说，经过历史、文化的演义，风险一词越来越被赋予了更广泛、更深层次的含义，并且与人类的决策和行为后果联系越来越紧密，风险一词也成为人们生活中出现频率很高的词汇。但无论如何定义风险一词的由来，其基本的核心含义是“未来结果的不确定性或损失的可能性以及对这种可能性的判断与认知”。
如果采取适当的措施使破坏或损失的概率不会出现，或者说智慧的认知下作出理性的判断，继而采取及时而有效的防范措施，那么风险就可能带来机会。由此进一步延伸的意义，不仅仅是规避了风险，可能还会带来比例不等的收益，有时风险越大，回报越高、机会越大。这就是对风险的评估。
因此，如何判断风险、选择风险、规避风险继而运用风险，在风险中寻求机会创造收益，意义更加深远而重大。
关于矫正对象重新犯罪的风险，主要是指矫正对象在矫正期间，在其非监禁人身自由的情形下，存在的可能重新犯罪，继续危害社会的概然性层度和不确定因素，从实践中看，主要有以下几类的风险。
第一类风险是矫正对象在矫正期限内，不接受、服从社区矫正的管理，违反社区矫正的相关规定，导致收监执行的风险；
第二类风险是矫正服刑人员在矫正期间内，实施新的犯罪，危害社会的风险；
第三类风险是矫正对象在矫正期满后，没有收到矫正教育的效果，重新犯罪的风险。
收监执行的风险还可能包括在社区矫正期限间，矫正对象被发现有新的犯罪而被起诉、判决，最后合并执行的情形。
在社区矫正工作中，对这几类风险的存在，如何认识发现，并准确评估和加紧控制，这就是本文探讨的主题了。
目前的矫正实践，对矫正对象重新犯罪风险的认识还只停留在依据社区矫正工作人员的主观能动和根据司法人员的办案经验的初始状态。诚然，经验是宝贵的，但也是有限的。而且正因为经验过多的惨杂了个人的主观性，因而也是不可靠的，比如，对同一矫正对象，不同的司法工作者，就可能作出不同的评估结果。因此，当前我们迫切需要的是能有相对客观，准确可信的科学的评估方法来指导，并作为工具来使用。
笔者认为，关于对矫正对象重新犯罪的风险评估，从理论上也属于行为预测学的内容。根据行为预测的原理，尽管制约人们的某种社会行为的因素很多，相互间关系错综复杂，但只要我们通过调查一大批该种社会行为表现不同者的个人及其周边环境的特点，然后，经过统计、对比、分析，我们从中就能发现、寻找到制约其该种行为的影响因素，了解到各种因素的影响力层度。在此基础上，我们就可以设计出构建定量的预测公式，从而对该种行为是否会发生，进行准确的预测。

五、关于社区矫正人员重新犯罪的成因及分析
社区矫正人员与刑释解教人员出现重新犯罪的问题，从实践中来看，有相近似的一面，但从人员性质和犯罪层度轻重及受教育、惩罚的程度上看，社区矫正人员的重新犯罪现象又有其特殊性。
刑释、解教、解矫人员的重新犯罪，有其明显的共性。在此，我把专家对刑释解教人员重新犯罪的研究成果做一个总体的归纳。